房价新规与欠发达地区房地产业

黄绪江　张肇智

编者按：抑制房地产过热是本轮宏观调控的重点。为了进一步控制房价的过快上涨，5月29日,国务院批转了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）。作者对咸宁市房地产市场的调查显示，房价新规对欠发达地区房地产市场会有积极的作用，但实施效果会受当地客观条件的影响。

房价新规对欠发达地区房地产业的影响

有助于增加有效供给，满足多层次住房需求。从2003年“121”文件、“831”土地政策、新老“国八条”，到2004年10月29日之后的四次调息，房地产市场各项政策主要目的都是为了控制需求，但市场房价却始终难以实现回落，而此次《意见》却着重于房地产供求的调整，将调控重点转移到增加有效供给，加大了廉租房、中小套房、低价格房的供给比例。调查显示，社会各界对此次《意见》的出台，大部分持肯定态度，认为《意见》有利于增加新建中小套型普通商品房供应比例，改善住房供应结构，满足居民多层次的住房需求。

有助于规范房地产开发市场，提高开发商素质。《意见》明确规定：“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”。这一规定一方面将有力地抑制房地产市场上一些开发商“空手套白狼”的投机行为，促进开发商提高实力和素质，在很大程度上保护优质开发商的市场份额和市场利益，提高优质开发商信贷融资的能力，促进房地产开发市场的“优胜劣汰”，另一方面，必将进一步规范房地产开发市场，实现房地产开发的有序竞争，为房地产市场的管理和监控也带来了更为便利的条件。金融部门也表示，将进一步从严控制对房地产开发贷款的风险管理。据调查，咸宁市金融机构对房地产开发贷款发放仍处于起步阶段，金额最大的一笔为建行于2006年初发放的2000万元，其他三家国有商业银行零星发放的房地产开发贷款不足1500万元。商业银行对这些房地产开发贷款的风险管理一直采取审批从严的谨慎态度，均要求企业办理了有效足额抵押。

有助于打击房产投机行为，防范住房消费贷款风险。对首付比例提高至30%这一规定，咸宁市金融机构和居民反映，此举既可以有效地打击房地产市场的投机行为，防止利用住房消费信贷炒作房价，又可以有效满足自住房用户对消费信贷的需求，缓解房市结构性矛盾。据了解，咸宁市目前真正意义的住房按揭贷款还很少。居民和金融机构办理的住房消费贷款，大多属于抵押贷款，即居民在取得房产证之后，再按一定比例向银行申请抵押贷款，而且金融机构住房消费贷款一般都只对有稳定收入、稳定职业的居民（即公职人员）发放，首付比例至少要达到30%，所以，这次提高首付比例对欠发达地区基本上没有影响。与此同时，受前期房地产市场有关央行准备将住房按揭贷款首付比例提高到五成这一传言的诱导，不少居民的住房消费信贷意愿得到了部分释放。据咸宁市建设银行反映，2006年元旦至4月，该行累计发放住房消费贷款近600万元，4月28日贷款利率加息之后，该行20天内就受理住房消费贷款近200万元，增幅明显加快。

在一定程度上可抑制房价过快上涨势头。近三年来，咸宁市特别是市区商品房价格一路飚升，出现了跳跃式增长。从2003年的商品房均价650元/平方米直升到2005年底的1050元/平方米，到2006年5月底已升至1300元/平方米。房价新政出台后，咸宁市及时制订了“严格市场准入、实行税收征管、加强金融调控”三项稳定市场房价的措施，因此，大多数居民相信，随着此次房产新政各项税收、信贷、土地政策的陆续到位，咸宁市房价过快上涨的势头必然会受到一定抑制。

延缓欠发达地区房地产业发展速度。咸宁市作为经济欠发达地区，房地产开发近两年才刚刚起步，受经济环境、地理环境限制，房地产一级市场尚不完善，更谈不上二、三级交易市场。此次房价新政的出台，必将对房地产市场的后期发展带来深刻影响。首先是房地产信贷趋严可能影响本地房地产发展速度。部分商业银行反映，咸宁市目前的房贷市场可供商业银行选择的客户资源较为稀缺，相对于其他信贷市场而言，反而是一个安全系数较高的信贷市场，也是商业银行试图逐步深入的一个市场。但此次《意见》的出台，大大提高了房地产开发信贷的条件，而本地房地产开发企业在资质、资本金、开发能力、销售能力等方面普遍发展不够，商业银行从自身风险管理角度出发，很有可能放弃刚起步的房地产开发信贷业务，从而造成有效供给不足的本地房市发展速度减缓。其次是房地产二级市场受到打压，不利于欠发达地区房地产市场的健康成长。《意见》规定“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的销售收入全额征收营业税”，不少居民认为，由于经济欠发达地区尚未出现明显的炒房和投机行为，再加上也没有真正意义的二级市场，这种税收杠杆不但很难发挥调控作用，相反还很有可能导致二手房交易不畅，增加了中低收入阶层的交易成本，出现适得其反的结果。

影响房产新政实施效果的主要问题

我国幅员辽阔，各地经济发展状况千差万别。由于房地产调控政策主要是针对我国的大城市和经济发达地区房地产过热现象，因此，一些政策规定与欠发达地区实际情况有一定的差距，在欠发达地区的执行中，可能会面临一些现实问题而影响实施的效果。

欠发达地区强劲的居民住房消费需求对房价的推动作用不容忽视。近年来，欠发达地区经济出现了快速增长的良好局面，城乡居民收入得到了稳步提高，居民住房消费意愿表现得十分强烈，商品房开发和销售呈现出强劲发展的势头，当期上市的竣工房完全能够被市场及时消化。以咸宁市为例，2005年末城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到了8004元/人、2911元/人，分别比上年增加369元/人、213元/人；全市房地产开发投资总额3.8亿元，其中商品房销售面积14.5万平方米，成交金额达到9200万元，空房闲置率不足5%。受当前银行利率水平较低、市民消费观念的改变、市区城市人口的快速增长和房改政策的实施等因素影响，居民住房消费意愿有增无减，不会简单地因为某项政策的出台而会减弱，甚至还会成为推动房价居高不下的重要因素。

欠发达地区居民住房消费习惯加大房价新政执行难度。《意见》规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下的住房必须达到开发建设面积70%以上”。这一硬性规定与经济欠发达地区居民的消费习惯不相适应。据了解，咸宁市目前房地产开发中住房面积一般为100～120、120～170平方米这两种户型，90平方米以下的住房开发不足开发总额的10%，这主要是受经济欠发达地区住房消费习惯影响。咸宁市目前人平居住面积达41平方米，高出全国平均水平近15平方米，高出发达城市则更多。居民特别是富裕以后进城的农民更热衷于购买大户型的住房，这种消费习惯很大程度上影响到了城镇居民的购房行为。开发商为迎合住房消费者的需要，同时考虑到土地、规费等固定成本的均摊效用，不得不更多地把投资目光放在90平方米以上的套房之上。与此同时，房地产开发商也担心，在此硬性规定执行以后，将有可能迫使90平方米以下房价略有下调，但90平方米以上住房会因市场需求与市场供应的平衡、“物以稀为贵”的现象导致房市均价不降反涨。

土地价格和规费上升，影响房价新政的实施效果。据房地产开发商反映，目前房价上涨的主要因素为政府规费提高、土地成本上升、建材涨价和劳动力成本上涨，其中土地购置成本由2005年的均价16万元/亩上涨到2006年的20万元/亩，加之建材成本居高不下、劳动力成本只涨不跌，商品房开发成本也呈上升趋势。2006年5月16日，咸宁市土地转让金最高达到了746元/平方米，合计每亩24.9万元，城市配套费由2004年的22元/平方米上涨到55元/平方米，环保部门的噪音污染费由3000元/栋上涨到7000元/栋。房地产开发成本上涨的趋势，也影响到了居民对房价的预期回落。不少居民表示，纵观房地产市场近几年的变化，在房地产市场最有定价权的往往是有话语权的、有政策影响权的、有钱有势的群体。地方政府不可避免地希望房价上涨，因为只有房价上涨，地价才能上涨，房地产交易也可以带动财政收入的增加；金融部门也不希望房价回落，要不然，贷款就会因有效抵押不足而产生风险；开发商肯定是希望房价上涨，这是商业的本质决定的；老百姓也不情愿房价大跌，这样就会物失所值。多个经济利益体对房价的预期将会在很大程度上影响到此次房市新政的实施效果，房价在市场的不可预见因素下是否回落将存在着很多变数。

（作者单位：人民银行咸宁市中心支行）

责任编辑：张明莉