新政覆盖不到的“灰色操作”

吴索薇

国家七部委联合制定的“七部委房产新政”有如一颗“惊雷”，再次给房地产市场带来一波震荡。

新政策直指当前颇为敏感的房价问题，其中，禁止期房转让、严禁炒地和二手房营业税是三大焦点。然而，据记者调查，部分地产商和炒家们对该政策是应对“有招”，政策制订之初的意愿恐怕也因此会被打些折扣。

今年年初，北京市建委发布的2004年1至12月北京房地产信息显示，去年北京市商品住宅期房的交易价格明显上扬，甚至超过了现房价格的上升幅度。

而根据4月份的数据显示，北京市商品房预售均价最高的三个区是东城、西城和崇文。其中东城区达12857元/平方米，而同属东部的朝阳区也达到了7723元/平方米。在以朝阳区为代表的投资型区域中，目前期房预售项目占到了相当大的比例，而“期房炒作”无疑是导致这些区域房价上扬的主因之一。

中介 停止收购尾房

在七部委新政策公布后不久，北京的6家中介公司就公开承诺，表示不搞期房买卖。而从北京几家较大的中介公司处了解到的信息表示，目前，前来挂牌销售的期房数量大增，有的公司增幅高达200％，不少人都希望能在6月1日之前将名下的期房脱手。

“目前我们已经基本停止了房产证办理不到两年的尾房项目的收购”，北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松这样说。“在这样的现实情况下，此前已收购的一些尾房，重新包装再次进入市场的交易成本相比以前有所增加，而且还带有一定的交易风险。”我爱我家副总经理胡景晖表示，“新政策对那些采用整体购买进行尾房销售的房地产经纪公司来说是一个非常致命的打击。目前我国空置房数量巨大，空置尾房从房屋性质来看属于新房，一些有实力的经纪公司采取代理包销或者整体购买的方式进行销售。其收购价一般略低于同区域的商品房价格，经过包装后利用其资源优势进行再次销售。虽然有些尾房项目已经建成四五年了，但是房产证是经纪公司收购后才刚刚办理下来的，新政策实施后经纪公司转手交易时要按照新规定交纳营业税。”

“假如经纪公司收购一套30万元的尾房，按照新政策规定，转手时经纪公司要承担1.7%的契税和5%的营业税，这样一算，总共需要交纳2万多元的税费，这其中还不包括一些其他交易成本。显然，经纪公司做这一业务肯定要亏本的。”胡景晖认为，这对目前空置房的销售，尤其是一些经纪公司进入空置房市场销售尾房产品的步伐都有一定程度的减缓。

据记者了解，目前多家有实力的中介公司均利用自身的资源优势进行尾盘及空置房等各类现房的整合销售。如我爱我家代理了近10个项目的空置房销售；今年2 月初链家专门成立了“链家尾盘销售中心”，全盘收购一些地段价格均比较合理的尾盘；顺驰置业也明确向社会诚征北京的空置房项目，并将视项目情况进行全款收 购，还对提供有效的“空置房”信息者给予丰厚的利润回报；首创金丰易居去年11月以4821万元整体竞买了钻石公寓75套尾房，针对尾盘的整合销售提出了系统方案。

开发商 瞒天过海不备案

商品房在地产商获得了预售许可证后，即可进入销售阶段，在工程完工验收结束，获得房地产权证之前，商品房都被称为“期房”。期房销售，消费者需要与开发商签订预售合同，并在房地局进行备案，也就是进行预售登记。并且，目前北京还要求预售的商品房在网上签约登记，目的就是为了监控期房的销售。

新政策中用以禁止期房转让的主要手段，就是要求房地产主管部门不得办理转让手续：“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”这样，双方的期房转让就得不到确认，即使签订了也无法进行未来的产权交接。

但据记者了解，有的房地产商与一些炒家达成协议，在将期房销售给炒家后为了方便炒家出手，并不去房地局备案，自然也不在网上进行登记。

根据有关法规及《商品房买卖合同》规定，开发商应在自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县房地产管理部门申请商品房预售登记。但事实上，房地局对这项规定并没有非常有力的监督手段。预售登记从本质上说实际上是为了保障购房者的利益，防止开发商出现一房多售的情况，所以一般购房者会要求并监督开发商的备案行为。但如果购房者与开发商私下达成协议，购房者默许开发商不备案。那么，双方的期房预售合同也就无人能知，未来发生的转让也就神不知，鬼不觉了。

即使是现在的网上销售，主动权也是掌握在开发商手中的。如果有购房者要求在网上购买实质已销售而未备案的商品房，开发商就以已预定、解压中等理由推辞，待炒家将房子转让给最终购房者时，再进行正规的预售登记。那么曾经发生过的期房转让，又有谁能知晓呢？

炒房者 先退后买避禁令

即使开发商能遵纪守法，按照有关规定及时备案，但对于炒房者来说，也并不是无懈可击的。一些炒房者抓住了房地产备案制度中的漏洞，采取先退房，再购房的方式，一样可以达到期房转让的目的。

例如，购房人A购得一期房，在升值后希望转给购房人B，A便可以先与开发商达成退房协议，再到房地局处对备案进行登记处理。该期房就回到了开发商的手里，而B再从开发商手中购得该房即可，期房实质上从购房人A转让给了B。

在这个交易中，每个环节都符合有关法规政策，关键就在于购房人A、B与开发商之间的默契，使得期房从A的手里刚回到开发商处即在转到B手中，如果开发商配合，这样的期房转让与双方直接转让几乎没有分别，而开发商则可在A退房时收取退房手续费，既不影响楼盘销售，也没有违反有关规定，亦可从中获得好处。而且，期房价格随着转让而水涨船高，也是开发商乐于看到的。

炒房者之所以能够利用先退后买的招数，原因在于现有的系统在签约前不强制进行“认购备案”，因此，系统对签约前的炒房行为没有制止作用；而对签约后的炒卖，业内人士透露，因为目前的系统只显示该套房屋在什么状态，而不能显示签约修改的次数，因此，只要开发商认可，炒房人照样可以“炒”——用“先退房再买”的手法来解决。

当然，这样的交易也存在很大的风险，如果开发商在收回期房后并没有销售给B，而是销售给了其他人，那么B的利益就受到损害；而如果A在退房后没能获得预期的收入，A的投资行为也同样失败。即使A与B之间签订了期房转让协议，但因为协议违反了有关法规政策的规定，双方的利益实质上并不能得到保障。

制度漏洞 期房炒卖恐难杜绝

此次新政策中明确禁止转让期房，其实早有来历。期房，即预售商品房尚未竣工交付、预购人尚未取得房屋所有权证的“房子”。这样的“房子”其实根本就不是真正意义上的房子。《城市房地产管理法》就有明文规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”

但在现实中，情况是千差万别、五花八门的，有的地方可以自由进行期房买卖和再次转让，有的地方明令禁止期房进行再次转让（如南京），也有的地方则允许公开进行期房再次转让（如上海）。但无论是否允许，时刻掌控期房销售情况，减少期房私下交易的现象，都是当地政府有关部门头痛的问题。在新政策出台之前，各地政府就曾多次出台办法来设法监控期房销售情况，期房网上签约备案曾是政府寄以厚望的手段之一。

但在网上售房办法出台不久，就有人指出，在该办法中，就有两个关键环节值得注意：一是开发商可以“留房”，即开发商可以圈定现阶段可售房屋范围，对其中一些房子做“期间销控”。这就意味着网上预售登记不能解决开发商把房子留起来“惜售”问题。二是网上预售登记对认购不作强制执行，而只对签约作强制执行，而这就决定了：网上预售登记，无法杜绝“假售”和炒卖。

有专家指出，必须要完善目前的商品房销售环节中的监督制度，而且还要对开发商的行为进行信用记录，特别是一些违规行为。据了解，北京市建委“开发企业销售经营信用公示制度”规定，北京市建委负责归集开发企业在商品房销售活动中的有关信用信息。对房地产开发企业存在“无证认购”等八种违规行为并经查实的，北京市建委可在开发企业信用系统上进行公示。