五地房价渐入“敏感期”

从今年伊始到现在，房地产“冬天”成为楼市的常用形容词，这样的氛围里，开发商除了失望还是失望。尽管很早就有“大腕”断言今年9月楼市走出观望，然而，调控下的这个“金九银十”依然热力不足。

1月~9月，北京市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。1月~9月，全市商品房买卖成交21万套，面积2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％。商品住宅期房买卖价格为，商品住宅期房买卖价格低于7000元／平方米的占商品住宅总套数的64.9％；其中低于5000元／平方米的占34.9％。截至9月底，全市空置一年以上（下同）商品房面积377.9万平方米，同比增长25.3％。

北京：商品房每平米7372元

北京，“8·31”之后聚积的楼盘，并未在预期内出现“供应洪峰”，价格也基本平稳。与开发商成功“截流”相对应的，是近期北京房展会上稀稀拉拉的看房者，不温不火的成交量，以及开发商“捂盘”的心理预期和会展商迫不及待的高调热捧。种种迹象表明，北京楼市的“淡季”远未结束，相持还将在一段时间内存在。

迫于资金链的压力，上海的开发商已率先“缴械”。但在北京，买卖双方深厚的搏弈底气丝毫未减。购房者的“耐心极限”能否战胜开发商的“蓄洪能力”，将直接决定未来北京房价的走势。在刚结束的19届个人购房展示交易会上，楼盘“新面孔”倒是不少，但大多是顺义、通州、甚至河北等地的“边缘房”，老百姓预期中的市区“主力盘”基本上没有露面。

与此同时，北京楼市还蓄积了一大批尚未开发的房地产建设用地。据北京市有关部门的数据，2005年北京计划供应土地6500公顷，其中新增经济适用房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷。加上2004后“8·31”提前释放的1290公顷土地，北京的土地供应非常充足。

但这些土地并没有变成上市交易的楼盘。以住宅销售中占重头的期房销售为例，2004年北京批准预售期房住宅面积2862.85万平方米，同比增长5%。而今年1至9月，批准预售面积1716万平方米，同比下降了23.1%；在预售成交方面，去年共成交2642.1万平方米，同比增长56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5万平方米，同比下降了22.8%。现房的空置情况更为突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面积同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9个百分点。

据链家市场部介绍，除去正常的土地供应，北京市仅去年“8·31”过关的项目就达288个，折合房屋面积超过8000万平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面积1786.3万平方米，批准预售的期房2153.6万平方米。业内人士分析，剩余的4000多万平方米未建房屋面积，除了躺在原地晒太阳、因资金不足而开发缓慢的地块之外，有相当部分已开发的楼盘，被捂在开发商手中“待价而沽”。

目前开发商们都普遍存在资金压力，这是不争的事实。而判断上海楼市的走势，很关键的一个依据就是开发商的资金问题。

上海：观望气氛浓厚?降价趋势形成

曾经高不可攀的上海房价，近来真的跌了。上海市统计局日前公布的数据显示，上海市房地产业企业家信心指数比一季度回落76.5点，跌到了1999年左右的水平，进入相对不景气区间，在各行业中居于跌幅榜首位。

一位业内人士指出，虽然目前上海楼市并没有出现崩盘迹象，但是潜在的三大隐患仍令人不敢掉以轻心，上海楼市的下降通道已然形成。

隐患一：上市量持续攀升

随着近几个月来上市量的不断攀升，上海楼市的供求关系正悄然发生转变。

中国指数研究院（华东分院）提供的数据显示，７月份上海新增供应面积为124.81万平方米，８月份上海新增供应面积为142.38万平方米，到了9月份，新增面积一下子猛增到319.14万平方米，十一黄金周后的第一周，上市量就达到120万平方米。而与之相比，7月份上海的销售率为19.8％，8月份上海销售率则跌到18.98％，9月份上海销售率进一步降到15％。

“上海潜在的供应量远远不止这些。”上海方方房产工作室分析师包灵芝表示。

上海统计局公布的统计公报显示，2004年，上海商品房施工面积达到9481.61万平方米。业内人士估计，按照目前商品房的建造速度，这些施工面积将会在明后两年陆续可用，这必然会给上海楼市造成巨大的供给压力。

值得注意的是，上海市有关部门日前进行了一个奇怪的举动：上海房地产官方网站——网上房地产不再公布全市住宅均价、可售面积等关键数据。有关部门将这种行为的原因解释为防止有人利用这些数据非法牟利。但一位业内人士指出，网上房地产是业内分析上海楼市的主要数据来源，屏蔽了这些数据就等于让大家做了“睁眼瞎”，让大家更加无法了解上海楼市的真实供求状况。

隐患二：观望气氛浓厚

中国指数研究院日前在上海秋季房展会上进行的调查显示，有高达71％的被调查者对上海楼市看空，并且只有5％的被调查者表示愿意在3个月内购房；59％的被调查者认为上海房市将保持房价继续小幅下跌的走势，12％的被调查者认为上海房价将出现大跌，只有10％的被调查者认为上海房价接下来将会回涨。

调查问卷还显示，对于上海楼市此轮下跌持续时间的问题，44％的被调查者认为将持续到明年年中，28％的被调查者认为将持续到明年年底，7％的被调查者认为下跌会持续比明年年底更长的时间，只有21％的被调查者认为到今年年底就会结束。在购房时间上，43％的被调查者计划在半年到一年之间购房，26％的购房者选择在3~6个月内购房。

在观望气氛的压力下，上海楼市的部分开发商祭出了降价“法宝”。但在７月份开始出现降价潮后，降价对购房者的诱惑力正在逐渐减弱，观望气氛反而越来越强。

隐患三：开发商资金紧绷

一篇题为《地产商沪上求借“高利贷”开出30％利率仍无人敢借》的文章近来引人注目。该文称，6月份以后，对房地产商的委托贷款利率已经达到15％，现在则摸高到18％，与地下钱庄的借贷利率相差无几。一些小的开发商开出30％的利率仍然无人敢借，即使是对那些大的开发商也要求用充足的抵押，并且往往通过综合利率的方式规避风险。

长期以来，房地产行业将财务杠杆的功能发挥得淋漓尽致。央行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，通过银行贷款，住房按揭等方式，房地产行业55％的资金都来自于银行，这不仅为银行业累积了巨大的风险，也给房地产行业埋下了一颗随时可能爆炸的炸弹。随着银行开始对开发商们收缩信贷，许多开发商很快就出现了资金链紧绷甚至断裂的现象，高利率求借款自然不稀奇。

一位业内人士告诉记者，目前上海有大大小小4000多家开发商，其中有相当一部分都是小项目公司，融资渠道窄，融资能力也很差，在银行收紧信贷后很容易就成为市场竞争的牺牲品。而一旦上海出现这样一批公司，形成一批烂尾楼，很容易就会触发大规模的降价风潮，从这个角度来讲，真正考验上海楼市的时间还没有到。

目前，广州全市实际在售的楼盘逾800个，黄金周的总成交数已逾千套。预计在黄金周的带动下，今年底到明年初，广州楼市将可迎来新的发展期，随着资金回笼的压力，开发商会加大货量的推出，市民将有更多的选择。

广州：楼市再现好时机?成交价近6000千元

广州楼市走出了五一以来的观望期，一些优质的新盘成交情况较为理想。据广州市国土房管局的部分统计，黄金周成交楼价为平均每平方米5996元。

一些楼盘的代理商反映，十一黄金周整体销售情况比较理想。据凤凰城相关负责人介绍，凤凰城10月1日当天就售出别墅30多套、洋房20多套。位于南浦岛的海龙湾楼盘副总经理肖秀明透露，10月1~4日共售出40多套单位，成交单价在5000元／平方米左右。南航碧花园销售总监唐伟男告诉记者，10月1~3日3天时间里，共成交别墅40多套、公寓60多套。

据广州市国土房管局有关人士介绍，去年“8·31”土地大限，广州市有6.4平方公里的前置审批土地(红线划拨土地)未能及时办理手续，该批土地已被政府收回并在近期批量性涌入市场，此次挂牌出让的正是其中两块。而加上广州市公布的番禺、花都两区新增土地供应56万平方米，今明两年广州楼市土地供应量非常充足，广大市民不必担心无楼可买。

大批“8·31”土地陆续入市

近日，广州市国土房管局出台了《己前置审批经营性用地处置工作程序》，处理“8·31”后未能办理手续的前置审批土地。地块原开发商可以申请出让这些地块，采取公开竞投的方式，原开发商可以参与竞投，其它开发商也可以参与竞投。地块出让后，如果是新开发商获得地块，原开发商将获地块的投入补偿。

根据广州市国土房管局的处置办法，“8·31”土地的地价是由广州市国土房管局或广州市财政评审中心确定的，是按照市场价格和土地出让金(按协议出让的标准)来确定的，因此地价会比原划拨的地块地价要高。而且，地块进入市场公开出让，开发商们价高者得，也进一步拉高地块的价格，使“8·31”土地地价回归到市场价格上来，有利于整个房地产市场健康发展。

而据透露，相关政策出台后，不少开发商开始申请“8·31”土地的出让，盘活地块，有相当一批该类型土地在近期将进入一级土地市场。

广州楼市稳步回暖

受今年各项政策的影响，不少买家前几个月都处于观望状态，消费需求部分积压到了国庆黄金周。如7月的广州楼市成交量下降不少，房屋交易面积为149.7万平方米，比6月下降了近3成。在交易量萎缩的同时，楼价出现“跳水”迹象，全市10区一手楼价从6月的5627元／平方米下跌到5256元／平方米，跌幅达7.1％。

合富辉煌集团研究部有关负责人说，广州房地产市场发展较为成熟，总体需求受新政影响不大，实际买家是广州住宅消费市场的主力客户，虽然会受到宏观调控的短期影响，但总体需求并未受到大的影响，市场需求在经历了短暂积压后，必将有一个释放的过程。

中原地产有关人士表示，黄金周的成交比之前估计的要乐观一些。人流和成交回升说明了新政影响正在淡化，广州楼市正在走出观望期，稳步回暖。从“阳光家缘”的统计数据看，今年国庆期间楼价有所回升，一方面因为各大发展商在余威犹存的房产新政下放慢了推货，产品数量不多，另一方面则因为市场的需求量相当旺盛。

研究人员透露了一个惊人的数字，7月监测到的新增房源只有40~60套，也就是说，南京目前一个月出现的新房源不会超过100套。

南京："黄金周"预期过于乐观

十一前夕曾经有媒体预计，今年的国庆长假将是“南京楼市最火热的一个黄金周”，然而，连日来的销售状况表明，这个预计过于乐观了。根据南京市房管局网上房地产公示的数据，从1日至6日下午4点，南京楼市共认购627套，成交68套，日均成交套数比今年五一长假“南京楼市最冷的一个黄金周”还要少。

南京的开发商普遍对今年十一黄金周寄予了厚望，有50多家楼盘在黄金周期间推出了打折、减让、送礼等优惠促销措施，幅度最大的甚至达到一套住宅优惠10万元。但是，如此面广量大的优惠措施也没能打动购房人的心。记者在城中一家楼盘的售楼处看到，整个大厅里只有一对夫妇在看房，无事可做的售楼小姐们一边修着指甲一边聊天。据了解，7月份，南京房屋综合销售价格、商品住房价格进一步回落，仅二手住房价格与去年同期相比增幅超过10％。

根据国家发改委和国家统计局发布的数据，7月份，南京各类房屋的销售价格比去年同期上涨7.8％，高于全国平均增幅1.4个百分点；二手住房价格则比去年同期上涨了11.2％，高于全国平均增幅5个百分点。但是，广大市民普遍关心的商品住房销售价格，增幅却在进一步回落。数据表明，7月份，南京商品住房的销售价格，与6月份相比只涨了0.1％；比全国7.5％的平均涨幅低0.9个百分点。7月份，南京全市商品住房在网上共认购3532套次，成交3995套，成交均价4482元／平方米。从数量上看，认购、成交数量比6月有所提升，但是均价却与6月差不多，6月均价为4459元／平方米。也就是说，每平方米仅上涨23元，涨幅仅为0.5％。全市销售套数排在前10位的楼盘，基本上都是中低价位楼盘。而中低价位楼盘在近期的热销，势必要拉低全市的均价。降价促销的形式将影响其它楼盘，今后一段时间可能继续拉低南京房价。

除了房价在短期内增长过快，产品结构不合理也是重庆楼市的一大隐忧。

重庆：高档房开发过热存隐忧

重庆市国土房管局房地产发展处副处长季正菊表示,重庆楼市供需基本平衡。前5个月重庆批准预售面积为495万平方米，实际销售则达到470万平方米左右。重庆城市调查队发现，重庆进行投资炒房的人仅仅为8%.同时重庆房地产销售网的统计显示，今年3月份重庆主城区每天成交商品住宅131套，平均成交价格2714元/平方米；4月份每天成交105套，平均成交价格达2503元/平方米；5月略有小幅上扬，每天成交151套，平均成交价格达2940元/平方米，分别比4月增长43.8%和17.4%。

虽然重庆房地产市场相对其他过热城市来讲，健康的指数相对较高，但也必须看到，国家统计局发布的2004年全国35个大中城市房屋销售价格统计数据显示，重庆去年房地产同比涨幅达10.3%，已超过北京，其中2004年涨幅甚至达到15%~20%之间。房价增幅过快的现实不能因为重庆房地产市场供求基本平衡而可以忽视。

从2003年开始，天鸿集团、和记黄埔、香港瑞安、上海绿地等外来开发商开始大量拥入重庆。据了解，这些外来的开发商主要集中重庆力推的北部新区，拿到的土地多数为千亩以上的大盘。

目前在北部新区已经推出和已经规划的大盘就有8个，总用地面积达到15500亩，平均每个项目用地约2000亩。这8个大盘未来几年的实际放量就达到1550万平方米，这些大盘项目建筑产品单一，一律定位为中高档项目，目标客群都集中在“城市白领”和“有重复置业能力者”这个层面，但是重庆在短时期内能否生长出如此多的白领，能否很快消化如此多的中高档楼盘，显然存在很大的风险。

戴德梁行房地产顾问认为，像重庆如此规模的大盘集中上市，不要说在重庆的发展中前所未有，就是在全国也是十分罕见。政府在具体执行过程中必须考虑节奏的把握和增量释放的控制，否则就有可能因为失控而造成系统风险。（欣雯）