评估“评估业”

吴奉彬　何欢颜

当“虚高”和“虚低”如鬼魅同行、公然回扣成为不散幽魂、“暗箱”操作肆意妄为时，年轻的中国评估业已偏离独立和公信的立足之本，在可怕的“亚健康”状态踯躅而行。

“1．88亿元的净资产大笔一挥就‘贬值为-0．4亿元，很显然，给中国资产评估师抹黑的某些人做得太出格!”猴年春节还没有过完，一位自称“从事评估工作多年”的读者就联系到记者，表示有些许多读者都感兴趣的东西要说。

农历正月初七，新年喜庆的气氛依然弥散在空中，在南京巾一家僻静的茶楼里，记者见到了张政(化名)，白皙微胖的面孔，身着藏青色大衣，一副金属框眼镜更给人精明干练的印象。翻看着《商界》2004年第二期杂志，张政说，在对肖安宁的德阳政通公司(详见本刊上期《四川巨富肖安宁的8年黑梦》)两次评估中，结果竟相差2．28个亿，这中间到底有什么样的玄机呢，外行可能满腹疑惑，做这一行的却是心知肚明，因为在中国评估业的大环境中，这样的现象已是见怪不怪。“只要留意一下以前那些严重违规违纪的房地产公司和上市公司的案例，就不难发现其间评估师(机构)那极不光彩的身影。”

面对记者，—脸坦然的张政说：我已经跳出这个圈子，就先从自己的故事说起吧。

一位评估师的自白

我是1995年考的土地评估师，算是我国土地评估业务开展以来比较早的评估师，由当时的国家土地局(现在是国土资原部)组织统考认证。3年后，我又考了建设部的房地产评估师，现在这两个资格证在业务上有一些重合的地方，但前者的重点是土地，后者是房地产。

1999年，我在一个地区级城市的土地局工作，做的是土地估价业务。当时要结婚，我决定在市场上买一套商品房。经过近2个月的搜寻，终于看中了某开发商的一个在建项目，几个月后封顶，半年后交房。说来也巧，我正准备与他们谈房价，那个房地产开发商却成了我的委托客户。

一场不能公开的洽谈在他们的邀请下开始，他们希望尽可能少交土地出让金，而且知道我想低价得到那套房子(还不可能是白送，我还年轻，也没那么大胆了)。

这个项目所用地属于我们市的二类地，但与三类地交界，两类地基价每平方米相差近200元。而当时我们的宗地必须以基准地价系数修正法进行评估，说得简单一点就是以政府规定的基准地价为参考，在一个合理的范围内向上修正或向下修正，另一方面还要求至少用一种方法如市场比较法、成本逼近法、收益还原法、假设开发法等方法对估价结果进行验证，最后确定土地的估价。

这点问题难不住我，在开发商的暗示下我放开手脚。众所周知，地价受交通、环境、城市规划、公共服务设施等许多因素的影响，加之这块地的面积较大，所以给我们的猫腻留下了足够空间。操作方法很简单，只需要将某几项因素的修正系数往下做一点，在其他方法上也做一些配合，每个平方米就会下降近100元，整块地的总地价就会下来，而只要审核不是绝对的严格，肯定不会出什么问题。

一周以后，我的评估报告顺利通过，我与开发商的购房合同也于不久后签订。他们给政府的出让金少交了100万元，而我则少交了10万元的房款。

可惜，我命中注定得不到这笔“灰色收入”。后来形势急转直下，当地房地产市场供过于求，加上参与那片小区开发的港商受金融危机影响，要把资金全部抽回，于是将其开发的其他楼盘和尾房以成本价“倾销”，于是乎，我的房子反倒成了“烂房”。最终我只好以当初“受贿”时的买价找人接了，却白白损失了2年的利息和办房产证及按揭贷款的所有税费近2万元。

“虚假评估坑了国家结果倒过来也坑了自己。现在我没有做评估这一行，既是缘于这次教训，更多的是目睹了太多的评估业阴暗内幕，因为这些内幕是许多外人毫不知情的。”

几份报告一夜出炉

2004年1月，成都某媒体一则《3评估师乱报资产遭起诉》的报道，揭开了四川省首例涉嫌“出具证明文件重大失实罪”的案件，也引起了社会对评估行业职业操守和从业素质的关注。

据公诉机关指控，东方资产评估事务所段志坚等3位评估师，擅自将中岩公司和大香格里拉公司的资产评估为4．93亿元，造成其后委托方泰港实业又拿着这一评估报告向数家金融单位骗贷1．66亿元，至今无力还贷的恶劣后果。

“虚假做评估和随意出报告，这不仅仅是这3位评估师的毛病。”张政语出惊人，“主观臆断、简化程序、受命于人的情况在评估圈内算不得丢人现眼，很多评估机构和评估师都这样做过，只不过运气好没有犯事罢了。”

据介绍，由于评估理论盲区和较大的自由裁量权存在，掌握在评估师手中的自由度相当大，“即使评估过程中做些手脚，电未必会给自己带来多大风险”，这就成为了很多评估机构和评估人员的“共识”。在这个可怕的“共识”下，一些职业操守和从业素质差的评估师自然“信心十足”，有的评估师肆意妄为甚至到近乎疯狂的地步，往往在接到一个评估任务后，半天之内就可以拿出一个评估报告来，能干的甚至一个晚上就能拿出几个评估报告。

为什么这么快呢，冠冕堂皇的理由是客户单位要得急，但更多的情况是这些客户都是有目的的，其所想得到结果邯很明确。“我们要做的不外乎就是再找数据和案例来拼凑计算过程罢了。至于能否凑足这个数据，那太简单了，影响一块评估标的的因素太多了，随便把哪个因素上千微调一下，就绰绰有余。”

这样出评估报告有没有想过违背职业道德呢?对于记者这样的问题，深圳某资产评估公司负责人告诉记者：“一般情况下，如果在参数承受范围内，我们会同意小幅度调整。如果要求太过分，我们就只有拒绝了。”

然而，回答同样的问题，另一家评估机构吕姓负责人则很坦诚。他说：“事实上，我们不敢接的案子，会有其他事务所敢接。可以说在评估业内，基本上就没有把送上门的业务推掉的。”他告诉记者，前不久他们接了某电子企业以库存货抵押贷款的案子，第一次评估下来是470万元，送过去的时候对方老板一脸不高兴：“为什么不能做到1000万元呢，至少也要给我做到800万元啊，费用好商量!”于是只好把报告拿回来重新做，后来调整了一些数据，勉强做到740万元，对方才没有再为难他们。

那么，为什么又能这样快呢?一位资深评估师告诉记者，通常情况下，如果客户要得急，一般都是先把结论报告给客户，让其先“办事”，因为事实上这些评估结论事先已经与银行统一了认识。委托企业给了结果，而且银行电已经认可了，那还有什么不好做的，至于评估报告出得快不快，那就是各自“工作经验”的事情了。

“你问这样做出来的评估报告谁要?你可别小看这样一个报告，动不动就值几万元甚至几十万元呢!”的确，从这个角度看，目前还少有哪个行业有评估行业挣钱来得快。在暴利面前，难怪有的评估师(机构)会肆无忌惮。泛滥的自由裁量权

记者在采访中了解到评估圈内这样一个“经典”的案例：

某城市泰华物业集团与另一国有企业合资开发位于闹市区的一块土地，泰华以现金出资，合作方以土地出资。泰华集团找来正丰评估公司“帮忙”，先是授意评估师按每亩120万元的价格，对国有企业做出出资1300万元的评估(事实上周围成交地价水平在每亩400万元左右)；顺利成立新的泰安房地产公司后，同样是正丰评估公司，在距上次评估不到2个月的时间，又是大笔一挥，起初评估每亩120万元的土地转眼成为了评估价每亩860万元，泰安房地产公司顺利以此抵押从银行贷款5000万元。

为什么第一次评估中地价低于市价呢，因为这样，用土地出资的国企评估下来出资额就为1300万元，而泰华集团现金出资额是1700万元，这样泰华就顺理成章控股了新成立的泰安公司。

“说穿了，评估中玩弄出的花样不外乎两种：一是‘虚高，一是‘虚低。”张政告诉记者，至于在哪些情况下高估资产，又在哪些情况下低估资产，就要看出于何种目的，如果是为了从银行套取贷款的话，被操纵的评估都只有一种结果：“虚高”。也就是说，抵押时高估，处置时低估。“这些都不重要，重要的是，客户需要什么结果，我们就给一个什么结果。不过，在合资合作或并购项目中，就要看根据那一方的需要来处理了。”

中国资产评估协会一位负责人指出，造成评估黑洞出现的原因，主要是评估师(机构)滥用了评估自由裁量权。据介绍，自由裁量权指评估师在估价活动中，依据评估业规定的原则，根据具体情况臼行裁定的权力。尽管它对评仙师的裁量权有一定的规定范围，但这种范围却是相当模糊的，因为影响价格的因素太多了，成千上万，即便是业内人上，也不能一一道明，因此，掌握在评估师手中的“权利”可以说是“无限的自由”。

“泛滥的自由裁量权导致了阴暗操作的评估行为泛滥，一些企业正是靠操纵评估师(机构)牟取黑利。”在泰安公司后来的项目开发中，泰华集团先将自己的现金出资以工程款支付的方式会出；其后在施工单位垫资情况下，以在建工程10000余平方米再次估价4000万元，向另一银行贷款1000万元；建至15层楼时，再以部分在建工程估价1．1亿元的方式向银行贷款3600万元，并向客户预售，收回预售款800余万元。最后的结果，是该项白几经折腾成为烂尾楼。拥有抵押权的银行将其拍卖下来却只得到2700万元。而令人惊讶的是，花2700万元买走这块烂尾楼盘的企业，居然就是从破产的泰安公司撤出的泰华集团子公司。

“这个案例之所以‘经典，一是因为确实有不少老板可以从中‘学习和借鉴，毕竟，通过评估操纵，泰华集团老板从银行成功套现9600万元；另一个原因就是评估行业对自己灰包生存空间的自嘲了。”

泛滥的自由裁量权滋生出巨人的“黑色利润”，年轻的中国汁估业却有这扭曲的空间中畸形成长。调杳中记者发现：大多评仙报告中都赫然写有“本次评估是站在评估原则和评估方法基础上的客观公正的评估”的内容，事实上是怎么一回事，大家彼此心照不古。游戏方程式的利益核心

采访中，一位从业不久的年轻评估师周立(化名)对记者说起了亲身经历的事情：“2003年3月，我经手完成的第一个评估项目并不大，评估费用刚好10万元，收到评估费后公司安排我给承贷银行送去3万元现金。这让我非常纳闷，还有更纳闷的呢，银行方面竟然连收条都不打，收了就收了，后来在老同事的指点下，我知道了这就是听闻已久的回扣‘游戏规则。”

评仙帅自由裁量权泛滥的程度有多大，评估业内回扣泛滥的程度就有多大，这个等式似于也有些道理。“但是金融系统都加强了金融风险的防范，难道他们不知道自己接纳的抵押物是被评估做了手脚的资产吗，”记者对此非常疑惑。

“说不知道肯定是假的，说知道那不就穿帮了，总之大家都心照不宣就行了，一切都是因为这中间不成文的‘回扣游戏规则。”周立显然已很快适应了“游戏规则”，仙告诉记者，通常，一个融资行为少了任何—方的参与都不可能顺利完成，以前的方式是评估机构在拿到评估报酬后，给客户的融资银行的相关人员进贡，以利于融资行为的顺利操作。“但是现在这种方式已经过时了，新的‘游戏规则更隐秘也更‘合理。”

通过多方调查，记者了解到，在企业、银行和评估机构三者构成的“评估食物链”中，回扣早已是“约定俗成”的行规了。有些银行的人会悄悄甚至干脆公开要求融资企业到指定的评估机构评估，这些评估机构在收到企业交纳的评估费用后，会返还一定比例的回扣给银行有关人员。在一些特殊情况下，有些评估机构的回扣甚至高达70％~80％，，

“通常情况下，评估机构要打通银行这—关键流程不费吹灰之力。或者说，这个流程并不需要评估机构去打通!”根据周立的指点，记者发现，现有一些银行已经从“被动”收回扣到开始自己设计“回扣流程”：习惯了评估潜规则后，多数银行逐渐采取了以招标方式征集指定评估机构的办法，并借此实现回扣的集纳，于是形成了“银行指定——企业付费——收费返回扣”的新“业务模式”。

“银行公然收回扣，是否说明银行参与到抵押物的虚假评估流程中呢，”记者问。

“不能说是参与，而是大家都心知肚明。”记者采访中发现，现在银行也基本上会采用打折的方式来试图降低自己的风险。某银行一位负责人告诉记者，为了规避虚假评估带来的风险，通常情况下银行会将融资企业给出的抵押物打5折，再在此基础上考虑贷款的问题。“但是，一些抵押物经过虚高评估后，其资产值放大倍数远不止1倍。”周立说，银行的“防范”措施效果微乎其微，更多的不过是安慰自己罢了。

很显然，回扣这条“潜规则”的出现，使本该肩晰的委托代理关系扭曲了，由此产生的连锁反应，便是让本该公正严格的评估工作，在“银行——评估——企业”这条食物链上丧失自己的角色。采访后记

黑色评估的终结

“资产评估业是要好好立规矩了。”复旦大学管理学院李若山教授沉痛地说，在一件件发人深省的评估师违规案中，暴露出行业内许多急需整改的问题。除了缺乏统一的法律法规、执业标准和职业道德规范，评估机构小、散、乱等问题外，评估业与行政机构“明脱(钩)暗不脱(钩)”，评估行为受行政权力干预现象严重，也给行业戴上了沉重的脚镣。

有关专家介绍，在世界评估业发展史上，美国和日本都曾经因为评估业的屁乱而导致金融风险，后来不得不动用国库资金平息，因此这些国家对评估行业的监管和监控力度都比较大，相关法规条文完善而齐备。

那么，我国在这方面的情况是怎样的呢?记者了解到，2003年12月国办转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见的通知》，把“评估机构及评估执业人员的执业资质、执业质量，评估机构是否彻底脱钩改制”作为近期工作重点；同时，中国银监会也加强了对涉及虚假评估贷款的重视，并正式介入银行与评估行业间的回扣及变相回扣“潜规则”的调查。

然而，要真正从“亚健康”状态中走出来，最终还是需要评估行业自身的清理和变革。可以说，在今后很长一段时间里，评估行业将要一直接受社会的“评估”!相关链接

资产评估，指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。

评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法和基准地价系数修正法等。其中，主要采用的方法中，基准地价系数修正法的基本公式为：待估宗地价格：基准地价x(1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数)x容积率修正系数x年限修正系数X基准日修正系数。