经济适用房的几点思考

沈　瑜

一直想写一篇有关经济适用房的文章，总是担心言辞失之偏颇，因为与许多同行交流中，发现很少有双手赞成的，认为这是对商品房市场的一种冲击，不利于房市的繁荣，听着听着也觉得经济适用房是市场经济体制下的“另类”；而有时接触到经济适用房的开发及管理部门，耳喧日染之中又觉得似乎反而应加大经济房的开发力度。为此，作了充分的调研，也利用若干个夜晚查阅了大量文献资料，感觉对这一事物有了一个大致的认识。

经济适用房建设是建立与社会主义市场经济相适应的新住房供应体系的一个重要组成部分。我国房改的重要内容之一，是要把旧的以低工资制为基础的住房实物福利分配供应制度改变成为住房商品化分配供应制度，这在我国是一项带有根本性质的改革，牵涉到方方面面，因而任务繁重而艰巨，这么一个艰巨任务的完成不可能一蹴而就，必须采取一些过渡措施，这正如我们在建立市场经济体制中其他事物一样，有个“渐进”过程。

经济适用房政策体现了我国在社会分配上执行的“效率优先、兼顾公平”原则。我们开展的市场经济是社会主义市场经济，其中重要的特征体现在社会分配上就是“兼顾公平”。1998年7月国务院《关于深化住房制度改革加快住宅建设的通知》中，决定在我国实行住房分类供应体系，即对高中收入者提供商品房，对中低收入者提供经济适用房，对低收入者提供政府廉租房。“让居者有其屋”、 “人人享有适当住房”，这正是防止贫富悬殊过大、穷人流落街头、无家可归、引发更大社会问题的有效方法。

住房是一种商品，但又不同于一般的商品，它具有很强的社会性和政策性。住房政策是我国政府相关政策的重要组成部分，而经济适用房政策是政府住房供应政策的重要组成部分。解决中低收入家庭的住房问题，是各国政府及地区的职责。20世纪西方国家政府就陆续积极介入住房问题，重点对中低收入居民实施必要的社会保障，帮助他们解决好住房问题。

政府介入住房建设的另一好处是可以带动国民经济发展。经济适用房是中低收入家庭购买的住房，如果一个国家的房市只有高收入者在支撑，其繁荣与发展是不可能实现的，只有让占社会大多数的中低收入者这一房市主力积极介入，才会带动房地产二级市场的“联动”，并剌激与房地产相关行业的兴旺，带动整个国民经济的快速增长。经济适用房还可以带动城市危房改造，降低危改成本。

经济适用房政策在相当长的时期内必须坚持，不能动摇。但经济适用房在全国各地也出现了种种问题，甚至有城市还想取消经济适用房，针对这个问题，经济适用房需要的是规范，而不是“取消”，笔者认为可在以下方面有所改进：

1、 户型应适当

经济适用房之所以含有“经济适用”概念，而且其销售对象又是广大中低收入家庭，其平均户型只能在80-90m2左右。而目前有些地方仍然模拟商品房的平均户型，为了迎合所谓“一步到位”的市场需求，将平均户型做到120-150m2，这显然违背了制定经济适用房政策的初衷。

2、 开发规模要适当

经济适用房建设应合理规划，严格控制总量。相关管理部门如城建、房改、财政、计委、房管、规划等部门应根据商品房需求和中低收入家庭的支付能力、商品房销售价等，合理规划经济适用房与商品房的开发比例，做到有计划、有组织地开发经济适用房。否则，一方面会导致政府供应的经济适用房不能满足中低收入家庭的购买需求；另一方面由于经济适用房过度的开发，也会影响当地房地产的开发，打击房地产商的市场热情，损害房地产市场的投资环境，不利于经济的健康发展。

3、 地段要相对远

经济适用房的地理位置不能绝对偏僻，但也不能离城市中心区域太近，尤其是在有商品房供应或有地块向市场推出的周边地区。解决这一问题的办法是将经济适用房的地理位置规划得相对远些，同时将公共交通体系延伸，如北京、上海用轻轨、地铁等公共交通来方便经济适用房住宅区居民的出行。

4、 小区环境比较好，不能是最好

经济适用房是“形象工程”，但不能做成“精品工程”。建经济适用房主要是为了解决城市中低收入居民的住房困难，而不是修建高档住宅区或“豪宅”。经济适用房往往享受了政府的各种优惠政策：拨出大笔专项贷款资金、用地由出让改为划拨、减半收取各类规费等，如果过高标准地制定小区绿化率、容积率、建筑密度等规划指标，将会造成土地资源使用效率不高的问题，同时将使地产开发商的赢利生存空间过小，不利于房地产市场的长远发展。

5、 审批手续要严格化

“腰缠万贯”的业主也购买经济适用房，从而使得经济适用房“变质走形”，这在全国各地屡见不鲜。所以，一定要严格经济适用房的审批手续。笔者认为，各地除了制定中低收入家庭的标准、对购房者的资格证明严格核对认定外，还应对房源分布、套数、面积、价格、购买对象实行公示制度，体现出“民心工程”的“公开、公平、公正”原则。

6、 规范转让行为

凡是经济适用房的业主要转让房产，必须向相关部门交纳一笔“特殊”费用后才可以办理其他手续。这样就可以限制“有钱人”炒卖经济适用房，防止权钱交易，杜绝腐败滋生，让真正需要住房的市民实现安居梦想。

经济适用房不是一个“权宜之计”，它是建立与社会主义市场经济相适应的新住房供应体系的一个重要组成部分，也是当前培育住房市场的一项重要政策。经济适用房供应体制上有疏漏，可以依靠规范和完善各项配套政策去解决，这样才能做到房地产市场真正的持续、稳定的繁荣和发展。