富人区是这样炮制出来的吗？

张邦松　陈　晓

北京本土的地产霸主首创置地，要在北京东北部仿纽约上东区开发一个名叫“阳光上东”的富人区概念。有人指出，北京富人住宅还形不成区域，北京别墅市场的发展期，都还不足10年，怎么可能形成富人区？

这块荒地在温立伟的眼中，绝对是一块黄金宝地。温是北京亚豪地产公司的策划经理。

北京东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以西，东坝河与亮马河之间，是一片很不起眼的荒地，至少目前看上去是这样的。温立伟就是要在这里策划与销售富人区“阳光上东”。

9月中旬将开盘的“阳光上东”是京城房地产巨头首创置业的一次大手笔，该公司刚于6月19日在香港挂牌上市。负责具体操作这个项目的，是首创置业的子公司阳光股份。据阳光股份项目销售经理郭玉恒介绍，占地47公顷的“阳光上东”只是整个“北京上东区”计划的一个部分，一个占地57公顷的后续项目也在酝酿之中，这些楼盘的均价都在万元以上。整个项目占地100公顷以上，相当于160个左右的足球场，总投资近100亿。

对于这样一个巨大的投资项目来说，定位显得尤为重要。“这将建成一个真正意义上的富人区。”温立伟这样说。

复制纽约上东区

“对于中国来说，富人区这种模式尚处在萌芽状态。”郭玉恒说，“而这正是我们的机会。”

郭玉恒认为，北京现有不少高档的住宅小区，比如京顺别墅区、亚北别墅区、京昌别墅区、长安街高档公寓区等等，但它们都不是真正意义上的富人区。因为它们的规模都很小，其社区文化基本只是一种家居文化，没有街道文化。家居文化只注重私密性，而缺乏社区成员之间的融合。而国外富人区流行的街道文化在注重社区成员私密性的同时，更注重为成员提供一个公共交流的平台。而且北京这些小区的项目之间是没有任何联系的，房子的档次参差不齐，有的房子卖到上千万，有的只有几十万。

北京大学经济研究中心的胡大源教授说：“根据国外的情况，富人区并非指金融圈之类的富豪聚集地，而是指其居住生活区。从某种程度上说，富人区是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物。从这个标准看，四环以内的北京城里只有豪宅，没有富人区。”

“世界上几乎每个知名的大都市都会有自己的富人区，如纽约的上东区、悉尼的玫瑰湾、香港的浅水湾等等，北京也应该有自己的富人区。”温立伟解释策划“北京上东区”的初衷。

他承认这个项目的灵感来自纽约上东区。

1857年，两位美国人在纽约的东北部(美国人称为上东区)规划出了纽约中央公园，这个长4000米，宽800米，占地3.4平方公里的狭长地带，被誉为纽约的“绿肺”。中央公园建成15年后，周边地价增长了9倍。在此后近200年的时间里，上东区逐渐成为纽约富人区的代名词。只有上层社会的有钱人才能住在上东区的第5大道和帕克大道。在这儿可以看到街旁身穿制服的门房为住在价值千万美元豪宅的主人招呼出租车，高贵的妇人优雅地牵着修饰整洁的狗儿，偕同小孩和保姆一起漫步中央公园。

在温立伟看来，这样的场景将会在他的“北京上东区”重演，因为北京上东区无论从区域位置、环境还是功能上，都与纽约上东区极为相似。

阳光上东区域位置处在四元桥沿着四环路向南到酒仙桥，正好位于北京市的东北方向，处于上东区域。它南侧的朝阳公园和花园别墅区形成北京四环内最大的一块绿地，其作用酷似纽约中央公园。这里的“燕莎-丽都”商圈内涉外配套设施密集，国际氛围浓郁。

这种相似让首创置业决心把纽约上东区拷贝到中国。“实际上我们不是在制造概念，北京的富人区已有自己的雏形了，我们只是在此基础上加以规划发展。”温立伟说。

形似神不似

与温立伟一样看好富人区前景的，还有美国著名地产商汉斯公司。这家拥有46年历史的地产巨头在朝阳公园南侧出巨资买地，开发同为高端的公园大道万盛家园，这两个万元项目同时出现在朝阳公园地区，再加上该地区原有的棕榈泉国际公寓等其他高档项目，让人觉得一个属于北京的富人区似乎已经显山露水了。

中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心认为：“随着经济的发展，自然形成的、以资产和收入为主要区分手段的不同社区，将出现在北京。平民区，中产阶层社区，富人区将会产生。”但是，舒可心强调，富人区的产生不是发展商和政府所左右的，也不是发展商主观开发出来的，而是“自然形成”的。

从世界上一些著名富人区的形成过程，我们可以看到一些相似的发展轨迹：在城市里区位最好的地方，拥有绝佳的自然环境，一批当时上流社会的人士入住其中，他们的财富与修养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟，接着越来越多的上流社会富人被吸引过来，他们带来新的财富和文化，这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。

中国建设设计研究院人居环境设计研究所的顾问总工程师高拯教授指出，综观全球，几乎没有一个富人区是规划的结果，也没有一个政府或开发商有能力将这些富豪聚拢在一个硬性规定的区域。每一个这样的高尚住宅区都是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后可能有市政、环境、人文等多种综合因素。不是有几幢豪宅就是富人区，也不是昂贵的地段就能自封为富人区，每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的、文化的内涵值得推敲。即富人区既要个性化，又要有人文内涵。“与其说纽约上东区是因其财富而闻名，不如说是因为它的富人文化。”高拯说。

而这种富人文化的缺失，正是中国富人区开发上的硬伤。

首先，富人区的政策环境并不宽松，“富人区”在中国一直是一个颇为忌讳的字眼，我国有关部门曾明确禁止“富人区”这样的提法。而且，中国富人的形成不过是改革开放以来的事，指望在这么短的时间之内，形成国外数百年才形成的富人文化，显然是不现实的。

像北京上东区这么大的项目，如何保证当中的业主都是开发商所希望的那种上流社会的富人呢？“这很难保证。”舒可心并不看好北京上东区的前景，“富人区是一种所谓的富人文化在起作用，并不是把中国的“地主老财”都攒在一块。而且，中国自改革开放以来产生的第一代富人很多是利用政府政策的空子产生的，所以不敢露富。他们根本不爱扎堆。”

温立伟在谈到北京上东区的客户群时就颇为无奈地表示：“我们当时把客户定义为一个上流社会，国外可能有伯爵、爵士这样的上流社会贵族，但在中国没有，那么你的生活水平能达到这个层次就OK了，你能消费得起就证明你够这个层次。”

事实上，即便如此，北京对高档住宅的需求量也没有开发商们估计的那么乐观。根据戴德梁行的统计数据表明：2002年四季度北京的高档住宅空置率较前三季度有明显的增长：公寓和别墅的空置率分别增长了3.8%和2%，分别达到了26.2%和15.2%。一位房地产业内人士认为：“这个数字还有继续增长的趋势。”他分析，因为北京的地域特点不好，环境不好，气候干燥，又有沙尘暴，难以吸引中国其他地方有钱人来此定居。中国有钱人很多希望在国外买房，国外的有钱人也更愿意在生存环境更好的地方置业。

安地房地产开发公司总经理张宝全则认为，中国已错过了形成富人区的时机，“微软7个星期发展起来，也可能7个星期完蛋，现代社会不是产生贵族的时代，财富的变化比以往任何时候都要快，如果过去没有形成富人区，而现在想要形成稳定的富人区，是不大可能的。”