房产业凸显设计软肋

陆　昀

突如其来的非典疫情虽然对房地产业没有产生直接的冲击，但也使进入春季便异常火热 的房地产市场一时间出现门庭冷落的景象，不少城市在售楼盘的销量锐减。据中原物业顾问 公司最新数字显示，北京今年3至4月，由于非典的影响，楼盘项目的平均成交量仅为36.84 ％，4月份，在售项目的来访量不足以往的一半，只有49.76％；深圳由于非典的影响，3至 4月在售项目的成交量也出现了10％～30％的下降。

在房地产销售的黄金季节遭遇大疫，显然对房地产的现实市场影响不小。销售量减少影 响了资金的回笼，增大了企业的开发压力，新楼盘的延期推出，也带来冬季施工、延期完工 等一系列问题。但从目前来看，大多数房地产企业对疫情过后的房地产市场抱有充分的信心 。其信心来自于两方面，一是非典并非经济危机，市场需求总量仍旧存在，疫情过后需求量 将会释放；二是在非典流行期，政府方面力保交通通畅，并全力保障民工的安全、卫生，使 在建项目的工期速度得到了有效保障。

据了解，目前很多开发企业正在利用疫情发生的市场淡期，根据市场的变化调整产品战 略，准备迎接疫情过后新一轮的市场竞争。

应该说，当前的房地产市场是比较平稳的。但此次非典的突袭暴露出国内房地产产品存 在诸多缺陷，如暖通、下水管道、通风管道系统建造标准过低，住宅楼体的进深过大、一梯 10余户的设计缺少自然通风，写字楼等公建建筑及住宅建筑窗户可开启面积过小，通风量过 低等问题，使很多建筑无法满足使用者的卫生、健康要求，而这些问题已经引起了有关专家 及政府方面的关注。据了解，当前，很多专家正在呼吁并同政府相关部门着手从技术层面上 拿出新的相关设计规范和技术标准。由非典引发的对建筑产品的反思，对现有物业产品的改 造以及对新建项目产品空气品质和健康性的提高已经被提到了政府的议事日程中，而这种来 自政府方面的政策导向对房地产业的发展肯定会产生非典后的深层次的、长远的影响。

从建设部有关部门获悉，目前，建设部正会同有关专家起草并将于近日出台《确保今夏 空调系统安全的紧急措施》，以解决非典时期现有建筑中空调运行中的二次污染问题。此后 ，建设部还将在一两个月内发布新修改的《采暖通风空气调节设计规范》，对新建项目空调 系统的设计、系统形式、安装、新风量等都要根据空气的品质和健康性的要求做出强制性的 规定；同时，建设部与卫生部正在紧急编制《中央空调通风系统运行管理规范》；建设部还 将在年内组织专家编制完成《建筑生物安全规范》、《生物安全操作柜规范》等一系列建筑 规范。建设部标准定额司的有关人士表示，建设部最近还准备听取各方面专家的意见，考虑 对建筑设计中的一些规范标准进行修改，以提高国内新建建筑的品质，进一步满足人们的卫 生与健康要求。

很显然，将健康要求提到建筑规范的议事日程，这对房地产业将会产生较大的影响。

首先，健康标准是与自然通风、科学的楼体进深、合理的密度、人性的设计等密切联系 的。以往一些开发商推崇的依靠空调技术，只注重采光和功能空间，忽略自然通风的开发设 计理念应该转变了。其次，一味儿追求增加开发面积、一梯数户的大体量楼盘在今后的市场 上将会被淘汰。再次，建筑规范及技术要点标准的提高，必将使建筑项目的前期投入及后期 运营成本相应提高。开发企业需要及时调整项目的资金投入，同时，楼价也会因健康、卫生 条件的提高而有相应的变动。

规范的修订需要一定的时间，这期间，尽管市场需求总量不会变，但日益成熟的买家在 新产品出现之前会出现持币等待的心态，已开发的在售项目对市场需求的预期将会打折扣。 老楼盘的竞争将会因此进一步加剧。