房地产业被宠坏了

政策不是刹车

央行房贷新政策一石激起千层浪。用SOHO中国有限公司董事长潘石屹的话形容，“这是近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知”。

房产商界大呼“冬天来了”，有开发商甚至措辞强烈，认为房贷新政策不能规避银行风险，而对健康的开发商而言也会带来一定的打压。温和派也认为如果按时按规定地服这服猛药，“不出半年，有许多房地产商就支持不住了，就会虚脱。因为没有钱还银行的钱，没有钱盖房子，没有钱去交税，以前的钱都砸在地里了。”

据有关资料显示，目前国内房地产业60％的资金来自银行贷款。那么政策收紧后，有如外界担心的那样，银行已经发生的大量贷款一旦收不回来，类似1993年的海南房地产风暴会不会再度上演？

对此，中央财经大学证券期货研究所所长、金融系教授贺强表示，此次银行新政策出台和1993年的情况大不一样。当时海南房地产泡沫非常大，存在巨大风险，所以中央当机立断，对房产地业采取紧缩政策。由于政策转变过快，导致大量烂尾楼、呆坏账出现。但出现这些烂尾楼的根本原因不在于政策收紧本身，而是由于在政策出台前，海南房地产已经投资过热，甚至投机盛行，房地产风险非常大。而此次央行房贷新政策背景与1993年相比，国内房地产业虽然有局部过热的现象，但与海南泡沫不是一回事，不是严重的投机。

在贺强看来，当时海南的政策是为了大刹车，而此次央行房贷新政策是为了房地产的健康发展，规范那些不规范的市场行为，并规避风险。另一方面也是为了调整房地产结构。贺强表示，此次出台的政策是有倾斜性的政策，这将会促进中低收入家庭具有购买能力的经济适用房的发展。

“这体现了区别对待的原则，足见央行的一片苦心。”贺强强调说，新政策出台的用意显然不是要封死对房地产的贷款，也不是纯粹为了规避银行风险的政策。而是对开发商的资质提出更高的要求。通过货币手段调节，使房地产开发结构更符合老百姓的需求。从这个意义上说，央行比房地产商看得更高更远。对一些运作不太规范的开发商而言，因为本身的利益受冲击较大，毕竟动了他们的奶酪，自然会反应过激。

贺强表示，近5年来，对房地产界一直以来都是利好政策，收紧的政策很少，国家甚至是通过发展房地产业启动国民经济发展。该项新政策实际上仅仅是一定程度上的调整，但房地产商已经感觉不适应了，这也就是一些房地产商反应强烈的原因。

贺强指出，当年海南房地产风暴出现的宏观经济背景和目前也是不一样的。1994年的时候，我国的GDP增长率是14.2％，通货膨胀率21.7％。不仅仅是房地产，整个经济膨胀，国家货币政策、财政政策都全面收紧。而现在的经济大背景则不同。这几年市场一直疲软，现在刚刚开始复苏，也没有出现通货膨胀的迹象。贺强分析说，“国家的宏观经济政策是不会收紧的，反而会适当放松刺激发展，在这样的背景，各行各业发展是硬道理。房贷新政策出台，不可能得出严重阻碍房地产发展的结论，这也不是央行的初衷。”

“据统计，目前投在全国房地产开发的资金有2801亿元，房地产对银行依赖过高，自身抗风险能力不强，一旦房地产出现波动，问题必然会转嫁到银行身上。央行正是看到了这样的苗头，必然要利用货币手段进行调整。但这并不等于是房地产的冬天来了。”贺强说，“1993年那样的背景才会出现房地产真正的冬天。”

吃巴豆泻火并非坏事

就央行房贷新政问题，著名股份制和公司问题专家、首都经贸大学刘纪鹏教授表示，一些房地产商们的反应过于敏感了。刘纪鹏说，“我们必须看到银行的坏账率居高不下，而且金融坏账确实有从国有企业向民营企业、从企业投资领域向个人投资领域转移的趋势，因此央行及时调整其金融信贷政策是非常必要的。”

刘纪鹏说，“长期以来，我们的房地产商已经习惯了在暴利时代生存，只喜欢政策的宠爱，受不得政策的委屈。如今政策有一点调整，就叫屈，是不够冷静的”。

房贷新政对第二套住宅贷款提高了利率，有开发商于是公开认为这是“仇富”，对此，刘纪鹏表示，这种说法过于直白，“毕竟目前的银行坏账居高不下沉疴在身。银行出于自身健康考虑调整信贷政策，这无可厚非。众所周知，有相当部分的人买第二套房子是为了投资，做投资就有炒高房价的风险，万一卖不出去，钱还不上，风险都转嫁到银行身上。”刘纪鹏说，“国内房地产的发展是离不开金融的，房地产的风险和金融的风险是捆在一起的。从银行的坏账率考虑，对你的第二套住宅贷款进行限制，提高贷款门槛，这是必然的。”

“如果你拿别人的钱消费，人家不借你10块只借你5块，你就说是‘仇富，这似乎不合逻辑。银行也有风险，也得自我保护呀。”在谈到有的开发商认为此项房贷新政是给房地产商下“猛药”吃“巴豆”时，刘纪鹏不以为然，他说，“央行出台的房贷新政只是政策微调，并不是釜底抽薪。何况目前给开发商吃‘巴豆泻火降温也并非坏事。”刘说，中国目前的房地产开发到底是应该满足人们居住需求还是为了投资需要，这对房地产信贷政策的取向十分重要。

刘纪鹏呼吁不能仅仅从一个商人的角度、行业的角度考虑，而应该从整个国家金融的角度看待这个问题。