两种房贷并无区别

最近，一些媒体就“等额还贷”和“递减还贷”两种房贷品种进行报道时，不恰当地把讨论的焦点集中在“银行是否剥夺了购房者的知情权”上。其实，这并不是真正有意义的信息。

我们的媒体应当向购房者传达的一个正确信息是，对贷款方来说，这两种房贷并无任何本质区别。区别的只是还款的方式不同而已。在利率相等的条件下，贷款方不论用上述哪一种方式贷款，所支付的代价和承担的风险是完全一样的。它们之间的区别就像“朝三暮四”和“朝四暮三”一样简单。

人们从生活常识可知，东西贵不贵，关键看“单价”，而不是看你一共花了多少钱。如果把贷款利息平均到每1元本金/天的利息这种“单价”形式时，就会清楚地看到，两种房贷的利息代价完全是一致的，根本不存在此多彼少的区别。一斤白菜和一斤二两白菜的化费当然不一样。因为你买到的白菜数量不一样。一种房贷比另一种房贷的总利息额有区别，那是因为你更长时间占用资金引起的。如果你打算减少利息代价，尽量缩短贷款时间，尽量减少贷款数额，尽量早还、多还就是。

对贷款方来说，影响他们所支付代价多少的基本因素有两个，一个是利率，一个是风险。在这两个因素上有区别的贷款方式才是真正不同的品种。

利率不用说。人们很容易知道，利率越高代价越大，反之相反。一旦约定，贷款方所需支付的代价就是确定的。

而风险则不同。风险就是不确定性。也许发生也许不发生。目前我们的银行向购房者提供的房贷品种太少，主要就表现在对应不同风险的品种太少上，而不是“等额”还是“递减”上。

我们可以用国外几种房贷品种的区别来说明这个问题。

最常见的风险就是利率变动。房贷经常长达二、三十年，而利率通常是会很频繁地变化的。因此与之相对应的，就有“允许不允许提前还贷”的不同品种。允许提前还时，贷款方就可以在利率降低时提前还上较高利率的贷款，然后再重新贷取较低利率的贷款。那银行怎么应对呢？银行的应对措施有两招。一招是采取区别利率。允许提前还也行，但利率较高。因为这时贷款者一方的风险小而银行的风险大。另一招是提前还贷时要加收一定数额的“手续费”，适当弥补自己的风险损失。这些都要和贷款者提前约定。到时谁也别反悔。

还不只如此。对应利率风险，不同的贷款品种还可以有固定利率和浮动利率的区别。我国目前一般都是采取浮动利率的方式。遇到央行调整利率，双方都认可随行就市地作相应调整。而固定利率则相反。遇到利率上调，贷款方就占便宜了。这时贷款方甚至可以把贷款合约“卖掉”，也就是转让给别人，赚一笔钱。但遇到利率下调，贷款方显然也无法反悔。还得按约定的高利率支付利息。银行和贷款者约定时，双方都不知道利率将来的变化。因此双方的风险仍是一致的。由于发达国家的利率市场化程度很高，商业银行自己决定利率的余地较大，约定固定利率就使贷款买房具有了一种风险投资的性质。

我国的商业银行在房贷上应当如同上述，向购房者提供更多样化的、对应不同风险的贷款品种。我们的媒体，应当把房贷中这种真正有意义的信息提供给自己的读者。