与国内房地产市场“结婚”

张小平　庄　飞

前后不过6年，凯德置地在北京的发展遇到了两种截然不同的局面。

90年代中期, 凯德置地的前身初到北京寻找发展机会,可以说是乘兴而来、败兴而归，由于“当时政策的透明度太差，审批环节复杂，市场远不够成熟，让人觉得心里没底，于是只得望而却步。”“于是公司将目光投向了另外一个更具活力的城市——上海，8年来，集团在上海成功地开发了近十个项目，囊括大型住宅区、服务性公寓、写字楼和商业等开发品种，凭借品牌的优势和对市场诚信，已经成为上海市场极具竞争力的外资房地产企业，菊园、雅诗阁、莱佛士广场等‘品牌性项目更是家喻户晓。” 凯德置地（中国）投资有限公司北京项目副总经理毛大庆博士说。

“但集团一直关注着北京的发展，不懈地在北京寻找发展的机会。”1999年，作为集团在北京第一个大型投资项目“北京雅诗阁”高级服务公寓的负责人，毛大庆再次接触北京房地产市场时，正碰上我国省级政府机构改革拉开序幕，北京市的投资环境综合排名已经名列全国第二。“原来一个投资项目要经过30个部门和单位审批，一般要经过80多个环节，盖130多枚公章，历时480多天。但经过改革，审批环节减为30个左右，审批时间减少为180天左右。”

仅仅几年过去，凯德置地在北京的投资已经坚定了信心。

进入“最佳婚配期”

作为外资房地产企业的代言人，毛大庆认为国外的资金与国内的市场已到了“最佳婚配期”。

“由于市场的不规范性，导致了中国房地产的非市场化运作，曾出现了很多‘四两拨千斤的‘高手，往往小资本就能运作大项目。但随着市场的逐渐成熟，以及与国际市场的接轨，很多国内房地产商面临越来越多的困境。尤其是在资金和管理上，更是捉襟见肘，原来是通过各种各样的渠道都能很容易地弄到贷款，但现在银行越来越惜贷，你要有充足的实力才给你放贷。这等于是晴天要借给你雨伞，到了雨天反而又要收回去，越需要钱的越得不到；另外国内的很多发展商，常是仓促上阵，在经验和管理上没有足够的储备和积累，往往是先做起来再说。但在发展过程中感到越来越吃力，“心有余而力不足”，这样就导致了不断的在往前跑、不断的积累很多问题，越跑越慢，越跑越没有后劲的现象。”

毛大庆为此开出的药方是与外方资本“结婚”：“与其待字闺中、枯守空房，不如做好准备，主动出击，和国外的投资商或资本对接。现在随着中国投资环境的逐步改善，越来越多的国外资本正伺机而动，希望尽早进入中国市场。国外的发展商也有它的弱点，它对国内体制，政策环境不甚了解，弄不清其中的诸多环节，需要在国内寻找‘配偶，进行互补式婚姻。这对很多内地中、小型民营企业是个很好的机会，他们可以充分利用自己的灵活性和对市场的把握，通过合并重组，迅速提高自我，完善管理体制。现阶段房地产市场发生了很大的变化，土地市场发生了很大的变化，采用这种优势互补的做法，或者说是联合开发的办法，对项目将会大有益处，对这些公司的发展和生存也是很有好处的。”“当然，合作过程中如何把握好心态，掌握中外合作的艺术和技术，也是成功的关键问题。”

谨防“盖茶壶”现象

俗话说：嫁人就怕嫁错郎，在生意上寻找伙伴更是如此。

毛大庆介绍了投资市场一种乱“盖茶壶”的现象：“我相信大家可能都感觉到了，外资的进入对中国房地产市场已经带来一个很大的变化。但国外有些不规范的投资公司，拿着同样的一个注册资本到处骗人，像一个茶壶盖到处乱盖，可就是落不到实处。怎么样去辨认那些优质资本呢？这主要看它的资金规模，它投资实业的情况，看它过去究竟有多少项目落在了实处。中国政府对新加坡背景的资本，一直是抱着欢迎的态度。为什么呢？因为这些资本都挺实在的，而且确实为办实事而来。”

“像凯德置地，在中国的投资已经有了良好的记录。从在上海、武汉、厦门、苏州和天津等地成功开发和管理了一批在当地颇有影响的项目，到1999年通过收购了北京CBD中心区的一栋‘烂尾楼，而后成功地把它改建成了‘雅诗阁服务公寓，此后，又成功完成了北京燕莎商圈中心地带的盛捷福景园高级公寓。这些都标志着公司在中国的成长步伐是坚实和稳健的。”

在2002年，凯德置地又在北京市外经委和外商投资服务中心的帮助下，在经贸部的支持下，成功地申请了独资的房地产控股企业，成立了凯德置地（中国）投资有限公司。成为了少数的外资房地产控股性企业之一，这也是WTO之后中国房地产市场与国际资本接轨的一件实事。

“成立投资性公司以后，我们在中国项目的运作资金就更为灵活了，也有利于形成统一的品牌。这也无疑为公司进一步加大在中国的投资力度增加了信心。”“在投资性公司注册不到几个月的时间里，凯德置地成功收购了北京瑞华房地产开发有限公司的62%的股份，标志着公司在北京大型综合项目的开始；在同一时间，集团总裁廖文良先生在接受媒体采访时间明确了中国作为集团海外投资重点并加大投资力度的方针，2月下旬，中国区总裁林明彦在与北京新领导班子座谈会上又强调了这一点。”

目前让毛大庆最着急的就是能否找到好的项目：“国外的资金运作要求效率很高，他给了你钱，就要求你很快能够见到效益，相当简单了当，没有拖泥带水的可能。现在我们最大的问题，就是希望能在今年内在北京找到一二个比较大的、比较好的、能打出品牌的项目。”

本土化经营和创新

在全世界的跨国公司里，如何能够成功大规模跨国经营已经成为众多大企业讨论的热门话题。因为房地产业是很特殊的一种行业，它的本土化程度非常高，与当地的风土人情、政策法规结合得很紧密。“你能在这儿做，却未必能在那儿做。”

毛大庆表示，“跨国经营无非是管理理念的跨国经营、管理模式的跨国经营、管理团队的跨国经营。我们从新加坡跨了一步到中国，目前又从上海跨了一步到北京，日后还会有其它城市，每一次跨越都面临很多挑战。最主要的挑战还是人才的国际化观念与本土化运作问题。我们不光是要为人建造房子，更要塑造人，这才是跨国经营的可持续发展的动力所在。我们的价值观有两句话，就是对于每一个产品我们都要努力创造成充满生机和活力的物业。这个话听起来很一般，但是真正做到很不容易，这个充满生机和活力的物业，需要公司给这个产品不断的注入真正适合该产品的创新理念；另外，对于公司内部来说，要给员工提供充满凝聚力和热情的工作空间，使员工对公司有归属感。我们通过对员工大量的培训，让每一个员工在这个公司里面都有收获和成长。我们利用遍布世界的公司网络和各地不同的成功经验及失败教训，相互交流，使员工在各个地区之间互相进行调动，让他们到国外或其他城市的项目里面去学习，这样一来，让他们感觉到自己的发展空间是很大的。凯德置地从新加坡初到上海来也是带了一批人，但相当有限，主要还是立足在当地员工的培养。到北京开展业务后，又把上海的人才输送到北京来，带动培养北京的管理团队。”

如果你人才的复制和再造不成功，就是当你没有人可用的时候，你会发现你即使有了资本也很难运做和展开局面。这是毛大庆的切身体验，也是凯德置地的关注重点。

那么在跨国经营的时候，变的是什么东西？不变的又是什么东西呢？“不变肯定是公司一些基本的原则，比如说财务制度、行政制度、人事培训制度、对人的选拔制度，这些是不变的。这些制度虽然是这样的，但到这个地方怎么来运用它，这就需要一定的灵活度并努力和当地的情况相结合了。”“如何在产品上、管理上、人才选用上谋求真正的创新，是房地产市场发展到目前阶段所必须思考的问题。”“当一个企业不仅能在资本运做上具有优势，而且能够在人才战略、公司机制等方面为长远的发展做好准备时，他就能够在占领市场时无往而不胜。”