投资住宅

克　俭

近几年，社会各行业在收入普遍提高的基础上，其克俭收入差距也在扩大，一部分中、高收入的个人和家庭已基本或已达到富裕水平。在这部分个人和家庭中，投资意向日益增强，投资行为日趋活跃，已有相当数量的个人和家庭涉足不同的投资领域。

前年至今，中国人民银行三次下调利率，股市一波三折，使一些投资者把目光逐渐转向了房地产方面。据对一些大中城市的统计，近年来个人购买商品房者有10％—20％是用于投资收益为目的。因此可以说，房地产已开始成为越来越多的人关注的投资新领域。

投资住宅的形式

从投资者预期收益的多少及获取方式上，投资住宅可分为两种方式：一是期望一次性获取较高的收益回报而做的中短期投资；一是期望在较长时期内获取稳定的定期收益而做的中长期投资，这种投资者购房后主要用于出租为目的，靠按月收取租金得到回报。当然也不排除当物业急剧升值时适时抛出，以获取更大收益。

对于以出租收取租金为目的的中长期投资，投资人购房后可自行出租或请中介人代为出租。此外，还有包租和包购两种方式，包租是指由开发商承诺，在投资人购房后代其出租并保证一定回报率的购楼行为；包购是开发商承诺若干年后按原价或折价收回投资人所购房屋，投资人可获得若干年房屋使用权和收益权的购楼行为。

投资住宅的特点

购买住宅一次性投资较大，但可获得银行贷款。随着我国房地产业的发展，商业性个人购房担保贷款的逐渐完善和全面推行，个人和家庭投资住宅领域将会得到银行更大的支持。

任何投资都有一个投资成本的测算问题。投资房地产的成本测算较其他投资领域要复杂得多，需要较多的专业知识。其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费，还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响。因投资房地产成本不易测算，这就产生了投资风险。由于住宅的需求比较稳定，住宅市场容量大，与其他类型的房地产相比，投资住宅风险相对小一些。但在我国目前阶段，住宅市场受政策的影响最大。

房地产本身所具有的区域性，决定了房地产市场带有鲜明的地域特征，这也是投资房地产与投资其他领域的区别之一。

投资住宅的选择要点

投资时机的选择房市和股市一样，也有其相应的周期。我国前几次房市周期为5～8年，与经济发展周期大致同步。目前，各地房市仍在谷底附近平缓下降或略有上升。为启动房市，政府将会有一系列重大政策和房改措施出台。考虑到各地政策的滞后性和执行力度的不同，会相继出现投资住宅的较好时期。举例来说，对于以租为目的购房的中长期投资，根据测算，当楼盘售价与月租金之比为85：1时，基本保本，当这个比例达到或接近100：1的时候，就可考虑适时投资购房。

投资对象的选择住宅楼盘与股票一样，有绩优绩劣之分。因此，要选择抗跌能力强，具有较高升值潜力的楼盘投资。一般来说，应从价格、环境、区位、房型及功能、物业管理等方面综合考察。需要特别注意的是，投资住宅并非房价越低越好，而是必须物有所值。

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