政策频发力 公募基金增配地产

11月8日，财政部部长蓝佛安在全国人大常委会办公厅新闻发布会上发布的有关“支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出”的消息，使得市场对地产行业有了更多想象。

在此之前，一系列政策“组合拳”的推出，以及中央“促进房地产市场止跌回稳”的表态，已然使得百强房企10月单月权益销售金额2024年以来首次回正。市场有理由期待这一趋势维持下去。

由于预期改善，公募基金也在增配地产标的。截至三季度末，在公募重仓持有的A股资产中，地产行业（申万一级分类）所占权重为1.18%，环比提升0.40个百分点。2022年四季度以来，该项权重已连续下降7个季度。

稳地产政策落地

新的政策很快就落地。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，即是财政部部长蓝佛安在全国人大常委会办公厅新闻发布会上有关表态的下文。

上述《公告》主要内容有二：

其一是调降住房交易契税。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

其二是关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后的相关土地增值税、增值税政策。按照规定，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

《公告》还特别提到，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于上述政策以及蓝佛安在全国人大常委会办公厅新闻发布会上提到的“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房”等政策的落地，广发证券认为，前者可以降低企业与居民购房负担成本，后者可以增强地方政府“稳市场”的资本开支能力。

广发证券认为，对于地产企业而言，通过土地收储、商品房收储，可以增加资源的流速，特别是一些低线城市，可以提高土地的和沉淀资产的周转效率。

华金证券则将财政部有关政策总结为“先化债，再收储，后扩张”的三步走战略，预计“有助于改善房地产市场流动性和稳定全社会消费支出，并有望通过高效率政府债务对低效率债务的置换对人民币汇率稳定形成支持。”

地产权重止跌回升

从数据来看，此前一系列政策“组合拳”的推出，以及中央政治局9月26日会议中“促进房地产市场止跌回稳”的表态，已然让公募基金对地产行业有了新的预期。

根据东方财富Choice数据，在公募重仓持有的股票资产中，地产行业所占权重终于结束连续7个季度的下降趋势，止跌回升。

三季度末公募重仓持有的地产标的市值合计340亿元，在公募重仓持有的A股资产（市值合计2.88万亿元）的权重是1.18%，环比提高0.40个百分点。

2022年三季度末，该项权重是2.42%，其后6个季度依次降为1.92%、1.42%、1.30%、1.28%、1.01%、0.83%。

到了2024年二季度末，公募重仓地产标的市值合计仅190亿元，权重为0.78%，为历史最低水平。

数据同时显示，三季度末公募重仓持有的地产标的市值环比提高78.92%，在31个申万一级行业中排在第一位（非银金融位列第二），超出同期申万地产指数涨幅（33.05%）45.87个百分点，说明增持力度强劲。

从重仓标的数量上看，三季度末公募重仓持有的地产标的有50只，环比增加9只。新增标的主要有首开股份、京基智农、渝开发、亚通股份、金融街、华夏幸福等。

从持仓市值来看，三季度末公募重仓市值超过1亿元的地产标的有16只，排在前三的依次是保利地产、招商蛇口及万科A。

同期增持幅度排在前三的是城建发展、金地集团及滨江集团，三季度末重仓持股数量环比增长12.40倍、1.96被和1.51倍。

分化及其理由

当然，对于地产行业的投资机会与风险，基金公司之间或者基金经理之间的判断必然存在差异。

以普通股票型基金为例，三季度末中庚小盘价值基金经理陈涛将地产行业仓位（即地产行业持仓市值占基金资产净值的比例）由上半年末的11.49%降至零。

在他看来，“尽管政策转向让市场对于宏观经济的预期有所调整，然而政策执行的力度、节奏、效果都伴随着不确定性。”因此，有必要适当降低行业和个股的集中度，与此同时，提升财政政策加码背景下顺周期内需敞口——比如锂电池及材料、医药、消费等——的比例。

同期，融通产业趋势却将地产行业仓位由17.55%增至28.34%，提高了10.79个百分点。在基金经理邹曦看来，前期经济增长较为疲弱的主要原因在于，经济转型阶段，房地产-基建需求的调整短期内难以通过出口制造业的增长得以有效弥补，从而形成一定的需求缺口，需要通过中央财政发力来填补。他认为，一定程度的中央财政加码，就可以推动经济增长重新回到正常的水平。

定期报告显示，二季度末，滨江集团只是融通产业趋势第十大重仓股，三季度末则成为其第一大重仓股，持股数量由93万股增至134万股，其持股数量占上市公司流通股本的比例也由0.03%升至0.05%。

除了融通产业趋势，邹曦管理的融通中国风1号、融通行业景气及融通领先成长等3只基金也都增持了地产行业，期末仓位分别为28.35%、28.43%及4.15%，环比分别提高10.59个、10.57个及1.21个百分点。其中，融通中国风1号及融通行业景气也都重仓持有滨江集团，三季度增持股份数量分别为427万股及311万股，期末所持股份数量分别占到上市公司流通股本的0.58%和0.41%。

除了融通基金，广发基金、西部利得等公募机构也在增持地产行业。

定期报告显示，王明旭管理的广发内需增长（270022.OF）、广发价值优势（008297.OF）、广发睿铭（011194.OF）、广发价值优选（011134.OF）、广发稳健优选（009887.OF）、广发均衡优选（010379.OF）等6只基金三季度末地产行业仓位分别为38.18%、37.08%、35.95%、36.63%、30.25%及30.80%，环比分别提高37.23个、35.73个、34.88个、34.86个、29.28个及29.19个百分点。

同期，冉宇航管理的广发金融地产精选（012244.OF）、蒋科管理的广发研究精选（010112.OF）地产仓位分别提高9.29个及7.23个百分点。

作为广发基金投委会成员兼投资管理部总经理，王明旭认为地产行业“正在迎来转折点”。他在三季报中表示，8月中旬至9月中旬，市场再度跌至相对较低位置，“本基金对于行业配置进行了较大幅度的调整，由偏保守的防御结构调至偏激进的进攻组合。因关键性政策的全面实施，对正在迎来转折点的地产行业进行了大幅加仓。”

以其管理的规模最大的广发均衡优选（三季度末资产净值43亿元）为例，二季度末其十大重仓股中无一只地产标的，到了三季度末，其前5大重仓股皆为地产标的，依次是金地集团、保利发展、滨江集团、城建发展及招商蛇口，分别占到基金资产净值的7.28%、6.01%、5.72%、5.60%及5.51%。

何奇管理的西部利得新动力（673071.OF）及西部利得策略优选（671010.OF）三季度末地产行业仓位分别为44.03%及28.88%，环比提高9.78个百分点。由于大幅增持了天地源，西部利得策略优选还在三季度末成为前者第六大股东。