存量房货利率下调的意义

最近两年，存量房贷越来越成为我国经济社会中一个不可忽视的问题。其起因在于，在2021年之前，我国的房贷利率处于历史高位，当时很多买房人的贷款利率都是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加点上浮，利率高达5%甚至6%以下。

2022年以来，由于房地产市场遇冷，我国的房贷利率快速下调，房贷利率的定价方式从加点变为减点，这就使得新发放房贷利率快速下降，存量房和新发放房之间的贷款利率差距越来越大。

更重要的是，出于刺激经济增长的目的，我国最近几年的利率快速下调，存款利率屡创历史新低，3年期和5年期存款的挂牌利率都不到2%。存款利率大幅下降之后，市场上各种理财产品的收益率也随之下降，最高也就略高于2%。

由于很多人的房贷利率处在高位，即使这两年有所下降，但还是高达4%甚至5%。当市场上的理财产品收益率和房贷利率的差距越来越大之后，很多人手上如果有一定的闲置资金，则会理性选择提前偿还房贷。所以，这两年提前还贷的规模越来越大，对银行经营带来冲击。

我国的存量房贷问题涉及约5000万户家庭、1.5亿人口，由于社会各界对于下调存量房贷利率的呼声极高，2023年8月份，央行同意存量房贷利率可以下调。

不过，央行当时对存量房贷利率的调整并没有一步到位，而是推出了一个相对复杂的办法——新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这个办法虽然能够在一定程度上下调部分存量房贷款的利率，但是力度相对有限，而且部分业主如果当年申请房贷时，利率已经是当时的最低下限水平，就没有下调的空间。

从去年央行放松存量房贷利率到现在已经过去了一年时间。在这一年时间里，国内房地产市场继续向下调整，部分城市房价开始加速下跌，如果不能及时缓解这部分业主的房贷压力，有可能催生出更多的断供悲剧。

最近几年，我国法拍房数量快速增长，而成交量和成交价格却越来越低。法拍房数量增长过快，意味着越来越多的业主因无力还贷等原因放弃房产。通常法拍房价格普遍较低，当法拍房数量形成一定规模之后，过低的价格会影响二手房乃至新房的市场价格，最终导致楼市的压力越来越大。

由于我国当前楼市仍在下行周期，很多城市的房价距离高点已经下跌超过三成，30%的房价跌幅是很多业主的断供临界点。假如你用100万元买一套房，其中30万元是自己的首付，70万元是银行贷款，当房价跌幅超过30%之后，房子的价值不足70万元，已经低于银行贷款。所以，当房子的市值低于房贷之后，很多人可能就会选择断供，放弃房产。

对于监管层而言，如果出现大规模断供潮，将会在社会经济层面引发更大的连锁反应。所以，及时下调存量房贷利率，减轻民众的房贷压力，已经刻不容缓。

下调存量房贷利率，不仅可以减轻民众的房贷压力，对中国经济增长也大有好处。从民众角度来看，当房贷支出减轻之后，就可以有更多的资金用于其他消费，最终刺激消费增长。

按照最新统计数据，截至2024年第二季度末，全国新发放房贷利率大概为3.45%，这是历史上的最低房贷利率。不过，存量房贷利率还是平均保持在4.21%左右，部分业主的存量房贷利率比平均水平高。

按照央行的测算，这一次存量房贷利率下调，预计平均降幅在0.5个百分点左右，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。具体到个人，假如按照100万元房贷、30年等额本息还款来计算，每个月减少的还款额大概为284元，每年减少还款3408元。

不过，允许存量房贷利率下调，并不意味着就此可以完全解决存量房的所有问题。

首先看提前还贷的问题。民众选择提前还贷，根源在于手上的闲置资金没有合适的投资渠道，所以，提前偿还房贷就成为最稳妥的理财方式。允许存量房贷利率下调之后，虽然可以减轻业主的负担，但即使下调到最低的贷款利率，也还在3.45%左右，依然大大高于当前市场上各种理财产品的收益率。对于普通民众而言，如果手上有一笔闲置资金，又没有太好的投资渠道，就有可能还是会选择提前偿还房贷。

其次，从房贷压力的角度来看，民众的房贷压力来自于两个方面，一是房贷本身的高低，二是业主本人和家庭的收入水平。很多时候，后者起到主导作用。如果家庭收入较高且稳定，足以应付房贷支出，那么房贷利率高一些也不会带来太大的压力；反之，如果家庭收入出现下降，那么即使房贷支出再低，也还是会带来压力。

无论如何，这一次存量房贷利率能够实质性下调，而且未来还有继续下调的空间，这对于5000万存量房家庭而言，已经是一个难得的好消息。

（摘自《三联生活周刊》谢九）