房地产交易管理工作中房地产评估策略探究

摘要：现阶段房地产交易管理公众中较为常见的房地产评估方法有成本法、市场比较法、收益法三种。这三种评估方法所依据的理论基础各不相同，适用范围、效果也存在明显差别。本文主要对房地产交易管理实际情况、影响房地产评估的各类因素等进行分析，然后在优化房地产交易管理模式的基础上，提出几点评估策略，以供相关房地产企业参考借鉴。

关键词：房地产；交易管理；评估策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20242213

一、房地产交易管理中常见的评估方法

（一）成本法

所谓成本法，是指在房地产交易活动中对房地产的建设施工成本、销售运营成本等加以客观分析，并将成本结果纳入经济交易管理可行性中进行综合考量。该方法是目前国内多数房地产开发商经常使用的一种评估方法，有利于最大限度上保障房地产开发商及广大消费者的合法权益。

一般情况下，使用成本法对房地产交易管理活动进行客观评估，具体流程如下：第一，结合现阶段国内土地资源开发利用市场价格、所需投入成本等，客观评估房地产项目的经济价值。通过计算所得的土地投入成本，就是房地产开发公司在运行房地产项目初期阶段所需支付的成本费用，其中不仅包含土地资源收购成本、开发利用成本，还涉及一定采购税费。第二，依据房地产项目的建设方向、施工工艺难度、施工周期等因素，进一步计算房地产的开发成本。房地产项目开发成本，具体是指建筑施工单位在获得土地资源使用权利后，投入到地块整改、建筑施工材料、设备等方面的经费及相关税费。这部分的成本费用可以纳入到土地开发成本或房地产项目建设成本中统一核算。第三，依据房地产项目实际运行情况计算施工管理费用。该环节所损耗的成本费用多用于房地产品的市场宣传、销售、售后服务等环节上，例如，销售人员的工资、销售活动的组织费用、市场考察费用等。在计算房地产项目管理费用过程中，财务人员应当结合该环节涉及的人数、实现承诺的薪酬福利等因素进行综合计算。第四，资金息金费用。这一费用是房地产经济交易中的重要构成内容，相较于普通成本费用，该类费用表现为土地资源获取成本、土地资源整合开发成本、房地产项目经营管理成本等。资金息金费用多出现于房地产项目的销售活动中。例如，房地产项目建设施工完毕以后，需要面向市场进行宣传销售，在销售环节中会产生广告宣传成本、销售代理成本、客户关系维系成本等。通常情况下，资金息金费用可以参照房地产项目总体销量的百分比设定报销额度。第六，销售税费。该费用属于房地产交易中的一种，即房地产产品面向市场销售清空以后，房地产开发商向国家税务部门按照相应标准缴纳的税费。第七，房地产项目开发利润。在计算房地产项目的开发利润过程中，房地产开发商应当注重审核计算基数与开发所得利润是否匹配。第八，计算房地产市场价值，借助成本计算方法，充分考虑多种影响因素，最终明确好房地产的市场评估价值，为后续交易活动及下一项目的市场定价提供科学依据。

成本法在房地产价值评估中的作用并非固定的。成本会受内部及外部因素影响发生波动，因此，房地产交易最终效益也会受到不同程度的影响。由此可见，房地产建筑价值、最终盈利效益等均会受到各种成本的影响。基于此，相关管理人员应协同财务人员立足房地产行业及项目实际，控制好房屋建筑的计提折旧额度，增强房地产项目的最大化效益价值。

对最新建成的房地产项目进行价值评估，需要从土地资源开发利用价格、项目建设施工成本、房地产产品的市场营销价格、项目后续管理及服务成本、开发最终所得利润等多个层面加以客观评估。

在使用成本法过程中，相关财务人员可以直接套用公式，但是需要注意进一步明确好特定房地产项目的使用情况、整体受损情况、当前的市场价值等。在最初的房地产项目成本中扣除上述费用，最终所得已建设房地产项目的成本损耗。

直线折旧方法的计算公式为：D＝（C－S）/N＝C ×（1－R）/N

其中，D代表尚未进行评估的房地产计提折旧费用总额，C代表如果重新建设房地产项目所需要投入的成本，S代表已经建设完毕待评估的房地产项目的受损情况，R代表损耗率，N代表并未评估的房地产项目可以使用年限。

成新折扣法也是现阶段房地产交易管理中所经常使用的一种评估方法，通常为结合待评估的房地产项目建设完工时间、市场销售率、新旧程度、使用价值等，进一步判定房地产项目的新旧率。

待评估房地产的价格＝新建房地产的市场价格×新旧率＝重新建设成本×新旧率

上述两种折旧计算方式中，相较于成本法，成新率计算方法的精准度更高。但是该方法不适用于建设年限较短的房地产项目，较容易因细微的新旧率差异影响最终计算结果。此外，房地产行业的整体价格环境、区域地理因素、历史文化因素、地块未来发展潜力，都会影响成新法的应用成效。

如果选择使用成本法客观评估房地产项目的经济价值，相关人员应当获取当前土地资源的市场价格、房屋建筑的施工成本、区域环境中房地产项目的开发利用成本等。然后整合上述数据客观评估特定房地产项目的整体成本。但在这一过程中需要注意影响房地产项目成本因素，如土地资源开发利用收益波动、投资资金变化等。

此外，如果采用成本法计算房地产项目开发利润，相关工作人员则需要重点关注以下因素：第一，部分房地产开发商在推进某一房地产项目过程中，很可能采用自己的计算模式。多表现为以项目经济利润为导向，对房地产项目的市场价值进行评估。而这一模式下所产生的评估结果会受到房地产开发商的市场信誉、经济实力等因素影响。第二，投资息金是影响房地产项目评估效果的又一因素。现阶段，可以将房地产开发项目的投资息金划分为自用与贷款两种类型。其中，自用资金并不涉及投资息金，但是其中潜在各种机会成本，因此也需要考量好对应的投资息金。基于此，相关工作人员在计算房地产项目的投资息金过程中，应结合房地产项目的开发周期、市场供需关系等，动态化把握好投资息金的波动情况。

（二）市场比较方法

在房地产交易管理中开展房地产评估工作，另外一种普遍应用的方法是市场比较法。该方法将区位、实体相似的房地产与待评估房地产归集到一起，通过对比最终交易价格、合同签订时间、建筑所处地理位置、周围环境及交通等因素，适当调整价值，以此提高房地产评估精准度。市场比价方法主要适用于房地产交易市场比较活跃的地区，可以为相关工作者提供充足的对比分析对象及数据。如果所处区域的案例较少，则不适用于市场比较法。

市场比较法的计算公式为：

P＝P’×A×B×C×D＝P’×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）

其中，P代表尚未参与评估的房地产项目的预期评估价格，P’代表预期与实际交易价格的对比结果，A代表房地产项目交易修正以后的市场价格，B代表房地产项目的交易日期，C代表区域范围内房地产项目的市场价值，D代表个别影响因素。在运用市场比较法计算房地产项目的市场价值过程中，相关财务人员应当注意以100为基数进行结算，以此确保最终计算结果的精准度。

（三）收益法

收益法也是当前房地产交易管理中所使用的评估方法之一。该方法是指通过计算资本转化率、房地产项目的未来预期效益等，客观评估当前时间节点上房地产项目的市场价值。借助收益法对房地产项目进行客观评估，相关工作人员还需结合房地产项目的投资效益、租金等因素，避免其影响房地产项目评估的客观性与精准度。

还原率是收益法的重要构成内容，具体包含土地资源、房屋建筑、项目综合等还原率，有利于房地产开发商实现项目开发运营效益最大化。第一，相关工作人员应当参照当地银行汇率对房地产项目进行客观评估。这一做法主要是由于房地产项目建设资金多通过银行贷款渠道获取。因此，在计算过程中需要确保房地产最低经济回报率高于银行贷款，这样才代表该房地产项目盈利。如果某一房地产项目中潜在较大的投资风险，在使用收益法评估房地产项目过程中就会出现效益还原率与房地产开发项目盈利要求不一致的情况。第二，注重关注房地产项目的安全利率。在使用收益法评估房地产项目过程中，相关工作人员还应以合作银行一年的存款利率为标准，客观评估项目价值。第三，采用投资组合方法，将房地产项目运行过程中产生的贷款、自用资金进行整合评估。公式为：r＝mrb＋（1－m）re。其中，m代表贷款资金占比，rb代表贷款利率，re代表自有资金收益率。收益额会在一定程度上影响房地产最终收益，对此，工作人员应当明确相应环节的计提折旧率。在使用收益法计算房地产项目的整体收益情况时，相关工作人员应当注重房地产项目的成新率、房屋建筑中的家具配置情况、质量等影响因素。待明确好相关费用后，对房地产项目进行客观评估，形成最终市场价格。

（四）三种评估方法各自的特点

第一，使用成本法对房地产项目进行客观评估，主要是从房地产项目开发商角度出发，参照相关生产经营费用管控理论，估算特定房地产项目的市场价值。但是该方法在使用过程中会受到诸多因素影响，如房屋建筑原材料市场价格波动、建筑施工难度等，最终形成的成本与房地产项目市场价值相脱节。第二，市场比较法在应用过程中，更为注重房地产产品的市场价值，需要结合当前国内房地产行业的供需关系对房地产项目市场价值加以合理评估。该方法能够较为精准地反映当前市场对房地产产品的需求。但是在实际使用过程中，需要使用大量案例、对比数据，并且只有参考数据达到要求数量以后，房地产估价结果的精准度方能得到保障。第三，收益法。该类方法主要采用预期收益原则对房地产进行评估，其中包含了使用者对房地产的投资意愿等，对房地产价值的确定起到了一定作用。该类方法比较适用于对房地产项目进行综合性评估，最终所得的评估结果存在较大的不确定性。

二、房地产交易管理工作中的评估策略

（一）根据实际建立评估理论

思想是行动的先导，理论是实践的指南。现阶段，各大房地产企业应进一步完善房地产交易管理工作的工具箱，这对推动房地产评估行业稳定运行具有积极意义。房地产行业属于资本及资源密集型产业，需要投入大量人力、物力、财力。而且房地产行业发展受国家宏观经济调控、投资资本市场、房地产供需关系等因素影响。相关单位及人员应当注重完善评估理论体系，结合不同房地产项目的特性，选用适合的方法客观评估房地产项目的整体效益。

房地产交易管理工作中，相关工作人员可以从以下三个方面进一步完善好房地产评估理论体系：第一，基于投资管理层面客观分析房地产交易活动中的成本投入合理性、使用规范性等，为后续房地产交易提供科学依据。第二，基于房地产项目的市场供需环境，结合区域经济发展水平、房地产行业运行情况分析交易活动成效，然后利用现存的各种影响房地产交易的因素，提高房地产项目评估结果的真实性、精准度、客观性。第三，从国家相关政策层面着手，为后续房地产项目评估活动的顺利推进提供制度支撑。

科学完善的评估理论，可以为具体的房地产项目评估活动提供理论指导，进一步提高评估活动的规范性与合理性。房地产项目评估最终效果会受到国家宏观调控、房地产行业供需关系、实际项目投入成本等因素影响。因此，在实际评估活动中应充分考量以下因素：其一，房地产项目的开发投入成本，并结合评估结果完善好房地产交易模式。第二，市场供需关系。结合市场对房地产产品的实际需求变化动态化调整交易管理侧重点，以此获取最佳房地产项目交易成效。

（二）加快房地产交易管理信息建设

在房地产评估环节，构建信息化系统可以有效提升房地产评估水平及效率。在房地产交易操作环节，相关工作人员可以借助信息技术实现对各类数据信息的自动采集与整合，为后续房地产项目分析、评估、管理等活动提供参考数据。以市场比较法为例，建立云端数据库，及时收集和储存房地产交易管理工作中的各项信息，可为市场比较法在房地产项目中的合理运用奠定坚实的基础。

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