推进园区专业化特色化发展经验与启示

产业园区作为资源要素聚集的载体平台，对于培育创新主体、激活发展动能具有重要意义，是推动经济高质量发展的主阵地、主引擎。历经40余年发展，产业园区功能已从单纯提供物理载体空间，走向生产、研发、办公、服务及生活配套等功能集成的“产城融合”模式；园区类型从以工业为主体，发展到高新科技、文化创意、物流运输等多种特色类型；园区收入机制从单一的物业租售，逐步拓展到土地运营，增值服务、产业投资、财政奖补等多元组合模式；园区运营亦基于不同的城市发展需求，不断做出新尝试，积累起丰富的实践经验，为成都焕活园区动能，激发高质量发展新动力提供有益的参考。

深圳蛇口工业区

构建“产业+资本”运营模式

深圳蛇口工业区是我国第一个产业园区，于1979年启动开发，采取“官办官事、商办商事”的做法，行政管理由广东负责，企业管理由招商局按香港办法实行；工业区运营企业为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业——招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”）。截至目前，招商蛇口在构建产业园区“产业+资本”运营模式方面已积累起充足的实践经验。在服务产业发展领域，从“物业管家”升级为企业“时空合伙人”。时间投资方面，面向企业全生命周期提供针对性服务，包括设立园区产业投资基金、共建产业创新中心和产业化基地、提供全流程金融服务等。空间运营方面，聚焦企业发展的空间需求提供不同功能服务。包括建立网谷（科创园）、意库（文创园）、智慧城（智慧型产城生态综合体）三大产品线，根据产业需要对载体进行改造升级（比如“工业上楼”）等。在园区资产管理领域，逐步实现产业园区持有物业“投、融、建、管、退”的全价值链运营。2021年6月，招商蛇口推出国内首个产业园区公募REITs（不动产投资信托基金）项目，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金正式上市；2023年6月，该基金再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一；2024年上半年，该基金收入1.03亿元，期末总资产达37.9亿元。

苏州工业园区

超前谋划—国资开路—精细服务

苏州工业园区成立于1994年，是中国和新加坡政府间重要合作项目；2023年7月，习近平总书记在江苏考察时特别勉励苏州工业园区要“努力打造开放创新的世界一流高科技园区”。总体来看，园区采用“管委会+中外合资公司”管理模式，建设经LR8MfQZBqLsD9mi4Z30AvQ==验可提炼为“超前谋划—国资开路—精细服务”。“超前谋划”体现在园区规划建设的前瞻性与系统性。苏州工业园区规划强调“一张蓝图绘到底”，并在总体规划不变的基础上，每年按照产业发展实际优化调整。园区建设依据“先工业、再住宅、后商业”的次序超前适度推进，在基础建设中既推动“九通一平”大规模统一建设，亦充分预留未来发展空间。“国资开路”体现在不同发展阶段国有资本的引领作用。发展初期，14家国有企业组建中国苏州工业园区股份有限公司，会rVKK7ffVJFoUXK6Ku7o5hQ==同新方财团合资组建园区开发运营公司推动园区开发。发展转型期，运营公司从新方控股转为中方控股，成为招商引资的重要平台；发展成熟期，国资继续承担基础设施开发、招商引资等经济任务，助力园区高质量发展。“精细服务”体现在园区营商环境的持续升级。例如，着力打造“园易联”综合服务平台，从技术转移、资源共享、产业合作、产业融资、产业人才、惠企政策、产业载体、专业机构八个维度形成企业服务矩阵，构建良好创新生态圈。

张江科学城

坚持“园区+投资”铸就“科技投行”

张江科学城前身为张江高科技园区，成立于1992年，被誉为中国硅谷；1996年成立上海张江高科技园区开发股份有限公司（下称“张江高科”），采取“小管委会+大集团”的运行模式推动园区开发建设。张江高科坚定推行“园区+投资”发展战略，先后提出“一体两翼”及“新三商”战略，逐步明确以开发运营、产业投资、服务集成为主线“科技投行”的发展方向。除传统的开发运营外，在产业投资方面，通过“直投+基金+孵化”方式布局全产业链投资基金，围绕集成电路、生物医药、人工智能等张江科学城主导产业进行投资。在服务集成方面，2015年，张江集团整合6家专业化服务公司创立上海张江慧诚企业管理有限公司为园区发展提供专业配套服务；打造“895孵化器”，作为其科技产业服务与孵投联动的重要载体。“张江模式”关键在于构建起物业销售、企业服务和科创投资三位一体的业务架构，形成“租金+产业服务费+股权投资收益”的园区综合收益模式，变“房东”为“股东”，彻底扭转“二房东”模式下租金挤压企业盈利空间的弊端，实现园区运营方与入园企业的深度绑定、互利共赢。

马栏山视频文创产业园

构筑科技与文化融合园区标杆

马栏山视频文创产业园成立于2017年，采取“管委会+国企”的运营模式，运营企业长沙马栏山投资开发建设有限公司（下称“马栏山公司”）系长沙城市发展集团有限公司下属全资子公司，后由园区管委会全面管理。马栏山公司以“文化+科技”为引领，在共性技术平台搭建、基金及股权投资等方面形成较有特色的运营经验。共性技术平台搭建方面，园区着力构建“云网算”生态系统，即建设高格式视频制作域云平台“马栏山视频产业云”；打通影视拍摄基地到产业云之间的通路，织起“一张网”；建设马栏山多云算力调度平台，全盘统筹长沙算力资源。在此基础上，建设华为云音视频产业创新中心等11个研发创新平台，夯实园区“技术底座”。基金及股权投资方面，在出台《马栏山视频文创产业基金管理办法》等系列文件基础上，园区已构建起以股权投资为主，“股贷”联动的“引导基金+子基金+马驹计划+风补贷款”多层次金融服务平台体系。其中，引导基金5亿元已拨付到位，马驹计划总规模1亿元，分5年每年出资2000万元。

经验

围绕“1234”关键因素推进园区专业化特色化发展

成都如何推进园区的特色化差异化发展？上述园区经验，在工业园区、高新技术园区、文创园区等特色园区的规划建设、管理运营、生态优化、收益提升等领域为成都提供了可供参考的路径。

在探索适宜产业发展的政企合作机制方面，面向不同产业类型、资源禀赋，充分考虑管委会、国企、市场化机构三方在园区规划建设、招商引资、企业服务、产业投资等领域的分工侧重，充分发挥“政府把方向、国资聚资源、市场管市场”的优势，推进园区运营适宜地方发展需要。特别是要构建科学的收益机制，在产业投资、企业服务以及园区资产证券化上寻找增长点，推动园区、企业、运营方形成深度绑定的“利益共同体”。

在推动园区专业化、特色化发展方面，专业化、特色化是使产业园区脱离单纯的“物理载体”定位，切实发挥产业链集群优势的必由之路。在明确产业发展定位的基础上，建立专业化、特色化的产业园区，关键在于围绕“1234”关键因素形成体系化、专业化、标准化的运作模式，“1”即建好有效聚集资源要素的产业载体；“2”即搭好技术创新、资源共享两个平台；“3”即完善公共服务、政务服务、企业服务等三大体系；“4”即统筹好人才、资金、土地以及数据等四大要素。

在强化园区运营质效监督管理方面，以督促运营方按时完成既定运营目标为导向，建立科学有效的园区经营效益监管评价机制。围绕招商成果、入驻企业质量、区域经济贡献、入驻企业满意率等指标建立科学的监管指标体系；采取委托第三方专业机构定期开展或由主管部门建立常态化考评机制等方式健全常态化评价机制；完善评价成果运用机制，将评审结果作为签约、扶持的重要依据。

（作者系成都高质量发展研究院高级研究员）