浅析房地产企业项目税务筹划思路

［摘 要］由于房地产项目具有税种多、税负重、涉税风险高、周期长等特点，并且是各地区的重要财政税收来源，运用税法赋予的权利进行合理的税收筹划，可以降低企业税负，增加企业的收益。本文主要研究房地产企业项目税务筹划相关内容，先阐述了税务筹划的意义，再从房地产项目全周期的角度分析税务筹划的思路，最后提出保障税务筹划效果的措施，旨在助力房地产企业降低项目税负。

［关键词］房地产企业项目；税务筹划；降低税负

［中图分类号］F27 文献标志码：A

在市场体制深化改革的背景下，房地产行业快速发展，有效拉动我国内需增长，并提供了较多的就业岗位。但是随着社会结构的调整升级以及全球经济变化，房地产市场投资需求骤减，房地产企业发展进入瓶颈期，不得不寻求新的发展改革道路。在行业环境跟随政策改革而变化时，房地产企业可通过优化内部资源配置、增强纳税筹划意识、进行合理的税收筹划等措施，来降低企业税务成本支出。

1 房地产项目税务筹划的意义

房地产企业的税务筹划以项目作为落脚点，涉及项目拿地、成立、建设、销售、验收、清算等环节，并以全局思维贯穿项目各环节，把控节税最佳控制点，从而以最低的成本获得最高的税收效益。房地产项目税务筹划意义主要表现如下：

第一，有助于缓解企业资金压力。目前房地产市场的严峻形势，部分企业资金周转出现问题［1］。房地产企业前期需要准备大量的资金，整体资产负债率高。而且房地产企业经营涉及多个税种，税负是其经营中的一项较大支出，通过科学筹划，能够合法降低税负成本，一定程度上缓解企业的资金压力。

第二，夯实企业长远稳定发展的基础。房地产企业在经营过程中，多存在经营业务管理与财务、税务脱节，业务先行、税务后置的现象，从而滋生税务风险甚至违法行为。实施合理的税收筹划，不仅可约束和规范企业的涉税行为、避免税务违法，减少税务风险造成的各类损失，还可以通过合理的资源配置降低企业税负。

2 房地产项目税务筹划思路

2.1 立项筹备阶段

2.1.1 组织形式选择

房地产企业普遍存在同时开发多个项目的情况。对于异地项目，房地产企业通常在当地建立分支机构，以便业务开展。在异地设立的分支机构一般是分公司或子公司，选择不同的组织形式会涉及不同的纳税结果，因此房地产企业需要就项目组织设立的形式进行事先筹划和测算，合理选择项目组织主体形式，为后期项目成立后增加税务筹划弹性空间。

房地产企业设置的子公司具有独立法人资格，可独自承担纳税义务，无需与母公司合并缴税。但母公司存在收益亏损需要进行弥补时，无法适用子公司亏损，其子公司自身亏损需要在未来五年内企业所得税汇算清缴时自主弥补。而房地产企业设置的分公司，因其不具有独立的法人资格，不是独立纳税主体，需要与母公司汇总核算，其盈利和亏损均与母公司合并计算纳税额，由母公司统一缴税。基于这二者的区别，房地产企业应立足企业的实际情况，合理选择项目组织形式。

2.1.2 筹资方式

房地产企业项目前期耗费资金量大，资金回流需要一定的时间，资金使用成本对房地产企业而言至关重要。大多数房地产企业一般是通过内源性资金、金融机构贷款等方式筹集资金，其间产生且符合条件的贷款利息可计入开发产品成本，从而减少企业应纳所得税额，另一方面在土地增值税清算阶段对融资利息不同的选取和计算方法，可影响最终的土地增值额［2］。

在实务中，房地产企业应综合考虑房地产开发费用扣除方式对土地增值额的影响，在项目融资前，对项目的开发成本进行事先测算，计算出取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5 %的金额，并在此基础上确定融资方式、金额、期限及利率。若测算出的融资利息超过土地使用权支出与房地产开发成本之和的5 %，在财务核算时要按项目准确分摊，并提前与金融机构沟通或在融资合同中注明以确保取得金融机构证明；若预估后期融资利息无法按项目准确分摊或取得金融证明，则应控制融资的利息小于土地使用权支出与房地产开发成本之和的5 %，以确保发生的利息能够全额计入成本。但无论选取何种方式，房地产企业既要考虑利息费用成本最大化，也要结合销售的数据测算出土地增值额，考虑土地增值率的控制点，以防土地增值率跳档情况。

2.2 开发建设阶段

2.2.1 合同签订方式

在合同签订前，房地产企业应首先对施工单位进行资质和纳税资格审核，在满足工程资质的条件下，对施工单位的纳税资格进行进一步的选择，优先选择一般纳税人身份的施工单位，但是如果低报价的小规模纳税人能够弥补一般纳税人开具的增值税专用发票抵扣的进项税额，则需要进行综合测算［3］。在确定施工单位后，房地产企业需要选择合作方式，即包工包料、甲供材合作方式或两者兼有，不同方式对房地产企业税负的影响不同。

2.2.2 增加配套设施成本

在项目开发阶段，房地产企业可以采取精装修方式提高开发成本，此举不仅增加了房地产企业的销售竞争优势，同时也迎合了购房者需求［4］。举例来看，假若有两种方案，一是毛坯房，一是精装修。

毛坯房销售总价格为A，总成本为B，现增加装修成本C，则不同方案的增值率分别为：

毛坯房的增值率为：

（A-B）/A （1）

精装修的增值率为：

（A-B-C-20 %C）/（A+1.2C）

=（A-B-1.2C）/（A+1.2C） （2）

从以上两种方案对比可以看出，精装修的增值税率小于毛坯房的增值率，尤其在增值税率出现临界点时，采取不同的方案会对企业的增值税税负产生截然不同的影响。

2.3 销售交付阶段

2.3.1 销售定价

房地产企业与一般企业不同，其项目开发建设过程涉及土地增值税，在销售定价阶段，房地产企业需要综合考虑土地增值税对于价格的影响，合理利用普通住宅增值率低于20 %免征土地增值税的政策。在实务中，房地产企业应妥善考虑是否使用免征土地增值税政策，或选择提高销售定价并以此覆盖土地增值税。对此，房地产企业的财税人员应当结合项目情况测算销售价格区间的临界点，进而提出合理建议，为决策层作出正确判断提供依据。

2.3.2 买房送车位方案处理

房地产企业为促进房产销售，加快资金回笼速度，可能在销售房产时采用附赠客户车位的营销策略（假设该车位为自开发的产权车位）。因为是“免费赠送”，所以并未在购房合同中注明车位价格，也未开具发票，而在企业税务稽查时，“免费赠送”客户车位视同销售处理，补交了增值税、所得税、土地增值税等相应税收，给企业带来了较大的损失。而若通过事前的税收筹划，可将“免费赠送”的车位以视同销售折扣的方式进行处理。比如，某房地产企业的住房对外销售价格为100万元，车位销售价格为10万元，现促销活动，房产销售价格为105万元，即可免费获赠一个车位。正确的处理方法是：房产备案的合同签订成交价105万元，在开具发票时，住房价100万元、车位10万元，折扣5万元，即总价110万元，折扣5万元，最终销售价为105万元。

2.4 竣工保有阶段

2.4.1 房屋处置方式

房地产企业所建设的房屋一般用于销售、自主经营、对外出租，房地产企业持有的房产，从价计征房产税，税率1.2 %，而且房地产企业需要聘请保安、物业人员，房产持有成本增加。房产对外出租时，房产税按从租计征，征税依据为租金收入的12 %。对于房屋处置方式的筹划，房地产企业应当合理比较房产自持和出租两种经营方式下的缴纳税额，选择税务成本较低的房屋处置方式。

2.4.2 分解租金收入

房地产企业在项目竣工保有阶段的税务筹划重点应集中于租金分解压缩，将物业费用、水电费用、垃圾费用等进行分解，有效减少租金收入，同时将其他费用计入物业费用，减少房产税税基。房屋出租期间涉及的增值税筹划，也可采用降低计税依据的方式，房地产企业根据租赁收入适用9 %税率缴纳增值税，其他费用则归为物业服务费用适用6 %税率缴税，能够避免陷入从高计征的困境，最大限度减轻企业税负压力。例如，某房地产公司所开发的综合性项目，除了自用部分，其余空置房产对外出租，2022年共取得租金收入4000万元，签订租赁合同时约定的租金总额包含物业服务费用，而且增值税销项税按照销售租赁服务税率计算，即按9 %税率从高征税，不含税总收入为4000/（1+9 %）=3669.72（万元），增值税销项税额为3669.72×9 %=330.27（万元）。该房地产公司对租金收入进行筹划，根据租金收入与物业服务收入的税率差异，分开核算相关收入，分别与租户签订3400万的租房合同与600万元的物业合同，具体

如下：

租金收入（不含税）=3400/（1+9 %）=3119.27（万元）

物业收入（不含税）=600/（1+6 %）=566.04（万元）

总收入（不含税）=3119.27+566.04=3685.31（万元）

销项税额=3119.72×9 %+566.04×6 %=314.74（万元）

不含税总收入增加：3685.31－3669.72=15.59（万元）

销项税金额减少：330.27-314.74=15.53（万元）

根据上述结果可以发现，该房地产将租金收入分解后，物业服务收入从租金收入中剥离，单独签订合同，避免从高征税，有效减少销项税15.59万元，同时增加营业收入15.53万元。

3 房地产项目税务筹划保障措施

3.1 健全税务管理制度

房地产企业为保证税务筹划方案高效执行，并实现预期的税务筹划目标，应当加快完善税务管理制度，有效约束和指导税务筹划活动。首先，优化税务筹划管理组织结构。由企业管理层牵头组织，从各职能部门抽调骨干人才，组建专业的税务筹划队伍，在组织领导下将税务筹划相关信息层层下发，动员各部门积极参与税务筹划活动，配合税务筹划人员完成涉税数据收集分析，基于涉税业务数据设计税务筹划方案。其次，在税务管理制度中强调各部门的协同配合，明确税务筹划的关键节点，并要求各部门增强税务筹划意识，明确自身承担的职责，积极参与税务筹划培训讲座，高度配合税务筹划人员的工作，及时与其他部门共享数据信息，为税务筹划工作提供

保障。

3.2 提高财税人员素质

税务筹划对财税人员的综合素质要求较高，因此房地产企业应重视提高财税人员的素质能力。首先，房地产企业应着重培养财税人员的统筹管理能力、与税务机关的对接沟通能力、税务数据统计分析能力、税务系统操作能力等，既要强化其基础税务工作水平，也需要熟练掌握新的税务筹划方案，在税务筹划过程中充分利用信息技术手段。其次，房地产企业可从外部引进优质财税人才，基于企业人力资源规划情况，以及税务筹划对人才的需求，采用定向招聘、猎头公司等多种方式招揽人才，壮大企业的财税人才队伍，提高税务筹划管理整体效果。

3.3 密切关注政策变化

一方面，企业税务筹划组织应安排专人跟进税收政策变化情况，及时对内通报，以便税务筹划人员快速反应政策变化［5］。另一方面，房地产企业应与税务机关保持紧密沟通，了解最新的政策变化，根据税务机关对财税政策的解读情况，纠正自身理解税收政策所产生的偏差，以便税务筹划方案能够围绕政策核心和改革方向，使企业能够准确且合理地预估税负变动，避免产生税务筹划风险，减少不必要的经济损失。

3.4 提高税筹方案灵活性

房地产企业在设计税务筹划方案前应考虑其灵活性，预留调整空间，以便在市场、政策变化之际及时调整，避免出现税务筹划方案失效的风险。就税务筹划方案灵活性和变通性角度而言，房地产企业可将优秀税务筹划方案作为基本模板，整理和分析已完工的房产项目，结合企业实际情况建设税务筹划体系，定期开展税务筹划风险自查自评工作，总结筹划经验。同时，针对特殊涉税事项进行专项分析和留档记录，保障项目税务筹划的连续性，以及快速应对各类突发情况，从而最大限度降低税务筹划风险，提高企业利润。

4 结语

近几年房地产行业发展速度放缓，房地产企业处于政策紧缩、市场饱和、存货积压的桎梏中，针对当前的宏观形势变化，房地产企业应及时调整战略规划，推进税务筹划工作，有效控制企业利润，夯实发展基础。房地产企业应高度重视税务筹划，以项目为单位细化税务筹划方案，针对税务筹划风险以及各类变化情况做好应对准备，切实保障税务筹划活动的有效性，实现降本增效目的。

参考文献

［1］黄明英. 对房地产开发项目的税务筹划研究［J］. 中国市场，2023（20）：153-156.

［2］李冬红. 新税制背景下房地产企业税务筹划策略分析［J］. 商业2. 0，2023（15）：110-112.

［3］韩娟娟. 房地产企业税务筹划现状及管理优化［J］. 现代营销（上旬刊），2022（12）：10-12.

［4］马艳. 房地产企业税务筹划风险及防范措施［J］. 今日财富，2021（19）：88-90.

［5］李莉. 房地产企业全过程税务筹划策略研究［J］. 纳税，2021，15（4）：55-56.

［作者简介］周锦秀，女，江苏宿迁人，新建元城市发展（宿迁）有限公司，中级会计师，本科，研究方向：财务管理。