上新速度日益加快政策助力公募REITs由冷转热新品多样化

与此同时，从已成立的情况看，Wind资讯数据显示，截至9月12日，2024年以来，已有华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT等15只公募REITs成立，除了首批公募REITs包含的产业园、仓储物流、高速公路等底层资产外，全国首单奥莱REITs、首单陆上风电公募REITs、首单水电公募REITs等新品类也已入市。

对此，博时基金基金经理江洲表示，客观来讲，REITs投资者结构相对比较丰富，尤其和去年相比，较大的变化是今年2月证监会出了会计4号文以来，很多机构将REITs的投资纳入OCI记账，同时整体市场投资者的成熟度有明显提高。

“从公募基金管理人角度讲，如果单纯以长期资金来说，险资和券商资金都可能算作长期投资资金。险资从配置角度买资产，交易属性稍低，构成比较好的投资底仓，投资人稳定性相对来说比较好。另外一块是券商资金，采用OCI后会对持有REITs的期限有一定要求，因为也可能会以长期持有而不是以交易为目的，持有期会长一些。”他强调。

政策利好频频助力上新速度加快

从曾经的小众产品少人问津到如今开始逐渐被大众所接受，公募REITs为何会由冷转热？其未来发展空间如何呢？

从百度百科介绍看，其是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。2021年6月，首批公募REITs的9只产品正式登陆资本市场。

经历了初期的养在深闺人未识后，REITs在近几年的公募发行市场上也经历了起起落落，Wind资讯数据显示，2021年市场发行了11只，2022年市场发行了13只，2023年市场发行了6只产品，2024年市场到目前已经发行了16只创了新高。

对于一度出现的波动，江洲向本刊分析：“我们认为一是大家对于底层资产未来的运营没那么乐观。二是部分同类型REITs资产出现了一些业绩不佳的情况，导致投资者对于其他类型的资产产生类似恐惧心理。三是当市场出现单边下跌时，很多机构在亏损的时候，处于被动止损，导致整个市场非理性。这几个情况叠加，导致2022年底到2024年2月出现了市场大幅波动。”

不过2024年以来，来自高层的政策暖风频吹助力。特别是7月以来，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，其中提出全面推动基础设施REITs常态化发行。

今年9月4日，财政部与税务总局联合发布《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》，首次明确企业改制重组环节中关于产权转移数据印花税的免税政策，意味着，原始权益人和SPV分别需要缴纳的万分之五的产权转移印花税得到减免，从而降低了公募REITs发行成本。

需要强调的是，不仅是近期，上半年的一项政策变化同样对公募REITs的发展影响深远：今年2月，证监会出了会计4号文以来，很多机构将REITs的投资纳入OCI记账，同时整个市场投资者的成熟度有明显提高。

从公募基金管理人角度来说，如果单纯以长期资金来说，险资和券商资金都可能算作长期投资。险资从配置角度买资产，交易属性低一些，构成比较好的投资底仓，投资人稳定性相对来说比较好。另外一块是券商资金，采用OCI后会对持有REITs的期限有一定要求，因为也可能会以长期持有而不是以交易为目的，持有期会长一些。

“其实当证监会出台OCI记账管理办法以后，很多机构采用OCI记账后受二级波动的影响更小，可能会更加追逐一些高分红的资产。”江洲如是强调。

而华夏基金某人士也表示，自2021年6月上市以来，中国公募REITs市场经过三年多的发展，从市场火爆、短期调整到现在的趋势稳定向上，投资者持续提高对公募REITs产品特性和权益属性的认知。公募REITs是具有强制分红属性的产品，稳定的二级市场环境有利于更多投资者参与和保持更好的持有体验，“稳定向上”是公募REITs持续发展的最佳市场环境。

多样化新品出炉扩充公募REITs阵营

需要指出的是，不仅是政策层面，公募领域非主流品种的互帮互助也起到了推波助澜的作用，比如有业内人士指出，公募FOF正在加强对公募REITs的配置力度，所为何故呢？有业内人士表示，公募FOF增加对REITs的配置，也会部分改善公募REITs的流动性。随着公募REITs市场扩容，叠加市场参与方的数量越多，公募REITs也有望吸引更多机构投资者和个人投资者的关注。

这里还需要指出一点变化，今年6月24日，为了充分考虑样本分红的再投资收益，更好反映全市场上市REITs整体市场表现，中证REITs全收益指数于当日起开始实时更新行情变化，此举从而为接下来推出产业园区、收费公路、保租房等细分板块主题指数提供有效借鉴，也让未来公募REITs的指数化产品落地增添了一线希望。

从长线回到短线，2024年到目前已经问世的REITs品种可谓五花八门，早已不局限于早期的产业园、仓储物流、高速公路等底层资产范畴。再从年内发行的16只公募REITs来看，按照发行规模降序排列的话，排在前三位的分别是华夏华润REIT、工银河北高速集团高速公路REIT、华夏大悦城购物中心REIT。

接下来，从待发和获批品种来看，最为显著的变化是逐渐呈现百花齐放态势，例如最新获批的银华的全国首单水利设施公募REIT。根据全国水利工作会议信息，2023年全国完成水利建设投资11996亿元，创历史新高；我国《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》把水利列为补短板重点领域，行业存在较大的建设需求和融资需求。

同样，将创造第一的还不止这一只，此次获批的华夏南京交通高速公路REIT是全国首单绕城高速公路REIT，再比如早前的国泰君安济南能源供热REIT是我国首单供热基础设施公募REITs；类似的例子还有全国首单奥莱REITs华夏首创奥特莱斯REIT、首单陆上风电公募REITs中信建投明阳智能新能源REIT、首单水电公募REITs嘉实中国电建清洁能源REIT等。

实际上，对于公募REIT的担心，本刊汇总的声音大致有两点，首先是租户的租期较短；其次是租户的结构比较单一。不过在专业的这类产品基金经理来看，在整体大环境趋好的情况下，这样的担忧大可不必。江洲指出：“以博时津开产园REIT为例，包括三星、中石油等大客户最少三年起，一般都是五年，他们也比较固定，装修投入来说固定投入比较大，一般都希望长租期。”

该公司的另一位基金经理胡海滨则提出另一可行思路混装：“将厂房类的资产与研究办公类的资产混装一起，其中厂房类的资产天然具有较强的抗周期能力。这两类资产的特点各有不同，厂房类比较稳定，但是租金增长率相对平稳。研发办公类可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空间较高，两类资产有不同的经济上的属性混在一起，比较符合投资者的预期。所以把这两类资产混装在一起是有利于平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧，又能避免投资者觉得估值缺乏想象力的缺点。”

年内表现“涨多跌少”新上市公募REITs更为受人青睐

那么最后来看二级市场的表现，今年截至目前，内地的公募REITs整体表现如何呢？

都按年化统计来看，本刊利用Wind资讯统计发现，在目前有数据可以统计的36只REIT产品中，截至最新收盘，年内净值增长率为负的产品仅有4只，而表现最好的产品是中航京能光伏REIT。如果将统计区间拉长至近三年，本刊发现表现最好的是红土创新盐田港REIT，目前最新的三年净值增长率已经达到了10.55%。

在书面回复本刊时，江洲如是点评今年的公募REIT市场：“今年2月份到现在以来，经历了一波巨大的反弹，其实是估值的迅速恢复，背景是2023年负面因素已经不存在了，投资者也更加成熟了，监管机构配套也更加完善，宏观经济预期向好。这几个大的背景下，共同使得今年REITs二级市场相对来说有比较好的行情。”

开源证券研究报告指出，在债券市场利率下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，具备较好的投资机会。

从这层意义上讲，近期上市的公募REITs值得作为参照物被研究。例如9月19日，博时津开产业园REIT正式登陆上交所，从首个交易日表现来看，最终全天上涨了0.46%。本刊了解到，其底层资产为天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园。

此前其在发售时就引发热烈追捧，发售总份额5亿份，募资总额11.99亿元人民币，其中向战略投资者配售8.39亿元人民币，向网下投资者配售2.52亿元人民币，向网上投资者配售1.08亿元人民币。发售期间，投资者认购踊跃，网下共27家投资者管理的79个配售对象参与报价，网下认购倍数7.66倍，创下今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

（文中基金仅为举例分析，不作买卖推荐。）