多城首套房贷利率低至“2字头”下调存量房贷利率呼声再起

9月5日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行方面再度回应存量房贷调整话题：“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。”

有业内人士就此表示，本次央行发声，表明存量房贷利率的下调短期存在约束，但降低存量房贷利率是趋势，只是政策落地需要一定时间。调整方式上，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式，更适合当前市场环境。此外，新一轮调降幅度可能低于去年的73个基点。

新一轮存量房贷利率下调窗口打开“重定价”预期较强

由于存量房贷与新发放房贷利率之间差距逐步拉大，今年市场对于存量房贷利率下调的预期正在加强。在人民网领导留言板，近期包括南京、合肥、西安等多地的网友留言咨询当地银行能否降低存量房贷利率。比如，今年7月，有西安地区网友留言称：“能否继续降低存量房贷利率，目前4.2%仍然较高，调整至2%左右是否可行？”

存量房贷调降呼声再起，背景是存量房贷与新发房贷利差重回高位。“5·17”楼市新政实施以来，央行宣布取消房地产贷款利率下限，叠加7月份央行将1年期、5年期以上LPR（贷款市场报价利率）均下调10个基点至3.35%、3.85%，存量与新增房贷利差进一步扩大。在广州、佛山、南京、苏州、玉溪等地，部分银行新推出“2”开头商贷利率，刷新近年新增个人住房商贷利率下限。

利差增大也在助推提前还贷现象。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。

目前，个人住房贷款规模在各银行总贷款中占比较高。以“工农中交建邮”国有六大行为例，截至2024年中期，国有六大行的个人住房贷款余额在发放贷款总额中的占比大多超过20%。其中，邮储银行个人住房贷款规模占比最大，其2.36万亿元的个人住房贷款余额在发放贷款总额中的占比达27%。

与新增房贷利率下调相伴随，目前银行净息差正在整体收缩。据Wind数据，截至2024年中期，42家A股上市银行的净息差平均值、中位数均为1.64%、1.58%，较上年同期同时收缩21个基点、26个基点，仅兰州银行净息差较去年同期上升8个基点。

在业内人士看来，为了平衡房贷用户与银行利益，短期存量贷款利率下调面临一定约束，但未来存在下调的可能。中指研究院市场研究总监陈文静就此向本刊表示，在9月5日的国务院新闻办公室举行的系列发布会上，央行方面表示“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束”，预计存量房贷利率存在下调预期，但政策落地或仍需一定时间。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，由于前期新发房贷利率、实体企业的贷款利率下调，银行息差持续收窄，因此短期内存量房贷利率调整的可能性不大；不过，未来房地产存量贷款利率肯定会有所调整。“近期银行已经调降了存款利率，资金成本明显下降，加上‘提前还贷’现象再度涌现，因此，预计未来大概率还是延续去年‘重定价’的模式来调整存量房贷利率，或者借助‘转按揭’这种市场化手段进行调整。”

在有关存量房贷利率调整的呼吁中，目前有两种下调方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

某银行业内人士也向本刊表示，部分城市首套与存量房贷利差接近100个基点，存量按揭房贷仍有一定调降空间。“不过，目前‘转按揭’方式实施的可能性偏低，主要是可能导致部分银行客户和业务流失，甚至部分局部市场出现‘恶性竞争’的可能。”

存量房贷调整或对标上一轮下调幅度预计不超过70个基点

实际上，近年存量房贷利率下调已有先例。2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

据央行专栏《盘点央行的2023》披露数据，去年超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。

对比来看，2023年新发放个人住房贷款利率同比下降 0.75 个百分点至4.1%，彼时存量房贷与新增房贷的利差并不大。直到今年“5·17”楼市新政，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，部分城市新旧房贷利差达100个基点。

天风证券固定收益研究首席分析师孙彬彬认为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。一方面，去年的政策仅涉及首套房贷，不涉及二套房；另一方面，此前调整仅要求调降时不低于原贷款发放时各地最低的利率下限。

陈文静表示，根据国家金融监管总局公布数据，今年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，若未来下调存量房贷利率，预计整体下调幅度可能低于上一轮，即低于2023年平均调降的73个基点，她就此补充道，“此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅针对首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。”

近40城支持“商转公”减轻还款压力存量房贷“减负”可打通一二手房置换链条

为了降低购房者还款压力，今年越来越多的城市开始支持“商转公”，即指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。当前首套房5年期以上公积金贷款利率为2.85%，处于较低水平，以公积金贷款替换利率较高的存量商业贷款，是优化存量贷款利率的有效方式之一。

据不完全统计，今年已有太原、大连、哈尔滨、郑州等近40个城市陆续执行、优化“商转公”政策，其中烟台、郑州等地还对“商转公”业务升级，推出“顺位抵押”模式，符合条件的申请人经原商业贷款银行同意，可通过办理不动产“顺位抵押”登记手续，实现用住房公积金贷款资金直接结清原商贷，过程中无需自筹资金提前全额偿还原商贷。

陈文静指出，整体来看，近期央行会议表明，降低存量房贷利率或是趋势，只是政策落地还需要一定时间。

多家机构表示，存量房贷利率调整的提振效果终将传递至新房市场。华福证券研究认为，如果存量贷款利率降至新增住房贷款利率水平，有望改善二手房抛压现象，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。

从今年1-8月房企销售业绩看，当前房地产行业仍在深度调整，央国企表现相对稳健。销售总额超千亿房企有6家，分别是保利发展、中海地产、绿城中国、万科、华润置地、招商蛇口。其中，行业销售TOP3阵营由去年同期的“保万中”更迭为“保中绿”，今年前8月保利发展、中海地产、绿城中国分别以2208亿元、1800亿元、1656.3亿元的销售额位居前三，保利发展是目前唯一一家销售额超2000亿元的房企。

从楼市成交数据来看，目前以北京为代表的一线城市，一二手房置换链条正在启动。北京市住建委官网最新网签数据显示，8月北京二手房网签量为14363套，同比上涨31%，成交量略高于3月份的“小阳春”。步入传统营销旺季的“金九”节点，以北京为代表的一线城市推盘更加积极，据克而瑞统计数据，9月份一线城市预计新增商品住宅供应面积环比增长10%，其中北京楼市集中放量，预计供应量将达到50万平方米，预期将有3700余套房源入市，环比增长28%。

就北京地区销售及拓储规模来看，一线梯队延续往年阵营。今年1—8月，中海地产、华润置地、北京城建分别以308.7亿元、164.5亿元、152.7亿元的销售额位居北京房企销售榜单TOP3，这已是中海地产连续5年位居北京市场“销冠”；从拓储力度看，其间海开控股、中建智地、中海地产以121亿元、109亿元、78亿元的拿地金额位居北京房企拿地榜单TOP3。目前，本地央国企在一线城市保持较高参与度。

（文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）