关于国有企业房屋租赁审计的探讨

由于历史原因，部分国有企业房屋租赁业务经营粗放，管理不规范，未能实现国有房屋租赁的有效监管。本文结合笔者的实际工作经验，以某大型国有企业S公司所属的T公司房屋租赁管理中存在的一些普遍性、倾向性的问题为例，揭示了国有企业房屋租赁存在的共性问题，通过实例研究，探讨规范化、专业化经营的可行性。

一、存在的问题

房屋租赁作为国有企业资金来源的重要组成部分，为国有企业提供了重要而稳定的收益。然而，由于各种原因，部分国有企业房屋租赁问题多发，以T公司为例，其在房屋租赁管理上对外招租走过场、人情关系错综复杂、管理方式粗放简单、腐败问题时有发生，严重影响了企业形象，制约了房屋租赁业务的有序健康发展。

（一）房屋租赁程序不规范

首先，T公司在房屋租赁程序上存在未履行审批手续，房屋未公开招租、招租不规范等问题。如部分分（子）公司房屋招租时，仅在微信群或公司门口张贴招租公告，未按照相关规定在招商平台发布招租公告，致使承租受众对象有限，从而影响了招租效果。

其次，房屋出租收入名目多样化。如部分分（子）公司为了多收少支，在收取房租收入时名目多样化，开具租金、营销服务费、综合管理费、商务服务费、提成收益服务费等各种名目不同的票据，存在潜在的税务风险，从而造成了国有资产流失。

（二）产权单位疏于监管，承租业态违规变化，物业不作为

出租方管理人员执行力不足，致使承租方利用漏洞，违规私搭乱建，擅自改变经营业态。部分承租方为了实现利益最大化，经常出现私搭乱建、转租等违规情况，现场管理人员疏于监管，或与承租方利益输送，对承租方各种违规行为熟视无睹，甚至在面对上级部门检查时仍试图协助承租方掩盖事实。2010年，T公司与承租方签订房屋租赁合同，约定经营用途为办公，合同中明确约定若改变用途，双方将自动解除租赁合同。2024年，审计组现场查看时，发现承租方在承租房屋顶层违规私搭乱建房屋十多间已长达十多年，且房屋实际用途为集体宿舍，并非如合同约定用于办公，改变了经营业态，造成了极大的安全隐患。现场管理人员虽多次检查，但都如走马观花一般，甚至存在利益输送，均未及时制止或向上级部门反映，致使承租方违规长达十多年。

（三）出租收入管理混乱

首先，出租方未及时收取租金，合同跟踪履行不到位，法律措施不力，造成大量国有经济损失。承租方未能按照合同约定及时缴纳租金，而出租方未按照合同约定收取违约金，即使胜诉，甚至申请破产清算，仍不能收到租金。同时无法及时清退承租方，造成大量国有资产被占用无法及时收回。如某承租方承租某房屋，出租方T公司未及时收到租金，房屋租赁保证金也无法弥补。虽然T公司提起上诉，但因未及时采取财产保全措施，经过一审和终审，仍未能收到租金。同时承租方长期占用房屋，出租方申请强制执行后，承租方仅返还房屋，已无财产可执行，从而造成了国有资产的损失。

其次，房租收入被侵占。T公司作为资源型企业，拥有大量的房屋资源，所属分（子）公司相关人员，利用手中的权利，为个人谋取私利，把房屋租赁收入据为己有。此外，房屋租赁价格随意性较大，价格制定权掌握在部分人手中，未能根据市场行情调整，存在廉政风险。

（四）非正常情况下房屋出租问题层出不穷

首先，未履行相关审批手续，擅自减免租金，或超范围减免租金。为保障暂时困难的承租方经营稳定的决策部署，S公司制定了帮扶政策，对符合条件的企业进行租金减免，T公司对减免范围审查不严，对不符合条件的企业也进行了租金减免。

其次，大量房屋闲置，造成资源浪费。T公司作为国有企业S公司的房屋租赁的专业化管理公司，S公司将所有可供出租的房屋交给T公司管理，但在实际工作中，T公司对该项工作重视不够，管理力度不足，因此造成大量房屋闲置，进而导致国有资源的浪费。

二、存在问题原因剖析

以上问题是近年来笔者在审计中发现的部分问题，探究其背后的原因，主要包括以下几个方面：

（一）出租单位相关人员责任意识不强

首先，未认真履行招租程序，经济业务管理责任主体落实不到位，责任意识不强。有的管理人员履职尽责不到位，缺乏维护企业利益的意识，不按规定流程办事，过程盯控不紧，审核把关不严，致使“跑冒漏滴”现象时有发生。同时出租方对承租方资信调查不足，未及时关注维权保障，未能有效控制风险。

其次，合同履行监控不严、条款约定不清，进而造成损失或风险。在部分房屋、场地出租业务中，合同履行跟踪不到位，缺乏有效的制约手段。承租方长期拖欠租金，而出租方对承租方资信调查不充分，将房屋出租给长期拖欠租金的原租户关联单位，后续管理中仍出现欠租情况。同时部分合同未约定履约保证金，或保证金低于规定标准。此外，部分公司未按合同约定收取履约保证金，部分承租方未足额缴纳履约保证金却减免了租金，减免不符合规定。

再次，有的原合同到期后未及时续签合同、收取费用，有的未按合同约定对违约行为进行考核或追究违约责任等。如：S公司所属部分单位在部分房屋、土地出租合同到期后，既未办理专业化经营移交手续，也未与承租方续签合同、收取费用，被承租方长时间无偿占用。

最后，相关规章制度执行力度不足。T公司相关部门及相关人员未严格执行集团公司相关文件规定，采取措施不得力，效果差。

（二）承租方拉拢腐蚀出租单位相关人员

近年来，S公司在房屋租赁方面屡有大案要案发生，是责任缺失，公私不分，监督不到位所致。如S公司某负责人利用职权，违规同意下属亲属低价承租房屋，而下属利用职务便利侵占房屋租金和水电费，收受承租户好处，违规收受承租方礼金、购物卡、加油卡、烟酒等财物，并违规接受承租方安排的旅游活动，从而为承租方谋取利益，给公司造成了经济损失。再如S公司所属单位财务负责人利用工作便利，利用员工之间相互信任、监管不力的漏洞，与承租人协商采取收款不入账或延迟入账，私自开具收据收款，直接将房租收入据为己有，给企业声誉带来较大影响，造成了租金流失。

（三）日常经营管理监管不力

T公司作为房屋租赁的专业化管理公司，缺少有效的内部控制手段和制度，致使台账管理混乱，整体的房屋资产利用率低下。

三、管理建议

房屋租赁存在的问题名目繁多，背后的原因更是层出不穷，笔者根据多年审计工作经验，从制度层面、审计监督、大监督体系、承租单位等方面提出几点管理建议：

（一）严抓落实，建立健全管理制度，严格按房屋租赁流程办事

首先，明确T公司作为责任主体，公司主要负责人既是业务与运营的负责人，也是业务与廉政风险的第一责任人，其必须具备控制风险的能力，承担管控业务与党风廉政建设中风险主要责任。

其次，建立管理体制与工作职责，明确不同部门的管理职责，促使各部门合理分工、各司其职。同时应具体到每个人的责任制度，量化部门工作，并强化内部追责考核管理。

最后，建立长效管理机制。各项规章制度不应流于形式，应构建长效机制以促进落实，从而保障国有企业的房屋租赁收入。

（二）加大审计监督力度，完善审计手段，堵塞房屋租赁环节漏洞

首先，加大审计监督力度与独立性，不受任何利益驱使、不向任何力量屈服，不拿原则做交易，在职责范围内大胆监督，把问题查清查透。审计中重点核查未纳入房屋租赁信息系统遗漏在外的房屋、未登记房屋租赁台账、未签订租赁合同以及空档期房屋资产，以及转租、私自出租、违规私搭乱建的行为。同时审计人员应加大现场核查力度，坚持“线索来自现场”，以防止经营人员隐瞒、截留、转移收入，设立“小金库”、受贿、索贿等严重违纪违规问题，从而防范廉政风险。

其次，检查房屋整修支出时，应重点关注程序的规范性，支出的真实性和必要性，是否严格按照合同约定承担相关维修、整修及零星改造费用。同时严禁通过化繁为简、化整为零、低价出租等方式逃避监管。出租方是否在房屋租赁工作中弄虚作假，暗箱操作，以权（职）谋私，任何单位和个人均不得未经集体决策和按规定上报批准的情况下擅自出租。

（三）加强日常监管，联合财务监察、巡察、纪检等多方力量做好监督防范工作，落实考核追责机制

首先，做好与其他监督的协同贯通。加强部门协调联动，强化审计与其他监督的信息共享机制，找准审计在“大监管”中的定位，深化审计在监督联动机制和国企“大监管”机制中的作用，提高监督合力。

其次，针对审计发现的问题，对T公司提出审计建议。T公司应严格执行集团公司房屋租赁管理规定，加强对所属分（子）公司房屋经营业务的管理。督促各分（子）公司规范减免、缓收房屋租金，按照集团公司房屋租赁审批权限规定，由相应审批层级审议通过后方能实施，杜绝擅自减免租金的问题，如实反映经济事项，以防范企业效益流失。

最后，T公司应按照集团公司相关要求，为具备开发价值的闲置土地、房屋（场地）资产制定经营开发推进计划，落实责任，定期分析，切实推动资产开发，尽快实现资产效益。同时对暂时不能实现经营开发的土地房屋资产，要按照“谁经营、谁负责”的原则实施有效保护，以防止违规侵占，出现玩忽职守、违法违规经营行为。对造成国有资产损失的，要依法依规进行追责。

（四）完善房屋信息系统，实现数字化监管

S公司历史悠久，房屋信息不系统，不全面，因此造成国有资产账目不清等历史问题。首先，S公司应摸清家底，做到底数清、台账细，逐一测量房屋面积，建立统一规范的台账记录，按照“一房一档”，统一编号、统一格式、统一管理，以确保所有房屋全部纳入管理，从而实现房屋资产信息全覆盖。

其次，坚持无遗漏，无死角，切实提升资产管控能力，确保房屋资产面积、位置、租金收取情况等数据准确详实，进一步完善房屋信息系统，集中统一合同信息、客户信息、租金收取信息，从而实现数字化监管。

最后，通过业财融合，实现流程贯通，加强数据统计、比对和分析，强化日常管理的针对性和有效性，以提升房屋租赁管理效率和效益。

（五）规范租赁方案制定，促进ghwkMiDS9lb4KhHae0G62A==租金市场化

S公司应深度参与T公司的房屋租赁工作，不仅要制定相关管理制度，同时还应制定合理的租赁方案，如房屋租赁程序、房屋资产基本信息、租赁用途、租赁期限、租金收取方式、履约保证金、承租人资质、经营业态、限制经营范围、违约责任、安全责任等。此外，通过资格预审、组织市场调查，对同一地段，相同业态、面积、结构等多种因素进行调研，以确保日常运作依法合规、公开透明，并规范租赁方案的制定，从而促进租金的市场化。

（六）优化承租方管理

首先，签订安全责任协议，强化安全管理。安全管理实行“一票否决”制，并签署安全管理协议，建立定期巡查制度，以杜绝违规私搭乱建现象。同时做好检查记录，发现问题要及时制止、处理，督促承租方签订承诺书并监督落实整改责任。此外，应加强承租方的转租管理，严禁未经出租方书面同意的转租行为。

其次，建立承租方信用评价体系。从承租方的资信调查作为源头，建立信用等级评价标准，每季度对承租方信用进行动态化管理，评价承租方履约情况、履约能力，动态掌握其承租能力、资金实力等主要经济指标。同时承租方如存在利益输运现象，则建立承租方“黑名单”，以杜绝廉政风险。此外，确保租金应收尽收，严禁承租方拖欠租金，及时采取财产保全措施，完善租金催讨程序。

最后，建立不诚信承租方退出机制。选择优质客户，禁止从事不符合安全、卫生、环保等强制性规定的经营活动，限制开办易燃、易爆和各种危险品等经营活动，对现有承租方从事上述经营业态的，合同到期后逐步引导其退出。对严重违反安全生产协议的、发生超过一次租金欠缴、擅自转租的将其法人和法定代表人记入诚信档案的“黑名单”。

结语：

在审计工作中，如何打造经济监督“特种部队”，做到如臂使指、如影随形、如雷贯耳，是审计人员永恒的主题。因此，审计人员要提高站位，强化履职，时刻关注国有企业经营过程中不合规、不合法等各种现象，加强国有企业房屋资产出租管理，以提高国有企业运营效益，从而促进企业规范经营、国有资产保值增值，防止国有资产流失。同时督促国有企业充分认识当前面临的新形势、新要求，耕好自己的责任田，深化专业化经营，加强房屋租赁的资产统筹、招商推介、基础管理，以充分挖掘资产资源价值，从而为国家、为社会、为人民做出新的历史性贡献。