综合开发用地的消防策略探析

摘要：随着我国城镇化进程的加速推进，精细化、复合化的城市地块开发策略成为了当前房地产开发的主题。尤其是依托轨交站点的TOD模型，更是在有限的土地资源上不断增加开发力度，提高土地价值。与此同时，随着建筑容积率的提高、功能的复合多样，高强度开发对于用地范围内建筑的消防策略提出了更高要求。消防车道、消防登高场地、消防扑救面的设置及串联构成了此类项目消防方案的难点。本文通过对杭州江河汇项目plot-9地块消防方案设置的阐述，对此类项目的消防方案进行了分析归纳。

关键词：消防策略；高密度复合开发；消防救援

引言

江河汇项目是一个由香港新鸿基集团、平安集团以及钱江新城投资集团共同投资开发的综合体项目，位于杭州市的钱江新城区域，拥有得天独厚的地理位置——钱塘江与京杭大运河的汇合点。这个位置不仅景色迷人，而且具有极高的综合价值。项目的总建筑面积达到114万平方米，地面建筑占地约70万平方米，地下空间扩展到了大约36.5万平方米。江河汇项目融合了众多功能，包括但不限于城市公园、绿化区、一站式商业综合体、顶级办公空间、豪华酒店、舒适公寓、精品住宅、儿童幼儿园、交通便利的公交站点、极富观赏性的摩天轮和一座横跨京杭大运河的步行桥。此外，项目还特别规划了约5万平方米的城市地下环路和配套设施，进一步优化了区域内的交通流动和居住体验[1]。

一、项目概况

（一）项目综合布局

该项目的东侧区域由五个独立地块组成，其中plot-09地块作为开发的第一阶段，面临着复杂的规划挑战，涵盖了包括但不限于住宅、办公空间、公寓、商业区、幼儿园和公交站在内的多样化功能需求。此外，该地块还需与地铁站直接连接，并配备地下交通系统以及全新的城市基础设施网络。尽管用地面积仅为24，000平方米，但地块的容积率达到了6.1，意味着总建筑面积超过220，000平方米，对内部的消防组织构成了显著挑战[2]。

从消防角度分类，地块内的建筑可分为不超过24米高的多层或单层公共建筑、多层商业基座、超过50米的高层公共建筑以及超过100米的超高层公共建筑。T1塔楼高100米，包括21层（其中裙楼3层），标准楼层高度为4.45米-4.80米，分类为超过50米的高层公共建筑。

T2塔楼高130米，共31层（包括裙楼3层），标准楼层高度为3.80米，作为超过100米但小于250米的超高层公共建筑，配备2个避难层。R1、R2、R3塔楼高度在100米至130米之间，包含1至2个单元，楼层分别为37层、31层（包括3层裙楼），标准楼层高度为3.15米，归类为超过100米但小于250米的超高层住宅建筑，每个单元都配备有避难层。幼儿园位于09号地块的东南端，是一座独立的四层建筑，高度16.80米，属于小于24米的多层公共建筑。商业裙楼通过内部或外部连廊与6/11/12号地块相连，是一座高度不超过24米的大型商业建筑[3]。

公交首末站位于地块中心，而公交停车场独立设置在二层商业空间和住宅区的架空花园下。

这些不同的建筑元素共同构成了plot-09地块的综合建筑布局。

（二）存在的问题

Plot-09高建筑密度、高容积率的规划条件，复合的功能业态，使得场地消防组织条件极其困难。地块消防环道、消防登高场地的布置面临以下问题：由于基地中的3幢超高层住宅需要考虑日照影响，根据日照计算结果，R1、R3塔楼必须贴临钱江路用地边界布置，R2塔楼必须尽量靠近花园路一侧的用地红线，导致塔楼的消防环道很难实现《建筑设计防火规范》中消防车道距离建筑宜大于5米的要求。幼儿园作为独立的功能单元，出于安全性要求，需要设置围墙，导致场地的消防车道和消防登高场地不能利用幼儿园本身的3000平方米占地。根据上位规划条件及城市管理技术规定的要求，plot-09地块在沿钱江路绿地、西南侧经二路、东北侧运河东路无法开设机动车出入口，导致消防车的进出口仅限在花园路上。所有基地内的塔楼都与商业裙房和花园平台相连，塔楼所需的消防登高场地布置必须与商业体量相互避让，既满足消防规范要求，又要保持商业的连续性和功能性。R3塔楼的南侧为公交车场站，地面布置公交车停车位，上部为住宅绿化花园平台。本身不具备布置消防登高场地的条件[4]。

二、消防方案设计

（一）消防车道布置

根据《建筑设计防火规范》中的要求，本地块消防车道需要在地块内形成环道，保证商业裙房的外侧有连续的消防环通条件。基于基地的机动车出入口条件，消防车由花园路靠近运河东路的行车口进入，途径T2塔楼及商业裙房的落客区；穿行plot-09与plot-11地块的跨街连廊下；至T1办公塔楼的落客区；后沿钱江路南侧的基地边界布置，贴临城市绿化带。由于绕行住宅R2塔楼不能满足消防车转弯半径的要求，消防车道需要穿过R2塔楼下方两单元门厅中间的挑空区域；之后经由幼儿园围墙与R1塔楼之间的区域，最终到达地块沿街设置的幼儿园后勤机动车次入口至花园路偏经二路驶出。此路径的设置可以满足消防车道对于商业裙房的贯通要求，也可以串联T1、T2、R1、R2塔楼的预留消防登高场地。但R3塔楼北侧沿钱江路绿地无消防登高场地布置条件，R3塔楼的南侧为公交车首末站的停车落客区，也不具备布置消防登高场地的条件。由此，在方案制定时，考虑抬高消防登高场地的方案。设计策略中将消防车道下穿R2塔楼后分流为2支，其中一条绕行R2塔楼西侧的坡道，爬升至6.5米标高二层平台处，在二层平台上设置R3塔楼的消防登高场地及消防回车场地。并减小三层住宅屋顶花园的面积，留空消防登高场地上空位置，满足消防规范的要求。公交首末站作为独立的功能单元，其内部也需要满足消防车通行的要求。设计中将在花园路中部布置的公交车出入口作为消防车入口。消防车驶入场站内部后，与下穿R2塔楼后的消防车道合并，都借用幼儿园后勤出口驶出[5]。

针对本项目的高密度和复杂业态，在消防车道的布置中，设计制定了以下原则。消防车道尽量远离建筑外立面5米以上，对不能满足要求的位置，要保证消防车道与建筑外墙的距离不影响疏散门的开启和人员疏散。为保证消防车通行条件，在没有开门或窗的外墙位置，消防车可以局部贴临建筑布置，但仅限一些围墙、建筑转角位置。驶上二层平台的消防车道满足坡度要求不大于8%的规范，尽量减小对立面的影响，将一些出地面楼梯间、地下室非机动车出入坡道布置在消防车道的坡道下，节约用地。

（二）消防登高场地及消防救援窗的布置

本项目所辖的5座塔楼，包括4座110米-130米超高层及1座近100米高层塔楼；均需按照规范沿建筑边界设置不小于1/4周长的消防登高场地。对于3幢板式住宅，其消防登高场地的长度还不能小于其长边的边长。尤其是对于分别有2个单元的R2和R3住宅塔楼。其消防救援场地必须与其长边完全平行，才能满足实际的救援需要。所有塔楼建筑高度均超过50米，按照规范要求，其消防登高场地必须连续布置，且长度和宽度不可以小于20米和10米。消防登高场地距离建筑外墙不宜小于5米，且不应大于10米。坡度不宜大于3%。T1塔楼标准层呈圆角正方形，面积约2750平方米，边长约53米，高度近100米。其消防登高场地坐落于基地东北角，包含部分圆角位置，总长度约55米，大于边长的53米，满足规范要求。T2塔楼平面呈不规则的双矩形咬合状，其单层面积约530平方米，周长94米，高度约130米，长边长度27米。其消防登高场地呈L形，长度27米，满足规范要求。R1塔楼为1单元两梯两户板式住宅，高度约130米，单层面积443平方米，长边约30米。其消防登高场地呈L形，长度35米。由于其所处位置贴近用地红线，部分消防登高场地借用城市人行道，其上方未有树木或架空线，满足规范要求[6]。R2塔楼和R3塔楼分别为2单元两梯两户板式住宅，高度为130米和110米，单层面积为725平方米和720平方米。其长边长度分别47米和51米。R2和R3塔楼的消防登高场地为矩形，沿长边布置，长度分别为47米和51米。其中R2塔楼的消防登高场地位于消防车道向二层缓坡上，其坡度按照规范要求，设计为3%。R3塔楼消防车道如上文所说，通过8%的4米宽消防车坡道引至二层平台设置，此处的设计方案借鉴很多地铁列检车库上盖设计方式，将消防车道引入盖上的策略。此处的消防登高场地位于消防车道尽端，故还需设置一处15米x15米的中型消防车回车场地。所有塔楼的消防登高场地所对应位置的裙房进深均不大于4米，包括T1和T2塔楼的商业裙房和其主入口的雨棚悬挑长度。

场地内的塔楼及裙房，按照《建筑设计防火规范》的要求，每一个防火分区均设置至少2处消防救援窗口。消防救援窗按照规范要求不小于1米x1米的净尺寸控制，且离地高度不大于1.2米。针对T1塔楼，四层及以上部分作为办公功能，每层的面积均小于3000平方米，为单一防火分区。T1塔楼每个楼层设置2个消防救援窗，位置与消防登高场地对应，可击碎玻璃宽1.5米，高1.5米，离地高度1.1米，可击碎玻璃净面积约2.25平方米。玻璃净面积满足消防救援窗采用不大于8毫米厚度钢化玻璃外片的要求。T2塔楼消防救援窗宽度1.28米，高度1.8米，离地高度同为1.1米，可击碎玻璃净面积2.30平方米。同样满足消防规范要求。R1、R2、R3住宅楼，其消防救援窗布置策略为每层每户均有一处消防救援窗。由于塔楼的消防救援场地位于塔楼南侧，平面布置上多为客厅和卧室。方案选择卧室飘窗位置的固定扇为消防救援窗位置。避免如客厅阳台的移门、其他卧室的落地窗玻璃不满足净尺寸要求的情况。商业裙房消防救援窗布置按照沿消防车道沿线布置的原则，间隔不大于20米，采用可击碎玻璃，高度1.8米，宽度1.5米，所有横、竖向的装饰构件及百叶均避让了消防救援窗位置[7]。

三、设计总结

在高密度复合开发的城市项目中，实施有效的场地消防策略至关重要。这要求项目团队不仅需深入理解和遵循《建筑设计防火规范》，还要通过创新设计解决特定的挑战。江河汇项目就是典型案例，在该项目中，通过一系列细致且精心规划的措施，成功地应对了高建筑密度和复杂功能需求带来的消防安全挑战。在遇到规范要求中的非强制性条文时，必须与消防审图机构充分沟通。例如，消防车道与建筑的间距、消防登高场地对红线外城市道路的占用等情况，都需要作征询和论证。在整个场地消防的设计策略是按照以下步骤层层递进的：首先，项目通过在地块内形成环形消防车道，确保了消防车辆能够快速接近每栋建筑。这一措施尤其针对了项目高密度和有限出入口条件的项目尤为重要，有效保障了基本策略的落地以及真正火灾紧急情况下的快速响应。其次，针对项目的特殊情况，可以采取创新性的消防登高场地设计。例如，通过在二层平台上设置消防登高场地，并利用坡道连接地面和平台，解决地面层空间限制的问题。这一策略既满足了消防规范要求，又保持了地面空间的功能性。最后，在消防救援窗口的布置上需要严格按照规范要求，特别注意开启扇（包括门、窗等洞口）的净尺寸以及可击碎玻璃的厚度规格，保证火灾情况下的救援可实施性。

结语

总之，江河汇项目的场地消防策略体现了在高密度复合开发环境中，通过细致的规划、创新的设计以及严格的标准执行，可以有效解决消防安全挑战，保障人员安全。这为同类型的城市开发项目提供了宝贵的参考和启示[8]。

参考文献

[1]李桦，温露露.消防宣传教育游戏的设计与价值探究[J].电脑知识与技术，2023，19（28）：109-112.

[2]周洁，孙潞潞，董炤琛，等.智能消防、巡检机器人的开发及应用[J].机器人技术与应用，2023（05）：27-29.

[3]时慧慧.消防装备维护管理的信息化建设策略研究[J].产业创新研究，2023（18）：139-141+150.

[4]汪韬涵，郝辉，周圩颖，等.消防人员生命体征检测系统设计[J].物联网技术，2023，13（09）：26-28.

[5]陈杰.浅析消防装备智能化自动控制技术[J].中国设备工程，2023（16）：38-40.

[6]王松涛，李卓，党伟荣，等.AutoCAD二次开发在隧道消防设计中的应用研究[J].公路，2023，68（07）：23-29.

[7]刘卫洲.城市轨道交通车辆基地TOD上盖物业开发消防设计[J].城市轨道交通研究，2023，26（06）：201-205.

[8]周桔红，罗辉，黄先健，等.带上盖开发车辆段消防车道烟气控制研究[J].铁道科学与工程学报，2023，20（12）：12-20.