房地产转折点来了，北上广深何时全面放开限购？

王艳玲

房地产迎来历史转折点。5月17日午间，央行、金融监管总局连发三个“大红包”，包括降首付、取消商业贷款利率下限、降公积金贷款利率。

下午，国务院又举行政策例行吹风会，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监管总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

诚如业界专家分析，市场形势出现了新变化，迫切要求有更精准更高效的去库存政策，以稳定房价和预期。全国层面，政策应出尽出；地方层面，杭州新政珠玉在前，北上广深有机会全面松限吗？

太猛，杭州

去库存行动，最果断的城市莫过于杭州，这也是除北上广深外，最具标杆性的二线城市。

5月15日，杭州开先河，决定在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。对此，严跃进评价，“此类政策信号意义非常强，对地方去库存提供了非常强的信心。这可以理解为今年消化存量房产中，除了以旧换新政策外，又一项全国重磅的政策创新，预计后续其他城市也会跟进。”

事实上，就在一周前，“杭七条”出台，属于中央政治局4月底会议后全国首个全面取消限购的城市例子，为后续一二线热点城市限购政策的进一步放开打开了想象空间。

杭州还是首个明确“以房定地”的政策。此次杭州明确，优化住宅用地供应。对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。这也是全国首个对此前自然资源部供地新政的回应。

新政明确购房即可落户的导向。此次杭州明确，优化积分落户的政策。在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。通俗理解就是购房就可以落户。

明确挂牌即享首套资格的导向。杭州政策明确，对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。

明确摇号退出和推动高品质住宅供应。也意味着后续在高品质住宅方面会持续形成供地、交易等系列支持文件。

此外，在加强住房信贷支持方面，5月15日杭州对存量二套房的房贷执行标准做了调整，即允许按首套房的标准进行。

显然，在当前城市之间竞争加大的背景下，杭州一系列新政的出台，更有利于增强竞争优势。杭州的一系列新政虽晚于其他强二线城市，但力度超过任何一线、二线城市。

房价：杭州表现优于北广深

在全国房地产市场持续低迷、深度调整的大环境下，杭州市场也不可避免地进入低迷。据中指监测数据显示，2024年1-4月，杭州市区新房成交量仅188.3万㎡，新房热度持续下降，供需两端信心均显不足，4月成交规模不足50万㎡，环同比均缩减。

但我们可从4月商品住宅销售价格的走势，来对比下杭州和北上广深的市场压力。

国家统计局数据显示，4月份一线城市房地产市场在继续调整，商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

从杭州方面来看，4月杭州新房价格环比跌0.5％，二手房价格环比跌1.1％；新房价格同比上涨0.4％，二手房价格同比下跌6.5％。从数据上看，4月杭州新房、二手房价格环比均出现下跌，而二手房价格环比与同比跌幅均扩大，同比跌幅创下2015年6月以来最大跌幅。

对比来看，4月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。

同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点。其中，北京、广州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上涨4.2%。一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。

库存：杭州去化周期少于北广深

再从可售库存来看，据中指院统计，上海截至4月末可售面积798万㎡，去化周期（接近6个月月平均销售计算）9个月；北京截至4月末可售面积1068万㎡，去化周期21.7个月；广州截至4月末可售面积1188万㎡，去化周期24.8个月；深圳截至4月末可售面积1779万㎡，去化周期24.9个月；杭州截至4月末可售面积638万㎡，去化周期9.2个月。

从两个维度的对比来看，杭州的“压力”都远低于北广深。为了加速去库存，北广深松绑限购的动作，但都仅聚焦在郊区。

如北京，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭或者成年单身人士，在五环外新购一套住房。据中原地产研究院统计数据，目前北京大约80%的新建商品房成交集中在五环外，而且五环外新增供应和可售库存占比也在80%左右。因此，该政策将对北京新建商品房销售带来更大的利好。

对比来看 ，4月份一线城市新建品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。

深圳，非深圳本市户籍群体在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区等7个区范围内购买住房，其个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年降为1年。本地户籍有两个及以上未成年子女，可在上述区域加购一套。

广州，去年率先放开黄埔、番禺等区域限购。今年再度加码，放开120㎡以上住房限购。

至于大家翘首以盼的上海新政，虽然迟迟未出台，但市场对于上海五个新城放松限购的呼声较高。

杭州之后，一线城市会否全面放开限购？

“杭州政策应该打满分，是今年放松力度大、市场反馈好、提振效果好的政策，具有非常好的标杆性和启发性。”易居研究院研究总监严跃进如此评价。

杭州全面取消限购后，新房市场最明显的变化来自于原先限购的四个中心城区，热度迅速升温。比如，拱墅区绿城宸岸印月里成为取消限购后首个要拼社保的楼盘。项目首开141套房源，均价33545元/㎡。共有1008户家庭入围公证摇号，综合中签率13.99%，有房家庭最终入围条件是118个月的社保。此外，也有部分续销项目在新政发布后来访量出现明显增长。

同时，杭州二手房挂牌量激增。据杭州贝壳研究院的数据，对比4月单日均值，新政首日二手房咨询量增加54%，二手房新增买卖房源增长91%。另据杭州我爱我家数据显示，5月9日至13日，多个老小区成交火热，这些成交小区的套均成交总价大多在200万元以内。

5月17日，全国出台四项重磅政策，其对于市场的影响将产生极大深刻的影响。各类组合拳在逐步落地，伴随着政策落度力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大。地方层面，杭州新政后也取得积极成果。杭州之后，一线城市能否全面放开限购，成为备受各界关注的话题。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市有望继续因区、因需施策，包括放开大面积段限购、给予特定人群更多购房名额、降低社保年限等或是重要方向。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，京沪深等一线城市的楼市限购等政策有望进一步定向宽松，比如郊区全面取消限购，二手房交易增值税减免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的标准等等。从不同城市的去库存的节奏来看，只有一二线城市的房地产市场政策宽松了，市场逐步复苏了，才有可能带动其他城市市场复苏，才有可能带动其他城市进一步去库存，二三四线城市楼市下行的压力才会减轻，楼市基本面才会逐步得到恢复。

一系列组合拳落地后的市场反映，易居研究院研究总监严跃进预计，由于当下的政策组合拳措施的落地，5-6月成交量肯定会有一波成交量回升，加上6月份刚好为房企冲刺半年报业绩的阶段，各大房企势必会抓住政策“窗口期”，积极推盘去库存，6月份在多重因素影响下，市场交易量会有较大幅度的回升。