“史上最宽松”房产政策出台

邱永芬　刘常源　王艳玲

首套住房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、政府收购部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地产政策密集出台，引发巨大关注。下午4时，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。

多位专家分析，这轮重磅政策，或是40年房地产发展历史上最宽松的一次，堪称“史上最宽松”房地产政策，表明中央对稳定房地产市场的坚定决心。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，未来市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。

打好商品住房烂尾风险处置攻坚战

据新华社，17日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

连发三招促进住房贷款

17日午间，中国人民银行连发三道促进住房贷款的利好政策。

在调整个人住房贷款最低首付款比例方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在下调个人住房公积金贷款利率方面，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

在调整商业性个人住房贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。按照因城施策原则，央行指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

回顾中国房地产市场，尽管此前民间也曾出现“零首付”“一成首付”等说辞，但多为房地产开发商等的“自选动作”，其实现路径是：开发商配合买家购房首付几年分期，买家在约定的年限内分期支付首付款，并非官方渠道发布。而在今日，最低仅1.5成的首套房首付比例，为官方明文公布。大力支持买家在仅拥有少量购房款的情况下，可以通过银行获取最高达85%的贷款额度，较轻松实现“住有所居”。

在17日，三项利好个人购房的政策出台后，引起众多市民、网友热议。当天晚上8点多，广州第一时间官宣发文响应，下调个人住房公积金贷款利率。5月18日，上海、深圳、北京也先后宣布下调住房公积金贷款利率。以广州为例，按照广州新房套均约为400万元的总价水平，倘若首套房首付比例从30%降至15%，意味着首付金额将从120万元大幅缩减至60万元，“等同于首套置业在负担得了月供的情况下、同样的首付预算现在可以买总价高一倍的房子。与此同时，二套房的首付比例也从40%降至最低25%，首付门槛大幅降低”。

首四月全国商品住宅销售额降超30%

事实上，在此次会议之前，全国多城已纷纷出台促进楼市成交的政策。仅5月份，就有杭州、西安等城市取消限购。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等23个城市全面取消限购。全国仅剩海南省、北上广深、天津以及珠海横琴7地仍保留住房限购政策。

但从17日公布的70城房价、前四月全国房地产市场情况可见，市场并未如预期般持续回暖。今年前四个月，全国新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额24453亿元，下降31.1%。新建商品住宅销售面积24507万平方米，下降23.8%。与此同时，在房屋新开工面积、房屋竣工面积等方面，均下降超20%。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，进入4月份以后，市场供需两端都开始下行。尽管各地推进以旧换新，但由于市场情绪弱，二手房交易周期长，加上降价预期明显，等待观望的情绪更重，亦导致开发商资金链更加紧张，二手房业主越来越焦虑，于是总有人撑不住，启动新一轮降价。目前，市场尽管存在供大于求，但心理预期、焦虑预期占主导，已经导致市场失灵，迫切需要政府积极介入，尽快注入信用，将交易活跃起来，打消焦虑预期，这是稳定市场的第一步，也是关键一步。

专家解读：国家层面针对房地产全面推动政策宽松

就17日房地产市场出台已出的政策，中原地产首席分析师张大伟分析指出，中央稳定房地产市场的决心非常坚定，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。

在首付比例方面，不再区分“限购”和不“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于15%和25%。引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。将直接减轻借款人的居民房贷支出，提振居民消费意愿。

而在房贷利率方面，此前5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。当前从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45%时代。

易居研究院研究总监严跃进指出，今日全国出台四项重磅政策，将对市场的影响产生极大深刻的影响，堪称“四板斧”：即购房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房。

“此类购房政策是购房历史上非常罕见的宽松，或者说是40年房地产发展历史上最宽松的一次，其能级超过过去所有的放宽政策，是历史级的购房提振政策”。严跃进认为，此类政策每条都具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化，将对购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。

上海深圳楼市成交已大涨

同样的新政照拂之下，四个一线城市的市场反馈迥异。

北上广深四个一线城市中，上海受新政刺激成交量最为活跃，当周成交面积13.8万平方米，环比大涨77.4%。据称有新盘周六一天的成交，相当于过去一个月的成交量。而上海链家数据显示，当周周末新增挂牌量较之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳自从5月6日放宽限购以来，楼市成交一直相对火热，而这次的新政无疑更让其火上加油。在新政后首个周末，有新盘开盘当天几近“日光”，也有楼盘24小时不打烊，通宵卖房，凌晨开单。而二手房周末两天的看房量也超越2020年的周末高峰期，成交量创近4年历史新高。

在北京，从中原地产研究院数据可见，5月截至5月19日期间，当中有10天成交套数在500+，包括5月17日也有595套，但在周末两天（5月18日至19日），则陡降至137套、77套。与此同时，克而瑞数据亦证实，新政当周（5月13日至19日，下同），北京成交面积仅7.1万平方米，环比下降26.4%，降幅居一线城市之首。中原地产首席分析师张大伟认为，成交下调，或由于政策出台在周五，政策中明确提及了首付及利率下调，从而导致一部分不急着网签的购房者等待政策落地。

在广州，尽管新政首周，广州楼盘已大力推出一口价或520专场促销，但市场活跃度仍然有待提升。从世联东一研究院监测的广州重点楼盘记录可见，几乎每个区域监测楼盘的到访台数和成交套数都是有涨有跌，暂未出现集体回暖现象。

据克而瑞监测，新政当周广州指标盘日均来访环比增加17%，日均认购环比增6%，当周成交12.3万平方米，环比减22.6%。

在业界人士看来，广州今年以来的楼市成交仍属近十年新低。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓指出，今年前四个月，广州新房的成交面积大约180万平方米，而去年同期是299万平方米，同比大约下降了四成。虽然这与去年同期楼市成交出现集中爆发有关，但是今年首四月的成交量放在过去10年来看都属偏低。

究竟广州楼市何时得到提振？肖文晓认为，当前整体市场仍然比较低迷，还是有必要积极响应中央政策，出台更多支持购房需求的政策，包括下调首付和利率、放宽人才落户、全面退出限购等，方有望促进楼市回暖。