不动产测绘技术在城市规划和土地管理中的应用研究

摘 要：不动产测绘技术作为一种基础的地理信息获取和处理技术，不仅能提高城市规划和土地管理的效率和精度，而且能够为政策制定者提供更加科学、全面和准确的决策支持。本文从不动产测绘技术的基本原理和应用领域出发，详细阐述了该技术在城市规划和土地管理中的具体应用和实践措施，以期为相关研究提供些许参考。

关键词：不动产测绘技术；城市规划；土地管理文章编号：2095-4085（2024）04-0090-03

0 引言

不动产测绘技术在提高土地利用效率、促进城市规划和管理的科学性、减少土地资源浪费等方面起到了积极的推动作用。同时，不动产测绘技术也对环境保护、社区建设、城市更新等方面产生了深远影响。因此，研究和探讨不动产测绘技术在城市规划和土地管理中的应用，不仅有利于更好地理解和运用这种技术，也有助于寻找和发展更加科学、有效和可持续的城市规划和土地管理策略。

1 不动产测绘技术的定义

不动产测绘技术是指通过测量和绘制的手段，对土地、建筑物及其附属设施等不动产进行精确的测量、定位和描述的技术。它主要包括测量、制图、地理信息系统（GIS）等相关技术的应用。在不动产测绘技术的范围内，测量是其中的基础环节。测量技术通过使用各种仪器设备，如全站仪、GPS、激光测距仪等，对不动产进行各种数据的采集和测量。包括地面形状、坐标、高程、面积、体积等，这些数据的准确性和精确度对于不动产的管理和开发具有重要的意义。此外，在不动产测绘中，制图技术可以产生地籍图、地形图、建筑平面图等多种图件，为不动产的管理、交易和规划提供了可靠的依据。

2 不动产测绘技术在城市规划中的应用

2.1 地理信息系统（GIS）在城市规划中的应用

地理信息系统（GIS）是一种强大的工具，它的应用在城市规划中已经变得必不可少。GIS能够处理大量地理信息，帮助规划者更好地理解和预测未来的发展趋势，从而进行有效的决策。

（1）GIS在城市规划的初步阶段起着关键作用。不动产测绘技术能够精确地描绘出土地的实际情况，包括地形、地质、土壤等信息。这些信息被收集并输入到GIS系统中，规划者可以全面了解土地的实际情况，并据此制定初步的规划方案。

（2）GIS能够帮助规划者进行更加精细的规划。通过将不动产测绘技术获取的各种信息集成到GIS系统中，规划者可以模拟不同的规划方案，预测它们的可能影响，并据此进行微调。例如，通过GIS系统，规划者可以模拟一条新的公路对交通流量的影响，或者预测新的住宅区对周边环境的影响。

（3）GIS还可以用于规划的监督和执行阶段。一旦规划方案被确定，规划者可以使用GIS系统来监控实际的建设进度，确保一切按照规划进行。此外，GIS系统还可以用于预测可能发生的问题，如建设过程中可能造成的环境影响，从而及时进行调整。

（4）GIS还可以帮助规划者进行长期的监测和评估。不动产测绘技术可以定期更新地理信息，使得GIS系统可以反映出城市的实时状况。规划者可以根据这些信息来评估已经实施的规划是否有效，以及是否需要进行调整。

2.2 全球定位系统（GPS）在城市规划中的应用

在现代城市规划中，全球定位系统（GPS）和不动产测绘技术的综合应用已经非常普遍。GPS 以前所未有的精度获取地理位置数据，有助于城市规划者更好地理解和设计城市环境。

（1）GPS用于城市规划的初步阶段，也就是数据收集阶段。城市规划者需要大量的地理信息来制定有效的规划，这些信息包括土地使用、道路网络、建筑物信息等。GPS可以提供精确的地理坐标，为城市规划者绘制详细的地图和模型提供数据支持。例如，规划者可以将GPS定位设备安装在汽车上，通过驾驶员在城市中的行驶，来收集城市的道路网络信息。同时，GPS也可以辅助无人机进行空中拍摄，得到全面的城市地貌和建筑信息。

（2）GPS在城市土地使用规划中发挥了重要作用。通过GPS和其他地理信息系统（GIS）技术的结合，可以为城市规划者提供详尽的土地使用数据。例如，规划者可以利用这些数据了解哪些地区的土地被过度开发，哪些地区的土地被闲置，从而制定出更科学合理的土地使用策略。

（3）GPS在交通规划中发挥了关键作用。GPS可以实时收集道路交通信息，帮助城市规划者了解交通状况，找出交通拥堵的热点区域，并根据这些信息进行交通改善规划。例如，通过GPS所收集的数据，规划者可以找到城市中的交通瓶颈，然后通过增加道路、改善交通信号灯系统或建立公共交通系统等方式来解决问题。

（4）GPS在城市环境和生态规划中也有所应用。GPS可以协助城市规划者获取城市的环境参数，如空气质量、噪音水平等。这些数据可以帮助规划者了解城市环境的现状，为改善城市环境质量制定出合理的规划方案。

2.3 遥感技术在城市规划中的应用

不动产测绘技术和遥感技术是城市规划的重要工具，它们的应用已经改变了城市规划的方式，提高了规划的精度和效率。

在城市规划中，遥感技术主要是通过空中或者太空的遥感设备获取地面的信息。这些信息可以包括地形、地质、环境、建筑物等。这些信息被用来制作城市的地图，用于规划城市的建设和发展。具体的做法是，城市规划部门首先会利用遥感设备获取城市的地理信息。这个过程通常由专门的遥感飞机或者卫星完成。这些设备会捕捉地面的图像，并把它们发送回地面站。之后，这些图像会被分析和处理，提取出有用的信息。例如，遥感图像可以被用来检测地面的地形变化。这种信息对于规划城市的道路、桥梁等基础设施至关重要。遥感图像还可以被用来监测环境的变化，比如森林覆盖率、水体的分布等等。这些信息可以帮助城市规划者制定环保政策，确保城市的可持续发展［1］。

此外，遥感技术也可以被用来监测城市的建筑活动。通过分析遥感图像，城市规划者可以知道哪些地区正在进行建设，哪些地区的建设进度比较慢。这些信息可以帮助城市规划者合理分配资源，优化城市的发展。在这个过程中，不动产测绘技术也发挥了关键的作用。它能够提供精确的地理坐标，帮助城市规划者定位遥感图像中的各种对象。例如，不动产测绘技术可以帮助城市规划者确定具体的建筑物位置，以便规划道路或其他基础设施。不动产测绘技术还可以提供建筑物的具体尺寸和形状，帮助城市规划者设计更合理的城市布局。

2.4 激光扫描技术在城市规划中的应用

激光扫描技术是一种高效、准确的数据采集手段。它通过激光雷达进行地形、建筑物和其他物体的三维扫描，为城市规划提供精细的数据支持。

在城市规划中，了解地形是非常重要的，因为它影响了道路、建筑和其他设施的布局。传统的地形测绘方法耗时耗力，而且可能存在一定的误差。而激光扫描技术可以准确、快速地获取地形数据。激光扫描设备从空中向地面发射激光束，通过计算激光束返回的时间，可以准确地测量地面的距离，从而生成地形图。在城市规划的初步阶段，激光扫描技术可以用于进行大规模的地形和地貌测绘，为城市规划者提供准确的地理信息，这是确定城市基础设施布局的关键一步。例如，通过激光扫描，可以了解哪些地方适合建设住宅区，哪些地方适合建设公园，哪些地方适合建设工业区等［2］。

激光扫描技术在建筑物测绘中的应用也非常广泛。通过激光扫描，可以获取建筑物的精确三维模型，包括建筑物的外观、内部结构等。在城市规划中，这些数据可以用于分析建筑物的使用效率，评估建筑物的改造或拆迁可能性，或者设计新的建筑物。而且，激光扫描技术还可以用于老旧城区的保护和改造。通过激光扫描，可以获取老旧建筑的精确数据，为其修复和保护提供支持。

激光扫描技术还可以应用于城市绿化规划。通过激光扫描，可以获取树木、花草等植被的精确数据，包括它们的位置、高度、冠幅等。这些数据可以用于制定城市绿化计划，比如确定哪些地方需要种植更多的树木，哪些地方需要修建公园等，从而提高城市规划水平。

3 不动产测绘技术在土地管理中的应用

3.1 不动产测绘技术在土地登记和确权中的作用

不动产测绘技术在土地管理中起着非常重要的作用，尤其是在土地登记和确权方面。土地登记和确权是国家土地管理体系的基础，通过确保土地权属的合法性和准确性，为土地交易、土地开发和土地资源保护提供了必要的法律保障。

（1）不动产测绘技术在土地登记中用于界定土地范围和界址。不动产测绘师通过测量和绘制，能够准确地确定土地的边界和界址，确保土地登记的准确性。在土地交易中，买卖双方可以依靠不动产测绘技术提供的界址信息，明确土地的范围和所属权益，并基于此进行合法的交易。

（2）不动产测绘技术在土地确权中用于确定土地权属和界址争议解决。在土地确权过程中，不动产测绘技术可以提供权属界定的依据，帮助解决土地权属争议。通过测绘师的测量和绘制，可以准确地确定土地的权属和界址，为解决土地权属争议提供科学、客观的依据［3］。

（3）不动产测绘技术还可以用于土地权属调查和土地资源管理。通过对土地权属的调查和测绘，可以及时更新土地权属信息，确保土地权属的真实性和准确性。同时，不动产测绘技术还能够为土地资源管理提供支持，通过测绘师的测量和绘制，可以实现土地资源的量化和可视化，为土地资源的合理利用和保护提供科学依据。

（4）不动产测绘技术在土地登记和确权中还可以与其他技术手段相结合，提高测绘数据的准确性和可信度。例如，通过全球定位系统（GPS）等现代测绘技术与地理信息系统（GIS）相结合，可以实现土地边界的高精度测量和数据的三维可视化，提高土地登记和确权的效率和质量。

3.2 不动产测绘技术在土地利用规划中的应用

不动产测绘技术在土地利用规划中的应用是现代土地管理的重要组成部分。它通过测量、记录和分析土地上的物理特征和地理位置信息，为土地利用规划提供科学依据和决策支持。

（1）土地调查。通过地面测量和遥感技术，可以获取土地的地形、地貌、土质等基本信息。同时，结合地籍、建筑、地形等图件，绘制详细地形图和地籍图，为土地利用规划提供基础数据。这些数据可以帮助规划人员了解土地的实际情况，为制定合理的土地利用规划方案提供依据。

（2）土地分类和分级。通过对土地的性质、用途、产权等进行测绘和调查，可以将土地进行分类和分级。例如，将土地分为农用地、工业用地、居住用地等不同类别，并根据土地的适宜程度和开发潜力进行分级。这样可以确保土地资源的合理利用，为土地利用规划提供科学依据［4］。

（3）用地规划和布局。通过对土地的调查和分析，结合城市规划、交通规划等方面的要求，可以确定土地的合理用途和布局。例如，规划人员可以根据土地的地理位置、交通条件、环境条件等因素，确定哪些土地适合建设住宅区、商业区、工业区等。同时，还可以确定相应的用地面积、容积率等参数，为土地利用规划提供具体指导。

（4）土地评估和估价。通过对土地的测量和调查，可以确定土地的实际价值和潜在价值。例如，通过测量土地的面积、形状、位置等因素，结合土地的用途、产权等信息，可以对土地进行评估和估价。

3.3 不动产测绘技术在土地保护和环境管理中的作用

随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧缺，土地保护和环境管理成为当代社会发展的重要议题。在这一背景下，不动产测绘技术以其精准、高效的特点，为土地保护和环境管理提供了可靠的支持。

一方面，不动产测绘技术通过对土地的空间位置、边界及属性等进行精确测量和描述，确保土地的合法性。例如，在土地征收与补偿中，不动产测绘技术可以准确勘测土地的面积、边界，为土地征收提供依据，保证土地所有者的权益得到合理的保护［5］。

另一方面，不动产测绘技术可以通过测量和描述土地的地形、地貌、土壤类型等信息，为环境评估提供基础数据。例如，在环境污染源的管控中，不动产测绘技术可以准确勘测污染源的位置、范围和影响范围，为环境管控提供科学依据。此外，不动产测绘技术还可以通过地理信息系统（GIS）等技术手段，对环境监测数据进行空间分析和模拟，为环境管理决策提供科学参考。

4 结语

综上所述，不动产测绘技术在城市规划和土地管理中的应用具有显著的效果和深远的影响，有助于提高土地利用效率，促进城市规划和管理的科学性，减少土地资源浪费等问题。期望未来随着技术的进步和应用的深入，不动产测绘技术将在城市规划和土地管理中发挥更大的作用，为城市发展和土地管理提供更加科学、全面和准确的决策支持。

参考文献：

［1］贾永强.探究测绘技术在城市规划中的意义和重要性［J］.中国管理信息化，2021，24（10）：219-220.

［2］张冠池.地籍测绘与房产测绘数据整合分析［J］.住宅与房地产，2019（31）：20-21.

［3］朱兵，杨陆.信息时代的土地测绘技术与土地管理探讨［J］.住宅与房地产，2018（13）：234.

［4］王鹏飞.城市国土测绘数据管理现状［J］.智能建筑与智慧城市，2022（4）：82-84.

［5］刘晗怡.探究3S测绘技术在土地开发整理中的合理运用［J］.四川建材，2022，48（3）：209-211.