房地产业与社会经济协调发展研究

文／雍薇薇 成都和顺集团有限公司 四川成都 610000

引言：

在城市化建设以及绿色可持续发展理念的影响下，我国房地产业市场化程度不断提高。房地产业的发展为我国社会经济发展带来了动力，并产生巨大的财富收入，带动了其他行业市场的发展，在一定程度上解决了我国的就业问题。但是，在房地产业发展的过程中极易受市场经济的影响。因此，为促进我国房地产业的高质量发展，需要找寻房地产业与社会经济之间的平衡点，促进二者之间协调发展。

1.社会经济和房地产业之间的关联性

1.1 房地产业能够促进社会经济发展

首先，房地产业是我国社会经济发展中重要的支柱性产业。相关数据表明，房地产业对于我国宏观经济的发展产生巨大的推动力。随着房地产业的规模扩大，能够对于产业区域的固定资产投资起到拉动作用，能够促进我国社会经济的长期可持续发展[1]。截止至2022 年，我国国内生产总值中的房地产业的增加值占比约为6%，社会固定投资中房地产业投资占比约23%，毫无疑问房地产业已经成为我国社会经济发展过程中不可或缺的部分，对于我国社会经济发展起到推动作用。

其次，房地产业能够促进就业。房地产业的产业链条较长，并且同一产业链条之上具有较多的分支结构，其是我国社会经济产业体系建设的关键环节。对于房地产业的上、下游产业而言，房地产业分别扮演着产品使用者和产品服务者的角色。随着房地产业的持续推进，将会出现大量的就业空缺，且这些岗位以服务岗为主。房地产业的价值和生产耗时等，要求房地产业的服务需要注意满足用户的人文需求。这种人文需求的满足需要大量的服务岗位作为支撑，所以房地产业的发展将会为促进区域就业，提高就业质量，促进社会经济产业体系的优化升级。

再次，房地产业与我国居民核心资产之间具有高度的相关性。房地产业的商品的价值过高，其作为固定资产在我国居民家庭资产中的占比较高，相关数据表明，房地产品在居民家庭资产中的占比约为70%。居民具有刚性的住房需求，在城市化进程影响下，人口聚集效应明显，房地产品作为财富储存载体，能够为居民创造新的财富提供动力，形成良性的社会经济发展循环体系，促进我国社会经济的可持续发展。

最后，房地产业是我国社会经济发展过程中重要的财政收入来源。房地产业产生的税费及土地出让金为区域政府完成城市建设提供资金支持。并且，存量房屋的税费在我国区域税收中占比较高。房地产业的发展为我国社会经济建设和地方政府财力提升提供了资金保障。

1.2 社会经济发展是房地产业发展的动力

第一，房地产业的发展水平取决于区域社会经济发展水平，社会经济发展水平越高，人口增长速度越快，经济水平越高。为满足多元化的城市基础设施建设需求，迎合城市发展以及区域人口增长需要，对我国房地产业的商品价值和区域价值提出了更高的要求[2]。房地产业为了继续开拓市场将会不断优化自身的配套设施。因此，社会经济发展为房地产业的优化升级提供了动力。

第二，社会经济发展为我国房地产业发展提供支撑。社会经济发展能够为我国房地产业的开发提供资金支撑。社会经济总量与房地产业的资金投资额呈现正相关。社会经济总量的增加为房地产提供更为多样的金融资源，促进房地产业的长期可持续发展。

第三，社会经济发展水平决定了房地产业商品价格。社会经济的发展，将会促进区域经济建设，使得区域人均收入持续升高，相应的住房需求持续提高。在限地价、限房价等政策的影响下，区域人均收入水平的提高，将会增强区域居民对于房地产业的商品的支付能力。此外，只有高收入区域对于人才的吸引力越大，随着人才的持续引入，将会进一步扩大居住需求。在房地产业住房供给和需求之间保持稳定的背景下，住房需求的提高将会促进房价上涨。

2.影响社会经济和房地产业之间协调性的主要因素

2.1 泡沫经济问题

房地产业中存在较为严重的泡沫经济问题，严重影响了社会经济与房地产业之间的协调发展[3]。在泡沫经济影响下，房地产业的土地价格，将会在市场需求提升过程中持续上涨，出现价格虚浮问题。同时，现阶段我国房地产业在发展过程中存在房屋闲置问题，致使资源浪费。目前，我国房地产业在市场经济发展过程中，一旦房屋供需失衡，商品房数量大于市场需求，将会造成房屋资源闲置，致使土地价格在市场需求的稀缺性背景下，价格上升，造成泡沫经济问题。相关数据表明，商品房的房屋空置率需要控制在10%以下，一旦空置率大于该值，将会出现产能过剩问题，致使房价下跌，影响社会经济的稳定发展。

2.2 价格和价值关系问题

房屋产业价格需要基于其内在价值进行浮动，一旦价格与价值之间出现不匹配的问题，将会导致社会经济出现动荡。房地产业的商品价格和价值的关系需要充分遵循市场经济发展规律，避免出现价格偏离价值的问题。近年来，在房地产业的商品市场价格提升过程中，开发商为追求利益最大化，进行不合理占地，导致房屋价格持续上涨。这与社会经济的稳定且持续发展目标背道而驰。为迎合市场经济发展规律，房地产业的房屋价格需要满足供不应求的情况[4]。

2.3 绿色节能问题

绿色可持续发展成为我国发展的主旋律，为此房地产业需要重视低碳经济。目前，房地产业发展占据了大量的土地资源，在房屋建设过程中如果开发商不能秉持绿色节能的理念，充分利用我国土地资源，将会严重影响我国的可持续战略的推进。导致房地产业难以适应市场经济发展。现阶段，我国房屋建筑中绿色房屋建筑的数量不足，开发商在房屋建设过程中需要绿色节能理念贯彻落实。

3.社会经济受房地产业的影响产生的冲击

3.1 房地产业自身存在的风险会对社会实体经济产生冲击

房地产业在建设过程中需要投入大量的资金，占用大量的金融资源，一旦房地产业出现问题，可以致使金融部门出现资金流动风险，出现大量的坏账问题。在这种情况下，客户对于金融部门的信任度下降，将会将资金储存在金融部门的资金进行提现，导致金融部门的资金链断裂。并且，前面提到社会固定投资中房地产业投资占比约23%，一旦房地产业投资出现问题，将会导致社会固定资产投资出现危机，形成乘数效应。在这一过程中社会经济发展速度如果过快，社会资源供给能力不足以满足社会经济发展需求，造成供不应求，物价上涨。而房地产业具有较强的行业特殊性，因此其利润空间较大，金融部门将资金投入房地产业后，将会导致其他社会实体经济的资源分配出现问题，造成社会实体经济发展出现资金不足问题，形成挤出效益，对我国社会实体经济发展产生冲击[5]。

3.2 房地产业的房价过高将会对区域经济消费产生抑制

越来越多的学者完成房价和消费关系论证，相应的结果表明，房价上涨将会使得家庭资产增加。并且，高房价将会对消费产生刺激，产生财富效应。但是，房地产业房价的持续增长是不可能实现的，民众为了偿还房贷，将会减少不必要的成本支出，对于区域经济消费产生抑制作用。

目前，我国各城市的房价都普遍高于区域房价的合理区间，随着区域房价收入的持续上升，将会导致区域消费增长速度减慢。因此，不难看出房地产业的房价过高将会对区域经济消费产生抑制。

4.社会经济和房地产业的协调发展策略

4.1 促进房地产业转型升级，完善土地管理政策

目前，我国现有的房地产业的经济体制与我国经济和社会发展之间的适应性不足。在我国市场经济的不断发展过程中，房地产业的经济体制亟需转型升级，结合绿色可持续发展理念，向着绿色、低碳、环保、节能的方向转变，避免不必要的资源浪费，提升房地产业的资源利用率，积极采用先进的技术手段，优化房地产业的商品房屋的建设质量[6]。此外，政府需要充分发挥宏观调控作用，引导与房地产业相关的其他行业进行产业转型升级，降低房屋建设过程中环境污染问题的发生概率。

同时，我国政府需要不断完善土地政策，结合区域房价占比，确定土地供应和房价调控之间的关系。因此，为促进社会经济和房地产业的协调发展，需要结合社会经济发展需求，以及经济布局，不断完善土地管理政策。国家政府是分发综土地的管理人员，但是在管理过程中中央政府会将土地所有权，委托给地方政府，各地方政府具有各自的区域利益目标，这时中央政府在土地收益中的份额会大幅下降，地方政府将会变为土地的所有者。城市土地管理储备是地方政府开展土地管理的重要途径，需要从多角度，多领域完善城市土地管理储备制度。在完善土地管理制度过程中，需要地方政府积极掌握土地市场信息，确定相应的土地出让计划、土地总体储备数量等信息，当时机成熟后，进行有形的土地市场交易。随后，针对区域一级土地市场需要进行市场垄断。区域土地储备就需要对于一级市场的土地进行统一化管理，实现土地总体利用满足相应的统一规划需求，实现土地集中化处理，避免地皮炒卖等问题。地方政府在完成一级市场的土地垄断工作后，需要将土地资源利用过程中产生的增值或附加值，以地方财政收入的形式收归国家。

4.2 加大房地产业的监管力度，重视价格调控

现阶段，我国政府对于房地产业的经济态度较为模糊，致使房地产业的监管部门难以发挥部门功能，具有较强的形式主义。在这种情况下，房地产业的行业发展过程中存在较为严重的问题。因此，为促进我国房地产业的规范化、健康化、创久和发展，需要加大房地产业的监管力度，确保房地产业的产品价格在合理范围，避免产品溢价。并且，需要重视开发商贷款过程中的贷款条件、房产建设规模等信息，确保开发商信用良好，合理调整房地产业的商业银行贷款业务结构。同时，政府需要针对区域房地产价格和社会经济发展需求，完成价格调控[7]。根据市场规律、商品房的价值特征，通过开展政府评估审核，对于不正常的房价进行干涉，确保房价满足民众的心理预期，或在民众的可接受范围内。

银行系统是我国房地产业开发过程中重要的资金支撑，其在房地产业总建设资金中占六成。在市场经济背景下，部分区域在进行房地产业投资时存在较高的风险，容易产生泡沫经济，进而容易引发房价贬值。为此，需要重视房地产业的市场金融监管。从商业银行住房贷款、商业银行房地产开发贷款、金融监管环境构建入手，完成房地产业金融监管。

第一，商业银行住房贷款监管。对于购房者申请房贷进行资质审查，确定其个人信用，核实其是否存在不良信用记录，确保购房者拥有偿还房贷的能力。

第二，商业银行房地产开发贷款监管。通过开展房地产业开发贷款审核分析，完成开发贷款项目风险审核报告。对于贷款人或单位的抵押物价值及风险进行评估，建立健全房地产业信息公示平台。

第三，金融监管环境构建。建立行政监督部门，保证信息的公开性、公正性、透明性，充分发挥地方检察及司法部门的主观能动性。地方政府在对房地产业进行干预过程中需要秉持适度原则，中央政府需要为地方政府提供相应的行政资金，避免企业和政府合作，为房地产业和社会经济协调发展提供一个良好的竞争环境。

4.3 优化房地产业的产业结构，搭建多元住房保障机制

传统的房地产产业结构中认为行业形成高度集中的产业链条，将会导致产业垄断问题，形成反竞争效应，严重影响社会发展。因此，需要政府出台相应的激励政策等，避免出现行业垄断问题。现阶段，根据我国经济发展情况，房地产业需要打破传统的物质资本拉动模式，向服务推动模式发展，及时完成房地产业的产业结构优化。从房地产业的市场、产品等方面入手，为闲置的房屋资源提供开放性交易平台。但是，现阶段我国房地产业的闲置的房屋资源交易市场较为低迷，导致消费的消费需求被抑制。从某种程度来看，这将会影响我国房地产业的市场正常运行。因此，我国政府需要为闲置房屋资源交易市场进行规范，简化交易流程，提高房地产业市场结构的完善度。并且，需要房地产业土地供应管理机制，实现集中决策，利用地方财政，促进房地产业完成市场结构的自我调节，进行有计划的资源供给。城市化建设背景下，为促进我国城市建设规模的良性发展，需要充分尊重市场规律，提高房地产业的产业结构与市场经济发展的适应性，促进其与社会经济的协调发展[8]。

此外，充分考虑城市化建设背景下，民众的住房需求，为居民搭建多元住房保障机制。政府需要重视非户籍人口住房保护，针对长期住房但经济能力不足的群体进行政策扶持。对于有短期住房需求困难的群体，通过进行财政补贴等形式，完成有针对性地住房帮扶。通过搭建多元住房保障机制为城市居民以及外来人员建立生活幸福感。

4.4 完成房地产业泡沫去除工作，立足房地产业经济的长远发展

目前，我国房地产业的泡沫问题普遍存在，严重抑制了我国房地产业的长期可持续发展，造成社会经济发展的稳定性下降，因此需要积极完成房地产业泡沫去除工作，立足房地产业经济的长远发展，努力盘活我国房地产业的资源，以固定资产投资为动力，促进我国社会经济和房地产业的协调发展。

房地产业需要搭建多元固定资产投资渠道，以固定资产投资为动力，促进房地产业经济生命力的持续发展。重点关注房地产业的经济发展新方向和新特点，确定区域经济问题，结合区域经济特点，完成健康化、绿色化的房地产业经济建设工作。例如，旧村改造工程。政府将区域乡村土地进行统一征收，将土地的使用权卖给房地产业的开发商。开发商负责解决居民的居住问题，并进行土地建设，盘活地区经济，进一步吸引其他区域的投资人进行投资，增强本区域居民的生活幸福感。在这一过程中，需要政府能够充分了解房地产业的经济特征，优化相关配套设施，持续推动货币化安置，在国家政策等的支持下，完成房地产业的经济改造工作。

同时，房地产业需要合理控制房屋供给数量，维持消费者的消费能力。房屋供给数量过多将会产生行业泡沫，民众会秉持观望的态度，暂时放弃房屋购买计划，消费者的消费能力下降。这时尽管房价较低，民众也不会购置房产。区域政府应该重视房地产业的行业规范监管工作，结合社会经济发展的实际情况，确定房产供给数量，确保供需保持相对平衡，激发消费者的房屋购买热情，提高房地产业的产品质量，探索科学且合理的工作模式。通过公积金资产证券化等策略，对于公积金管理制度进行进一步优化调整，借助利率杠杆有效解决房贷利率低的问题。借助金融创新，促进房地产业和社会经济协调发展。

结语：

综上所述，未来我国房地产业的发展将会面临更为巨大的挑战，为提高我国房地产业与社会经济之间的适应性，有效调节二者之间的矛盾，需要不断完善土地管理政策，促进我国房地产业转型升级，加大对于房地产业价格调控力度，保证我国民众的合法权益，建立多元住房保障机制，完成产业结构的优化升级，实现房地产业的去泡沫。我国房地产业在企业发展的过程中需要充分考虑相应的国家政策需求，立足长远发展角度，实现房地产业与社会经济的共同发展。