房地产企业经营管理模式的战略转型

郑骁戎

房地产业作为国民经济的支柱产业，在促进社会经济发展方面扮演着至关重要的角色。在日益激烈的市场竞争中，房地产企业只有通过转型升级，提高自身的核心竞争力，才能实现可持续发展。基于此，本文剖析了房地产企业战略转型的内涵和必要性，介绍了房地产企業经营管理的现状，提出了房地产企业经营管理模式战略转型的策略，旨在促进房地产企业经营管理模式战略转型成功，推动其实现可持续发展。

一、房地产企业战略转型的内涵和必要性

（一）战略转型的内涵

战略转型是指企业以管理升级为基础、以资本经营为手段、以文化转型为核心、以推动产业战略性升级为目的、以员工整体素质的提高为保障，实现由传统企业向符合新经济发展要求和产业发展趋势的现代企业转变。

现阶段，我国房地产企业战略转型的周期性特征明显。这说明随着时间的推移，房地产企业只有积极探索并实施满足市场新需求的战略，才能实现可持续发展。

（二）战略转型的必要性

一方面，战略转型是房地产企业应对市场变化的必然选择。在战略转型过程中，房地产企业需要根据自身实际情况和目前经营环境，合理调整经营战略，从而有效应对外部环境的挑战。反之，如果忽视战略转型，那么房地产企业不仅难以适应市场变化，还无法有效应对周期性的战略挑战，从而对自身发展产生不利影响。

另一方面，战略转型是房地产企业实现可持续发展的重要保障。战略转型有助于房地产企业提高市场洞察力、战略执行力及科技创新力，从而更好地适应当前市场的发展趋势和需求，建立与时俱进的业务模式，朝着更加环保、高效、人性化的方向发展。

二、房地产企业经营管理的现状

（一）土地供求现状

2008年开始，房地产市场进入了高速发展阶段，引起了社会各界的高度关注。为确保房地产市场的健康稳定发展，国家采取了一系列宏观调控手段，使房地产企业走上了更加科学合理的发展道路。

一方面，政府部门通过出让土地使用权、严格管控住房户型和价格等方式，指导并调节市场走向，同时限制土地出让方式，提出了以招标形式出让土地的新政策。这促使房地产开发商加大了对方案设计的研究和创新力度，提高了房地产项目的质量和价值。

另一方面，通过建立土地储备制度，政府部门可以从源头上对房地产市场进行宏观调控。此举不仅有助于平衡土地市场的供需关系，还在稳定房价、预防房地产泡沫等方面发挥了重要作用。

（二）资金来源现状

随着一系列管控政策的实施，房地产企业的经营管理水平不断提高。尤其是金融监管机构加强了对房地产信贷的管控，避免了资金投放过度集中于房地产领域，降低了房地产市场过热的风险。这一措施不仅能够遏制房地产企业无序扩张和盲目投资的现象，还能够抑制投机性购房行为，为房地产企业的稳健发展提供了有力保障。

（三）供给结构现状

在各种复杂因素的共同作用下，房地产市场的供给结构发生了显著变化，如经营所需缴纳的各种税费不断增加、收益模式发生变化等。尤其是税收政策的调整在平衡房地产市场供给结构方面发挥了至关重要的作用，使供给结构逐渐趋于合理化和均衡化。税收政策调整也得到了公众的广泛认可和积极响应。值得一提的是，房地产市场供给结构的转变不仅能够更好地发挥市场机制的作用，还能够在一定程度上缓解供过于求或供不应求的市场状况，推动房地产企业持续健康发展。

（四）经营环境现状

在新时代背景下，房地产企业的经营环境发生了变化，部分房地产企业开始进行战略转型，积极探索新的业务赛道，寻求新的发展空间，以更好地应对持续变化的市场需求和日益严峻的经营环境。需要注意的是，在战略转型过程中，房地产企业只有找准自身发展方向，探索可行的转型路径，并制订详细的转型计划，才能顺利完成战略转型，实现高质量发展。

三、房地产企业经营管理模式战略转型的策略

（一）转变经营管理理念

只有转变经营管理理念，房地产企业才能成功更新经营管理模式，拓宽自身的发展道路。当前，随着时代的发展和技术的进步，房地产行业也在不断演变和发展，传统的经营管理理念显然已经无法满足行业发展的新需求。因此，房地产企业急需转变自身的经营管理理念。

首先，房地产企业需要将过去注重土地开发和房产销售的单一经营理念转变为综合经营理念。这意味着房地产企业不能再局限于传统的地产业务领域，而要向项目策划、产品升级、物业服务等其他业务领域拓展，注重为消费者提供全面而优质的服务，从而最大限度地发挥土地和房产的价值。

其次，房地产企业必须树立以消费者为中心的经营理念。例如，房地产企业可以根据不同消费者的需求进行精细化的产品开发，从而提高产品的附加值，为消费者带来更优质的消费体验。这既能吸引更多消费者，也有助于扩大房地产企业的市场份额。

最后，房地产企业应转变城市更新理念，重视城市空间的高效利用。与传统的土地开发理念不同，城市更新理念强调在现有城市空间内进行创新，如楼宇翻新、空间重塑等，旨在通过优化城市空间布局，开辟新的业务领域和市场空间。虽然这一做法在国际上已经逐渐成熟，但是在国内尚处于探索阶段。因此，房地产企业只有从宏观角度出发，不断更新和升级经营管理理念，才能在激烈的市场竞争中占据优势，进而实现经营管理模式的战略转型。

总之，通过转变经营管理理念和实施相关策略，房地产企业不仅能够为自身的可持续发展奠定坚实的基础，还能够激发房地产行业的生命力和创新力。

（二）深度挖掘产业链

在制定经营管理模式转型策略时，房地产企业可从产业链入手，通过对产业链进行延伸和再造，探寻新的转型路径。需要注意的是，由于房地产产业链覆盖了从上游到下游的广泛业务领域，因此，产业链各个环节都蕴藏着转型机遇。

房地产产业链上游涵盖了投资咨询、新兴产业投资、金融与股权投资等业务领域。通过深入探索这些领域，房地产企业可以拓宽自身的业务范围，为未来发展奠定坚实的基础。

房地产产业链中游的业务领域更加多元化，涵盖了创意园区、体育地产、养老地产、教育地产、物流地产等业务领域。通过深入开发这些领域，房地产企业不仅能够满足市场的多样化需求，还能够跳出传统的运营模式，建立更具创新性和前瞻性的合伙人模式。该模式有助于房地产企业与多方合作伙伴共享资源、共担风险、共创价值。

房地产产业链下游的业务领域分为房地产资源管理和增值服务两大块，包括资产管理、商业配套服务运营管理、物业管理等业务领域。深入探索这些领域不仅有助于提高房地产企业的服务质量，增强客户黏性，还有助于提升房地产企业的市场竞争力。

此外，在确定战略转型方向时，房地产企业必须根据自身实际情况和国家政策导向，并结合市场环境变化及自身的资源和能力等来进行综合考量。只有通过全面分析，房地产企业才能制订出真正满足自身发展需求且能够有效应对市场变化的战略转型计划。

（三）创新经营管理模式

创新经营管理模式是房地产企业战略转型的首要任务。在战略转型过程中，房地产企业面临着多方面的挑战。因此，房地产企业需要引入先进的管理理念，并深入研究行业发展趋势。

一方面，在新的经济环境下，房地产企业应将重资产经营模式转变为轻资产经营模式。具体来说，房地产企业需要从传统的重视资本投入的管理模式向注重智慧和科技投入的管理模式转型，并实现从简单的产品开发向产品运营、二次开发和深度运营转变。这种模式不仅有助于降低企业的运营成本，还有助于提高企业应对市场变化的能力，进而提升其市场竞争力。例如，WK集团通过实施小股操盘的轻资产运作模式，用少量资金启动了大型项目；通过输出品牌和管理技术寻求合作伙伴，建立了合作共赢的合资企业模式。这种经营管理模式的转变使企业将经营管理的重心由产品开发、直接投资转移到提供技术服务、代建等方面，从而在降低企业经营风险的同时，拓宽了企业的业务范围和盈利渠道。

另一方面，房地产企业可以探索“地产+”模式，即通过深耕特定领域，探索与其他产业融合的发展模式。例如，房地产企业可以通过与养老、教育、商业运营等行业的结合，在丰富自身产品的同时，为企业带来更多新的发展机遇。通过这种跨界合作模式，房地产企业可以进一步明确自身的市场定位，精准满足消费者的需求，从而在未来的市场竞争中占据有利地位。

（四）创新产品和服务

随着时代的发展，依靠市场红利快速扩张的模式已不再适用，政府部门也不断加大对房地产市场的宏观调控力度。在此背景下，房地产企业不能只关注产品的增量开发，而是要不断创新产品和服务，以提高自身的市场竞争力和市场占有率。

首先，房地产企业需要将传统的以数量为主的竞争模式转变为注重产品质量和消费者体验的模式。与过去只关注价格和地理位置不同，现代消费者在选择房地产产品时，更加注重居住体验和生活质量。因此，房地产企业需要深入了解消费者的需求和预期，并有针对性地调整和优化产品设计，以确保产品能够真正达到目标消费群体的预期。

其次，房地产企业不仅要关注产品销售，还要加强对产品附加服务的研究和开发。这意味着房产不再只是单一的交易产品，而是一款包含丰富服务和体验的综合产品。例如，房地产企业可以通过提供物业管理、社区活动、健康生活指导等服务来提高消费者的居住满意度。对中小型房地产企业来说，专注细分市场和深耕特定领域可能是一条更为有效的发展道路。通过精细化管理和服务，深入挖掘细分市场的潜力，中小型房地产企业可以为消费者提供更具针对性和创新性的产品与服务，从而形成新的经济增长点。另外，技术的整合与应用也是中小型房地产企业突破自身发展瓶颈的有效手段，如应用最新的信息技术和建筑技术来提升产品竞争力。

最后，服务的延伸也是房地产企业战略转型的重点领域。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，除了关注基础的居住功能，还更加注重居住环境的品质和配套服务。因此，房地产企业需要不断创新服务内容，不仅提供基础的物业管理服务，还开展其他与物业服务相关的业务，如社区文化建设、健康生活指导等，以满足消费者多元化和个性化的需求，从而构建更加全面和完善的服务体系。

四、结语

综上所述，经营管理模式的战略转型对促进房地产企业的健康发展至关重要，不仅有助于提高房地产企业的竞争力，还有助于推動国家和社会的进步。在战略转型过程中，房地产企业需要转变经营管理理念、深度挖掘产业链、创新经营管理模式及产品与服务，以灵活应对市场变化。此外，房地产企业需要深入分析行业发展趋势，科学高效地推进经营管理模式的战略转型，从而促进自身的高质量发展。

（作者单位：浙江志城房地产集团有限公司）