房产提前过户引发的烦恼

叶子菲

房产卖家出于好心，在没有收到全款的情况下就答应先过户，不料却面临巨额损失。对于这起案件，法院如何判决？

房产过户，但款未收全

年逾古稀的朱莺观念有些守旧，认为出嫁的女儿就是“外人”。老伴过世多年，她一直独居。孝顺的女儿冯慧为了方便照顾母亲，多次恳求朱莺搬来同住，但固执的朱莺一直不肯，说不愿给女儿一家添麻烦。2018年，朱莺因患风湿性关节炎行动不便，才接受了女儿的建议，搬过去和她共同生活。

冯慧和丈夫是工薪阶层，有个正在读书的儿子，生活上有一定压力。虽然如此，但夫妻俩都愿意照顾朱莺，并主动承担了她的生活费用。朱莺为了不给女儿增加负担，决定把自己名下的房子卖掉，房款自留一小部分以备不时之需，其余的都给女儿。

冯慧担忧母亲卖掉房产后不踏实，所以不赞成，而是建议将房屋出租，但母亲不同意。考虑到当时的房价处于高位，加之冯慧夫妇没时间管理这套房产，于是同意朱莺卖房。

2020年春节过后，朱莺的身体越来越差，卖房一事只能委托女儿全权办理。就在冯慧寻找可靠的买主时，她以前的同事蒋雄主动找到了她。蒋雄早些年“下海”经商，生意做得还可以。两人当初做同事时关系不错，现听说冯慧有房要卖，蒋雄表达了购买意愿。

原来，蒋雄在几年前与前妻韩娟协议离婚时，曾承诺会在好地段买一套房给她和儿子蒋斌居住。但由于他的公司资金周转出现问题，迟迟未能兑现这一承诺。在韩娟的多次催促下，当蒋雄得知冯慧要卖的这套房地处名校学区时，就恳求冯慧把房子卖给他，并开出58万元的价格。冯慧觉得价格合适，便告知问母亲朱莺，朱莺也认可这个价格。

到签协议时，蒋雄却表示，自己一时拿不出这么多钱来。他与冯慧协商，先支付30万元，等把房子过户到他名下后，拿房产证去办理抵押贷款，然后再付清余款。话说到这个份上，冯慧觉得如果自己不答应，就显得不顾朋友情分。碍于面子，加之她信得过蒋雄的为人，便答应了。出于对女儿的信任，朱莺没有反对这种付款方式。2020年4月，双方签订《房屋买卖协议》，冯慧收下蒋雄的30万元。

房子过户到蒋雄名下之后，依照双方的约定，要等他付清尾款28万元，冯慧再清理房屋内的东西，然后交付钥匙。数月后，蒋雄表示贷款办得不顺利，还需要一些时间。他儿子蒋斌的住处离学校较远，路上很费时间。他希望冯慧能同意蒋斌先住进那套房子。冯慧一时心软，就答应了，孰料麻烦亦随之而来。

变故频生，上法庭维权

韩娟带着儿子搬进新家后，冯慧就很少见到蒋雄了。即使见面，只要她提起房子余款的事，蒋雄便找各种理由敷衍搪塞。在冯慧的一再要求下，2021年5月，蒋雄与她签订《房地产买卖补充协议》，约定在2021年9月1日前付清余款。否则，韩娟和蒋斌就要把房子腾出来，并支付朱莺3万元违约金……

过了约定的时限，蒋雄非但没有如期付款，甚至连人影都不见了。为此，朱莺急得病倒了。冯慧觉得愧对母亲，于是决定打官司维权。2021年11月下旬，冯慧以母亲朱莺的名义将蒋雄告到广西壮族自治区柳州市柳北区法院，要求他返还房产，并承担违约责任。

然而，接下来的变故令朱莺母女始料未及——蒋雄突患急病去世！无奈之下，冯慧只能向法院申请，把本案的被告变更为蒋雄之子蒋斌。在她看来，既然蒋雄已经拿到了房产，又未付清房款，那么作为其法定继承人的蒋斌就有义务返还房产。

蒋斌未成年，而韩娟不愿处理前夫惹出的麻烦事，所以没有代替儿子出庭。另一边，冯慧代表母亲在法庭上作了详细陈述……在案证据能够如朱莺和冯慧所想的那样，帮她们打赢这场官司吗？

登记为准，房产难返还

柳北区法院经审理认为，公民的合法财产受法律保护，但保护的方式要符合法律规定。本案中，《房屋买卖协议》是朱莺和蒋雄的真实意思表示，合法有效。朱莺收到30万元房款，并将房产过户到蒋雄名下，这就意味着协议开始履行。按照我国的房产登记制度，房产所有权的转移以登记为准，其他都不能作为判断房产归属的依据。虽然蒋雄没有按照约定支付剩余的房款，但朱莺同意提前过户，所以蒋雄已通过合法登记取得了案涉房产的所有权。问题就在这里：根据法律规定，财产所有权一旦合法转移，任何一方反悔都不会获得支持。

2022年4月，柳北区法院作出判决：驳回朱莺的诉讼请求。

朱莺和冯慧感觉很冤——明明没有收到全款，难道就因为好心，答应先过户，就要承受巨额损失吗？于是，冯慧帮母亲上诉至柳州市中级人民法院。最终，她们的问题有了答案。

法官向上诉人解释：就算蒋雄还健在，如果他不愿意返还房产，那么上诉人很难要求他做到这一点。这是因为房产登记和法律规定比协议更有效力。

不过，这并不代表法律会置原告朱莺的损失于不顾。尽管房产的所有权已成定局，但由于蔣雄并没有付清房款，且双方签有两份协议，朱莺和蒋雄之间产生了债权与债务关系。也就是说，蒋雄尚未支付的28万元以及相应的利息，等于欠了朱莺的债。朱莺虽然不能要求蒋雄返还房产，但可以讨债。虽然蒋雄已经去世，但他的儿子作为继承人，有义务在继承的财产范围内偿还债务。

在法官的解释和建议下，朱莺和冯慧明白了个中道理，撤回了上诉。她们在2022年9月下旬准备打另一场官司：冯慧以母亲朱莺的名义，将蒋斌诉至柳北区法院，要求他偿还蒋雄拖欠的28万元房款，并支付相应的利息。为了确保打赢官司后能够拿到钱，母女俩申请了财产保全。

这下轮到韩娟着急了，因为儿子蒋斌作为蒋雄的唯一法定继承人，当时已经继承了其父留下的全部财产。经韩娟估算，这些财产基本上够偿还债务。即使不够，她也可以向亲友借点钱，或者用案涉房屋抵押担保。如果被法院列为“老赖”，那么自己和儿子都会抬不起头来。经过权衡，韩娟来到法院，主动要求与朱莺母女和解。

冯慧见韩娟是带着诚意来的，加上念及自己和已经过世的蒋雄曾共事，于是同意和解。

双方最终达成一致意向：蒋斌在13个月内，支付朱莺28万元……2024年2月，蒋斌已按协议履行完毕。

（文中人名均为化名）

编辑：姚志刚    winter-yao@163.com

房产交易“钱货两讫”显然更稳妥（图文无关）

法官点评

几场官司打下来，朱莺和冯慧身心俱疲。冯慧非常后悔：如果当初不答应蒋雄先将房产过户，那么后面就不会生出诸多麻烦事。

2014年，全国不动产开始施行统一登记制度，2015年为过渡期，2016年全面施行。到2018年，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿上时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。简言之：房产证上的姓名是谁，房产就归属于谁。其依据为《不动产登记暂行条例》第十五条：当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿上之前，申请人可以撤回登记申请；第二十条：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

由此可见，房产过户登记的重要性和法律后果，有时会超出人们的想象。“先过户后付款”这种交易方式是非常冒险的，房主在买卖房屋时一定要谨慎小心。