山东省沂源县基准地价评估研究

王勤增，孟令玺，江 南，吴本浩

（1.沂源正源土地评估咨询有限公司，山东淄博 256100；2.淄博方元工程技术咨询有限公司，山东淄博 256100）

0 引言

人类的生存离不开土地[1-2]，不仅如此，生存之外，土地也是人类社会发展最重要的资源[3-4]，具有重大的开发利用价值[5-8]。但由于土地总量有限，土地对人类的供给具有明显的稀缺性特征[9-10]，这就决定了土地必然会成为一种被竞相争夺的经济资产进行流通[11]，土地市场由此形成[12-13]。

经过几十年的市场化改革，我国城市土地市场成熟度较高，形成了较好的市场运作机制。但从党的十一届三中全会以来，我国社会经济高速发展，城市化进程不断加快，城市土地需求量增大，再加上供需失衡、用地结构失调、成交价格攀升等问题[14-18]，需要国家对城市土地市场进行合理管控。对城市土地进行基准地价评估是国家管控的核心手段，就我国而言，县级是社会经济发展的基础根基，“县级强，国家富”，县级社会经济发展也是我国的一个关键层次，具有独有的特点，县级城市土地市场的健康长久运行才能保障我国城市土地市场的健康长久运行。因此，本文以山东省沂源县城市土地基准地价评估为例，阐述其城市土地基准地价评估原则、思路与操作流程，为我国县级城市土地基准地价评估实践提供依据。

1 概念界定

城市基准地价，实质为城市土地使用权的平均价格，也是城市土地的初始价格。具体来说，它是某一估价时点下，城市规划范围内，处于不同等级且利用现状为工业、商业、住宅等城市土地平均价值的直观体现，即可以将城市土地基准地价看作某一时段内，特定用途城市土地的平均价格。城市土地基准地价是确定城市土地使用权出让、转让、出租、抵押等价格的基础。

2 沂源县城市土地基准地价评估原则

2.1 合法性原则

沂源县城区土地基准地价评估要保证整个评估过程的合法性，以评估时期国家及地方正在施行的与土地基准地价评估相关的法律法规、政策、标准等为依据，从资料收集开始，评估过程中的数据处理、方法选择等工作环节均要符合相关依据，保证评估过程合法，评估结果合法。

2.2 客观性原则

基准地价是一种标准价格，它主要应用于国家及地方进行土地使用权出让、土地使用税征收、土地市场管理、土地资源优化配置等活动，它应客观反映地价的真实水平。沂源县城区土地基准地价评估应基于合法依据以及区域实际情况评估，不得人为干预，保证评估结果的客观性。

2.3 现势性原则

沂源县城区土地基准地价随着社会经济形势、政策环境、地方规划等不断变化，城区土地基准地价是城市土地市场状况的一个很重要的反映，当影响城区土地基准地价的因素出现变化时，就要对城区土地基准地价进行及时评估，保证评估结果的现势性，尽可能反映城市土地市场的最新状况。

2.4 实用性原则

沂源县城区土地基准地价评估的目的是为政府科学调控城市土地市场提供基础依据，不应是思维阶段的主观工作，评估结果要能够适用，要能对城市土地市场调控起到积极作用，这就要求沂源县城区土地评估要保证基准地价地类以及评估体系的完整性，提高评估结果的实用性。

2.5 衔接性原则

由前述可知，为保证沂源县城区土地基准地价评估的合法性、客观性、现势性以及实用性，评估过程要实现与现行基准地价评估依据的法律法规、政策、标准相衔接，也要与县级社会经济发展水平、各项规划等衔接，此外，沂源县城区土地基准地价评估是以城区土地定级评估为基础，评估结果要与城区土地定级结果衔接，反映不同级别城区土地的地价水平。

2.6 合法使用和最高最佳使用原则

沂源县城区土地基准地价评估要确保被评估城区土地的合法使用、合法处分，即城区土地的产权、用途要合法，城区土地的交易、处分要合法，城区土地具有合法的权力状况。在合法范围内，经可行性论证，要评估城区土地的最高使用价值与最佳用途。

2.7 多方法相比较原则

沂源县城区土地基准地价评估是一项相对复杂的工作，需要合理的方法支撑。从我国开展土地基准地价评估工作以来，形成了诸多可借鉴方法，通过这些方法均可获得相对科学的评估结果，但由于每种方法对相关数据的处理方式、方法流程等不尽相同，评估结果会有差异，要坚持以多种方法进行评估，多种方法评估的结果相互比较、相互验证，更易取得客观结果。

2.8 充分利用已有土地管理成果原则

沂源县城区土地基准地价评估要充分参考以往城区土地基准地价研究成果，同时要参考市级地籍变更调查成果，土地利用总体规划修编成果，最新城市规划成果以及近三年土地招拍挂等出让交易资料，保证沂源县城区土地基准地价成果的连续性、兼容性和现势性。

3 沂源县城市土地基准地价评估思路

沂源县城市土地基准地价评估总体思路如下：

1）沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地基准地价评估内涵界定；

2）沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地基准地价评估资料调查与整理；

3）沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地市场交易样点基准地价评估；

4）沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地基准地价评估参数确定；

5）沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地基准地价确定与分析。

4 沂源县城市土地基准地价评估操作流程

沂源县城市土地基准地价评估首先将商业用地、住宅用地、工业用地的样点基准地价资料根据用途、交易类型、地价类型等情况进行整理，并输入EXCEL中，选用适当方法评估沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地市场交易样点基准地价，并利用修正因素对沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地市场交易样点基准地价进行修正，然后在同一城市土地级别内，选用适当方法对沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地市场交易样点基准地价进行检验，根据检验结果对同一级别内的沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地的异常样点基准地价进行剔除，计算沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地不同级别的平均样点基准地价，就是沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地不同级别的基准地价，最后建议采用回归分析法分别建立沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地市场交易样点基准地价与其定级单元总作用分值之间的关联模型评估沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地各个级别基准地价，综合两方面结果，征求专家意见，对沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地各个级别的基准地价进行充分论证，最终确定沂源县城市商业用地、住宅用地、工业用地各个级别基准地价。

5 实证分析

5.1 资料来源

沂源县城市土地基准地价评估资料调查的任务是收集沂源县城区近三年的土地使用权出让（协议、招标、拍卖、挂牌）、转让、出租、楼盘销售、商品房出售、房屋买卖、房屋出租、房屋拆迁、二手房买卖数据以及沂源县城区供地价格、土地征用补偿标准、拆迁补偿标准、开发费标准、基础设施配套费标准、土地取得费、土地取得相关税费、房屋重置价、管理费、维修费、残值、耐用年限、房地产交易税、存款利率、贷款利率等。

5.2 沂源县城市土地基准地价

基于上述沂源县城市土地基准地价评估操作流程，最终确定沂源县城市土地基准地价（如表1）。

表1 沂源县城市土地基准地价

5.3 沂源县城市土地基准地价

5.3.1 沂源县城市商业用地基准地价分析

从沂源县城区商业用地各个相邻级别之间基准地价的差值来看，最小差值为256元/m2，最大差值为390元/m2，各个相邻级别之间基准地价的平均差值为339元/m2，该平均差值占沂源县城区商业用地基准地价平均值的比例为25.62%。从沂源县城区商业用地各个相邻级别之间基准地价差值占沂源县城区商业用地较低级别基准地价的比率来看，最小比率为23.64%，最大比率为37.32%。此外，由于一级商业用地和二级商业用地商业聚集程度高，属于沂源县城区最繁华区域，影响地价水平的各项因素差异较小，因此一级地、二级地级差比率较小。而从三级商业用地至五级商业用地以一级商业用地、二级商业用地为中心均匀向外扩散，商业设施级别、人流量、交通便捷度等均逐渐递减，因此三级商业用地至五级商业用地级差率逐渐递增。

5.3.2 沂源县城市住宅用地基准地价分析

从沂源县城区住宅用地各个相邻级别之间基准地价的差值来看，最小差值为259元/m2，最大差值为405元/m2，各个相邻级别之间基准地价的平均差值为345元/m2，该平均差值占沂源县城区住宅用地基准地价平均值的比例为25.13%。从沂源县城区住宅用地各个相邻级别之间基准地价差值占沂源县城区住宅用地较低级别基准地价的比率来看，最小比率为23.81%，最大比率为35.58%。此外，由于一级住宅用地、二级住宅用地、三级住宅用地内包含大量公用设施，这些公用设施规模大且影响范围广，使得一级住宅用地、二级住宅用地、三级住宅用地的生活便利度相差不大，因此三者级差比率较小，而四级住宅用地、五级住宅用地公用设施较少，生活极不方便，因此两者级差比率较大。

5.3.3 沂源县城市工业用地基准地价分析

从沂源县城区工业用地各个相邻级别之间基准地价的差值来看，最小差值为30元/m2，最大差值为85元/m2，各个相邻级别之间基准地价的平均差值为53元/m2，该平均差值占沂源县城区工业用地基准地价平均值的比例为18.31%。从沂源县城区工业用地各个相邻级别之间基准地价差值占沂源县城区工业用地较低级别基准地价的比率来看，最小比率为13.33%，最大比率为28.33%。此外，由于沂源县城区计划近几年将一级工业用地、二级工业用地逐步迁出，各个级别工业用地拆迁成本相差较大，造成一级工业用地、二级工业用地、三级工业用地基准地价级差较大，而三级工业用地、四级工业用地交易较为活跃，实际基准地价级差比率较小。

6 结语

对城市土地进行基准地价评估是政府掌握区域城市土地市场基本状况的一种重要手段，评估数据的呈现可为政府调控城市土地市场提供最直观的基础依据。本研究聚焦沂源县城市土地基准地价评估，详细阐述了其城市土地基准地价评估原则、思路与操作流程，依据操作流程得出沂源县城市一级、二级、三级、四级、五级商业用地基准地价分别为2 040元/m2、1 650元/m2、1 287元/m2、942元/m2、686元/m2；沂源县城市一级、二级、三级、四级、五级住宅用地基准地价分别为2 106元/m2、1 701元/m2、1 332元/m2、987元/m2、728元/m2；沂源县城市一级、二级、三级、四级工业用地基准地价分别为385元/m2、300元/m2、255元/m2、225元/m2。