老旧小区改造项目优先级评价研究

张国宗，苏玉婷，罗千买

（北京建筑大学 城市经济与管理学院，北京 102616，E-mail：a17864211269@163.com）

老旧小区作为城市的基本单元，普遍存在房屋建设年代久远、基础设施薄弱、物业管理服务空缺、公共服务配套不齐、适老性差等问题，居民改造意愿强烈。老旧小区改造是重要的民生工程，对居民生活提质、城市功能完善等具有重要意义，更新改造亟需整体推进、分步实施。“十四五”期间预计完成21.9万个2000年底前建成的城镇老旧小区改造更新。老旧小区改造是我国集系统性、复杂性、渐进性于一身的重大课题，改造项目繁多，受资源、环境等约束，不可能一次性改造完成。如何在改造资金约束下，合理确定改造项目优先级，成为老旧小区改造工作中关键一环。

近年来，国外学者对改造项目优先级排序进行了广泛探究并取得丰硕成果。Bae等[1]选择了反映居住区环境、社会和经济特征的指标构建优先选择项目的标准体系，通过客观分析法对指标赋予权重，以居住环境维护指数（REMI）模拟分析确定分数，作为实施城市更新项目选择的依据。Ruá等[2]通过定性分析选择城市最脆弱的建筑区域，创建了基于SWOT的改进模型CAME，建立起城市再生的一般指导方针。Cornadó等[3]通过数据可视化选择城市社区需要修复的优先区域，以便经济资源高效投放。国内在城市更新项目优先级排序方面的研究起步较晚，杨辰伟[4]总结了昆明市供水管网的现状及问题，从管网系统的维修率、管网诊断、漏损率、管网的材质管龄4个指标入手对9个小区管网优先级评分及排序。但是在指标的选取、权重的赋值和评价方法的运用上仍存在较强主观性。刘辰阳等[5]以居民对6个改造空间类型进行满意度评价和在资金约束下排序，从资金利用绩效、技术理性、社会公平方面对更新意愿排序提出修正。总体来看，国内诸多专家学者对老旧小区研究聚焦于改造模式、内容、改造评价等方面。改造模式方面，研究学者大多提出“微改造”模式，强调建筑以保留修缮为主[6]。改造内容主要包括绿色可持续改造[7]、海绵化改造[8]、公共空间优化[9]、适老化改造[10]等物质环境改造。改造评价方面一是评价指标体系的建立上，学者大都侧重于项目物理环境维度，对城市发展的战略目标、组织管理和相关利益者的考虑较少；二是指标赋权上，研究者多选择主观或客观的单一赋权法对指标赋权；三是评价效果方面多采用定性方法，当项目较多时分析较为繁琐，方法适用性有限。

本文从政府角度，研究老旧小区改造项目的主次关系和改造时序，运用定性与定量结合的方法，以TOPSIS模型探究资源约束条件下老旧小区改造项目择优选择，确保资源精准投入，实现政府投资效益最大化，为老旧小区改造决策提供参考。

1 评价指标体系构建

1.1 评价指标体系初步构建

老旧小区改造项目优先级评价指标体系是改造项目选择的“方向标”，老旧小区改造要以增进人民福祉、实现资源合理配置、达成改造效益最大化为目标；老旧小区改造项目优先级评价指标体系是改造项目选择的“度量仪”，评价指标体系内容要能反映改造项目的体态结构和功能运行质量。同时，评价指标体系还应遵循以下原则：一是层次性，老旧小区改造项目作为复杂的开放系统，包含多个子系统，子系统间进行互动从而促进资源的传递和整合，因此评价指标体系需要由不同层次的指标构成；二是可比性，纵向来看，老旧小区改造项目随时间变化，在时间维度上需要满足可比性；横向来看，可以进行定性、定量分析以比较老旧小区改造现状；三是弹性，评价指标体系需要依据改造项目的实施动态、居民需求导向和政府政策引导不断调整优化。

基于上述分析，本文基于“老旧小区更新改造、项目优先级评价”对近些年典型文献（学术期刊、研究报告等）整理分类构建初步指标体系，包含4个准则层，21个指标层，如表1所示。

表1 老旧小区改造项目优先级评价初步指标体系

1.2 基于ABC分类法的评价指标体系优化

邀请政府部门人员和专家学者对优先级评价指标进行重要性程度打分，计算指标重要性程度贡献比例和累计比例并在降序排列基础上将其分为三类，如表2所示。

表2 老旧小区改造项目优先级评价指标ABC分类

上述结果直接反映指标要素的主次关系，A类有16项指标，B类有2项，C类有3项，应重点关注A、B类指标，但考虑到老旧小区改造不同于商业投资项目，资金来源相对稳定，发生经济风险概率较低；技术上不像新建项目施工流程众多、技术复杂，发生技术风险的概率较低，故将A类要素作为本次的重点研究对象，最终得到包含4个准则层，16个指标层的老旧小区改造项目优先级评价指标体系，如表3所示。

表3 老旧小区改造项目优先级评价指标体系

1.3 评价指标量化

改造项目选择指标体系从定性、定量指标入手，定量指标用原始数据形式表现，定性指标邀请对项目熟悉的相关政府人员、社区工作者和专家学者对指标进行打分，分值为1~9分，对指标进行赋值量化，如表4所示。

2 老旧小区改造项目优先级评价设计

基于组合赋权和TOPSIS法，对老旧小区改造项目优先级进行评价。首先根据既有文献和研究调查情况量化评价指标，运用G1-CRITIC法确定指标权重，以极差最大化法对权重优化，并利用TOPSIS法确定改造项目与最优项目、最劣项目的接近程度，以此确定改造项目的优先级排序。

2.1 G1法计算主观权重

（1）建立序关系。专家根据知识经验对评价对象的属性值进行重要性排序，得到x1*≻x2*≻…≻xm*的序关系。

（2）赋值比较两指标间的相对重要性程度。专家对相邻评价指标理性判断后给rk赋值。

其中，rk-1与rk具有关系rk-1>1/rk。rk的赋值可参考表5。

表5 rk赋值参考表

（3）指标wk的主观权重。

（4）根据wk推出其他指标的主观权重。

2.2 CRITIC法计算客观权重

（1）指标数据无量纲化处理。

（2）指标的变异性。

（3）指标间的冲突性。计算评价指标xi与评价指标xj的相关系数rij。

n个评价指标的相关系数构成矩阵R=(rij)n×n。计算评价指标间的冲突性Rj。

（4）计算指标包含的信息量。

（5）确定指标Xj的客观权重。

2.3 极差最大化的权重优化组合

以指标得分的极差最大化为目标，根据G1法和CRITIC法得到的权重取值空间为约束，采用级差最大化对指标权重进行优化赋权，组合步骤如下：

（1）标准化处理由主客观赋权方法得到的结果矩阵。

（2）求组合评价得分矩阵。

（3）求变量Z的样本方差。对于组合评价值变量Z的样本方差。

因yij经过标准化处理，可知=0，上式有：

（4）构建组合赋权优化模型。

（5）求解组合权向量。

（6）计算最终指标权重。

2.4 基于TOPSIS法的优先级评价模型建立

TOPSIS法通过计算评价对象与评价样本中最优目标和最劣目标的距离来对研究对象进行排序，排序越靠前则说明评价对象距离最优目标越近。计算步骤如下：

（1）构造归一化初始矩阵。

构建归一化处理后的标准化矩阵Z：

（2）确定最优目标和最劣目标。

最优目标Z+由Z中每列元素的最大值构成：

最劣目标Z-由Z中每列元素的最小值构成：

（3）计算各评价对象与最优目标、最劣目标的接近程度。

（4）计算各评价对象与最优目标的贴近程度Ci。

0≤Ci≤1，Ci越靠近1表明评价对象越优，最后根据Ci的大小对评价对象进行排序。

3 实证研究

3.1 工程概况

经数月的实地考察和线上调研，依据老旧小区改造项目储备库制度，从北京市某区的老旧小区数据库中选择10个项目作为改造备选项目，通过市区财政资金与产权单位资金共担的方式进行改造。具体情况如表6所示。这10个项目负责单位均为区老旧办和所属街道办。

表6 某区老旧小区改造项目概况

3.2 确定评价指标权重

以上文阐述的组合赋权法计算各指标权重，邀请15位高校教授等从事老旧小区改造项目的专家对指标重要性打分，主观赋权法得出的权重是运用G1法取平均值；客观赋权法得出的权重是运用CRITIC法根据项目数据计算得来，其中定量指标源于课题组调研数据，定性指标由从事老旧小区改造的专家打分讨论多次循环获得。然后将两种权重通过极差最大化法进行组合，得到组合权重，计算结果如表7所示。

表7 老旧小区改造项目优先级评价指标权重表

3.3 基于TOPSIS法的改造优先级排序

根据表8所示的贴近度数值，老旧小区改造项目的优先级顺序为项目6>项目9>项目4>项目1>项目7>项目3>项目2>项目10>项目8>项目5。

表8 各个项目与最优和最劣目标项目的接近程度

4 建议

（1）建立老旧小区改造项目储备库制度是科学决策时序划分的基础性工作。一是基于基层社区的全要素调研，录入老旧小区的建成年代、市政基础设施配套、物业服务、产权单位、公共服务配套及小区老龄化情况、往年改造情况等，建立老旧小区改造项目数据库；二是数据库与居民议事平台结合，优先将实施改造迫切、群众意愿强、社区参与度高、出资比例高的小区纳入项目储备库。老旧小区改造项目储备库遵循动态管理的原则，规划一批、选择一批、改造一批、存储一批，不断循环往复，保障改造时序划分合理，确保老旧小区改造工程真正成为补短板、保民生、促高质量发展的城市建设工程。

（2）鼓励多元主体参与是推动老旧小区改造可持续发展的必然要求。目前老旧小区改造以政府财政资金为主，但老旧小区改造不涉及拆迁重建，无法依靠土地收入覆盖改造成本，而且基础设施的运维等放大预算缺口，完全依靠财政兜底改造不是长久之举，亟需压缩政府支出的改造成本，调动社会资本和居民积极参与，为更新改造赋能。对于社会资本来说，现有改造实践中交易成本过高，资金回笼周期过长。整体降低社会资本参与改造成本，加大社会资本参与改造的深度，才能增加社会资本参与融资的可能性。允许社会资本以投资主体等参与改造，适当赋权，着重打造“政府-市场-居民”治理共同体，将关注重点由权益争取向责任共担聚焦，降低合作不确定性；新增设施运营收益贴补改造成本，如调整低效用地使用功能，改造成养老等满足居民强烈需求的配套设施。对于居民来说，亟需达成改造共识，增强自组织能力，争取社区服务自给，实现外部交易内部化，降低各类改造成本。

（3）推动老旧小区连片改造是节约改造成本的关键。鼓励相邻小区按片区统一改造，通过理顺路网、完善功能等方法将零星分散的老旧小区进行整合整修，既解决零散小区基础配套设施落后问题又能减轻不具备资金平衡条件小区的物业运营成本。以“城市-片区-项目”层级划分改造时序，推动老旧小区连片改造，尽可能实现政府投资效益最大化。

5 结语

本文基于资源约束条件，构建了一套科学合理的老旧小区改造项目优先级评价体系，体系中弱化了经济效益在项目选择的作用；采用G1法主观赋权和CRITIC法客观赋权，用可解释性更强和科学性更高的极差最大化组合方式对指标进行权重赋值；采用TOPSIS法对老旧小区改造项目进行优先级评价分析，确定老旧小区改造项目主次关系，实现资源的优化配置。但本文也存在一定不足，老旧小区改造项目的优先级评价是一个动态过程，指标体系的构建和评价方法的选择都应基于时间尺度，解释项目决策在不同时间尺度上的动态行为。