房地产企业财务风险控制探讨

□文/ 蓝培铭

（广西保利置业集团有限公司 广西·南宁）

［提要］ 房地产企业所经营的产品和服务具有特殊性，在面临高收益的同时，也存在一定的风险，应在运作过程中及时预测财务风险，成熟把握财务问题。基于此，本文结合负债经营背景下的房地产企业常见财务风险，探讨房地产企业财务风险控制策略，以实现企业的可持续发展。

随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业在我国经济中占据了重要的地位。然而，房地产企业的负债经营却成了一个普遍的现象。在房地产市场高速发展的背景下，企业不断加大杠杆扩大规模，盲目追求利益而过度负债。这种高负债经营模式给企业带来了巨大的财务风险，一旦市场环境发生变化，企业将面临严重的危机。因此，探讨负债经营下的房地产企业财务风险控制策略具有重要意义。

一、相关概述

（一）负债经营。负债经营是指企业在一定时期内，通过借款或发行债券等方式，获取必要的资金，并用这笔资金进行生产经营活动。在房地产企业中，负债经营是一种常见的融资方式，也是扩大规模、提高收益的重要手段。然而，如果企业过度依赖负债经营，将可能导致财务风险加剧，影响企业的可持续发展。企业在负债经营条件下，必须具有流动资产，企业获得的资产净利率应大于负债利率，以保证企业有利可获，避免以新债还旧债，造成企业财务恶性循环。负债根据不同条件可详细划分为多种类型，依据偿还期限分为流动负债与长期负债，根据形式分为借款性负债和自发性负债等，以更好地为企业提供负债经营优势。

（二）财务风险。财务风险是指企业在经营过程中，由于外部环境的不确定性以及内部经营的不稳定性，使得企业面临资金流动不足、资金链断裂、资产贬值等财务困境，导致企业预期收益下降或者资产价值损失的风险。在房地产企业中，由于其高杠杆融资和负债率高的特点，财务风险更加突出。企业负债率越高，面临的财务风险越大，同时经济市场变动对企业财务风险的影响也是不可避免的，企业需提高风险敏感度，完善财务风险管理措施，在负债经营环境下做出正确决策。因此，企业需要加强财务风险控制，制定合理的财务策略，降低负债率，保持稳健的财务状况，以保障企业的可持续发展。

二、房地产企业财务风险控制的意义

（一）对房地产企业财务风险进行控制具有重要的经济意义——防范和化解财务风险。随着房地产市场的不断发展，房地产企业成为国民经济的重要组成部分。然而，由于房地产企业普遍存在的过度负债经营模式，使得企业面临巨大的财务风险。一旦财务风险爆发，企业将面临资金链断裂、项目停滞，甚至破产等严重后果，不仅对自身发展造成影响，还会对整个房地产市场乃至国民经济产生不良影响。因此，对房地产企业财务风险进行控制，有助于防范和化解财务风险，保障企业的稳定发展，同时也有助于维护整个经济环境的稳定。

（二）对房地产企业财务风险进行控制具有重要的社会意义——保障社会稳定和人民群众的福祉。房地产企业作为社会的重要组成部分，其经营状况直接关系到社会稳定和发展。如果房地产企业因为过度负债导致财务风险爆发，不仅会对企业自身产生不良影响，还会对购房者、金融机构、政府部门等利益相关者造成不良影响。最后，房地产行业的发展也关系到人民群众的居住权益和社会稳定。因此，对房地产企业财务风险进行控制，有助于保障社会稳定和人民群众的福祉。

三、负债经营下房地产企业常见财务风险

（一）利率风险。利率风险是指由于市场利率变动，导致企业负债成本上升，进而影响企业收益和资产价值的风险。当前房地产企业面临较高的利率风险。这些企业通常采用高杠杆融资，负债率较高，并通过不断加大杠杆来扩大规模。在房地产高速发展的情况下，企业盲目扩张，只考虑逐利而不考虑风险，这使得它们对市场利率的变动极为敏感。利率上升会导致企业负债成本增加，抵押贷款负担加重，再融资难度加大，从而引发现金流问题。同时，如果市场利率下降，固定利率的抵押贷款可能面临贬值风险。

（二）汇率风险。汇率风险是指由于汇率波动，导致企业以外币计价的负债价值发生变化的风险。在房地产企业中，如果企业有海外负债，汇率风险将成为一个重要的财务风险。当前房地产企业同样面临较高的汇率风险。由于这些企业通常有大量的海外负债，汇率波动可能会对企业的负债成本和现金流产生重大影响。如果汇率升值，对于有大量外债的企业来说，负债成本可能会上升，从而增加财务压力。同时，汇率波动也可能导致企业面临额外的成本和现金流问题，例如在海外购买原材料或设备时需要进行货币转换，或者在海外市场销售房地产时面临货币贬值的风险。

（三）资产减值风险。资产减值风险是指由于市场环境发生变化，导致企业所持有的资产价值下降，进而影响企业偿债能力和收益的风险。在房地产企业中，如果市场环境发生变化，如房价下跌、房地产市场不景气等，企业的资产价值将会受到影响，企业的偿债能力和收益也将会受到影响。当前，房地产企业普遍面临资产减值风险。由于房地产市场的波动性以及政策、经济等因素的影响，房地产企业的资产价值可能会受到影响，从而产生资产减值的风险。特别是对于高杠杆融资的企业，如果资产价值下降，可能会导致负债高于资产，进而引发财务危机。

四、房地产企业财务风险控制措施

（一）加强资产负债管理，降低利率风险。为降低利率风险，房地产企业需要加强资产负债管理，匹配资产和负债的到期日与利率，并使用衍生品对冲利率风险。管理层和员工也需要接受风险管理培训，以降低因利率变动导致的潜在损失。首先，企业应该优化其资产负债表，通过匹配资产和负债的到期日以及利率，以最小化利率风险。对于固定利率的负债，可以选择与之匹配的固定利率的资产，以对冲利率风险。同时，可以增加浮动利率的资产和负债，以利用利率变动的机会获取收益。其次，企业应该灵活调整其负债结构，根据市场利率的变化及时调整贷款期限和利率。对于长期贷款，可以选择灵活的利率调整条款，以便在利率下降时降低负债成本。同时，可以采取发行债券、引入股权投资等多元化融资方式，降低对单一负债来源的依赖。再次，企业可以运用金融衍生品，如远期合约、利率互换等工具，对冲利率风险。例如，可以与银行签订远期合约，锁定未来负债的利率，防止因市场利率上升导致的负债成本增加。最后，企业应建立完善的利率风险管理机制，定期评估和监控利率风险，及时掌握市场利率的变化对企业的影响。同时，加强对内部人员的培训，提高风险管理能力，确保有效应对利率风险。通过以上措施，房地产企业可以降低利率风险，提高资产负债管理效率，确保企业的稳健发展。

（二）合理匹配货币负债和资产，降低汇率风险。为了应对汇率风险，房地产企业需要合理匹配货币负债和资产，应用弹性筹资计划。企业应该根据预期的收入和支出，合理匹配不同货币的负债和资产，以降低因汇率波动导致的现金流问题。例如，在预期收入为美元的情况下，可以匹配美元负债和资产，避免因汇率波动导致的现金流损失。同时，企业需要时刻关注汇率动态，定期评估和监控汇率风险，以便及时采取应对措施。例如，企业可以与银行签订远期合约或货币互换协议，以锁定未来的汇率，降低因汇率波动导致的潜在损失。此外，企业还可以通过多元化融资渠道，减少对某一特定货币的依赖，从而降低汇率风险。例如，可以采取在多个国家和地区发行债券、引入不同货币的股权投资等手段，分散汇率风险。

（三）加强财务风险控制，降低资产减值风险。为了应对资产减值风险，房地产企业需要采取一系列的风险管理措施。首先，企业需要定期对资产进行评估，及时掌握资产价值的变化情况；其次，企业可以采取多元化投资策略，分散单一资产的风险，降低资产减值的可能性；最后，企业可以通过保险、担保等方式转移风险，减少因资产减值导致的损失。

例如，在房地产企业财务风险控制中，可以进行全面预算管理，有效预测出盈利较好的拟投资项目，评估负债经营过程中可能遇到的财务危险，出具具有代表性的市场调研报告，以保证后续经营阶段各节点项和成本真正落实。在企业资金管理中，赋予企业财务部门集中的支出审批权，对财务部门的相关负责人实行垂直领导管理，确保财务部门严格依照审批手续进行款项与运营费用的支付，一旦财务报表数据大大超过警戒值，应及时向上级部门上报，防止给企业带来财务风险。加大信息化建设力度，引进智慧化日常管理的思维，在原有财务会计模式的基础上进行创新，应用财务信息软件，打破传统信息壁垒，通过信息平台实现部门之间的互通互联。应用大数据技术增强财务人员分析财务风险的能力，根据互联网技术应用下的信息调研资料，科学考虑投融资方向，减少负债经营下的运营风险。有意识地增强财务会计人员的信息应用意识，督促专业人员主动学习计算机知识，提升信息技术水平，运用信息化管理思维，更好地助推财务理论在企业财务风险中的应用落实。总之，当前房地产企业在高速发展和盲目扩张的背景下，需要更加重视风险管理，关注资产减值风险，采取有效的措施降低风险，确保企业的稳健发展。

（四）建立合理的财务杠杆平衡机制，增强风险控制能力。财务杠杆是一种利用债务来调节股东权益的机制，合理的财务杠杆能够提高企业的经营效率和市场竞争力，但过度的财务杠杆则可能带来财务风险。因此，房地产企业需要建立合理的财务杠杆平衡机制，以达到降低财务风险的目的。首先，房地产企业应根据自身的经营状况和财务状况，制定合理的负债比例。在制定负债比例时，企业需要考虑自身的资产状况、营收状况、现金流状况等因素，以确保负债规模与企业实际承受能力相匹配。同时，企业还需要考虑市场环境、行业竞争状况、政策法规等因素，以制定适合企业的负债比例。其次，房地产企业应制定合理的负债计划。负债计划是企业根据未来的经营计划和财务状况，制定的一种负债安排。合理的负债计划能够使企业在负债期间保持稳定的现金流，避免因负债过多导致的财务风险。企业应根据未来的投资计划、开发计划、销售计划等因素，制定相应的负债计划，以确保企业在实现经营目标的同时，不过度负债。最后，房地产企业应建立合理的债务结构。债务结构是指企业债务的种类、期限、利率等方面的安排。合理的债务结构能够使企业在不同期限、不同利率的债务之间实现平衡，避免因债务结构不合理导致的财务风险。企业应根据自身的经营状况、财务状况、市场环境等因素，选择适合企业的债务种类和期限，并制定相应的利率策略，以确保企业在债务方面的风险可控。

（五）加强现金流管理，确保企业的现金流稳定和充足。房地产企业可以通过优化现金流预算、加强资金集中管理、提高资金使用效率等方式来加强现金流管理。同时，应建立现金流危机预警机制，及时发现和应对现金流风险。第一，企业应该根据预期的收入和支出，制定现金流预算。预算应该充分考虑市场的波动性和不确定性，以及政策的变动等因素。通过制定预算，企业可以预测未来一段时间内的现金流情况，及时调整经营策略和融资策略。第二，企业应该优化现金流管理，提高资金使用效率。可以通过缩短项目开发周期、加快销售回款速度、降低空置率等方式，加快现金流的回流。同时，应该合理安排资金的使用，避免过度扩张和过度负债。第三，企业应该建立现金流危机预警机制，及时发现和应对现金流风险。预警机制应该基于企业的实际情况和市场环境，通过监测关键指标和预警信号，及时采取措施防范和化解风险。第四，企业应该加强与金融机构的合作，建立良好的信用关系。通过与金融机构的沟通，及时了解市场动态和融资政策，获取更多的融资支持和流动性支持。第五，企业应该合理安排负债结构，降低财务风险。可以通过调整贷款期限和利率，选择更加灵活的负债方式，以适应市场的变化和企业的发展需求。同时，应该控制负债规模，避免过度负债。通过以上具体措施，房地产企业可以加强现金流管理，确保企业的现金流稳定和充足，降低财务风险，提高企业的稳健性和竞争力。

综上所述，在负债经营下，房地产企业的财务风险控制是至关重要的。为了有效降低财务风险，企业需要建立合理的财务杠杆平衡机制，设定合理的负债比例，制定合理的负债计划和债务结构。同时，企业还需要强化风险管理，实施资金集中管理，提高企业偿债能力，以及建立风险准备金制度等措施。在多方面的综合作用下，使企业能够更好地应对财务风险，实现稳健发展。