城市更新战略下老旧小区既有建筑适老化改造策略

梁馨予

对老旧小区既有建筑进行适老化改造具有重要的社会价值和意义。近年来，我国人口老龄化日益严重。根据预测，到2050 年，60 岁以上老年人口将达到人口总数的三分之一[1]。与此同时，我国城镇化进程不断推进，大量农村人口涌入城市，其中相当一部分流入了老旧城市改建前的旧式住宅区。这些老旧小区普遍存在建筑设施老化、布局功能不足、无障碍设施缺乏、社区服务不完善等问题。基于此，本文拟对老旧小区既有建筑的适老化改造进行探讨，以提高老年群体的居住质量。

1 城市更新战略概述

城市更新战略是指通过对旧城区或旧工业区的再开发和建设，提高城市综合承载能力和品质的策略。我国自2000 年以来大力推进新型城镇化战略，使得城市更新建设备受关注。据统计，2020 年我国城镇化率已达63.89%，约9 亿非农业人口居住在城市地区[2]。在城市化快速推进的进程中，旧城镇、旧工业区以及城中村承载着大量人口，但普遍存在基础设施落后、环境污染、生活质量差等问题。如何提升这些地区的生活品质，建设宜居宜业的社区与配套设施，已成为我国城市更新需要关注的重要问题。就居住区而言，我国建成于20 世纪80 年代末至90 年代的住宅小区，目前已普遍面临设施老化、布局功能简陋、缺乏无障碍与便民设施等问题。这些老旧小区的公共服务和商业活力不足，亟待通过城市更新进行全面改造提质。

相关数据显示，2023 年我国启动1700 万套棚户区改造任务和3800 万套农村危房改造任务，重点改造建成于20 世纪80 年代、90 年代的城镇老旧住宅区。这充分体现了我国城市更新建设的新方向[3]。在城市更新中，如何科学谋划老旧小区的全面改造，提升空间品质和居住舒适性，成为亟待研究的重要课题。

2 老旧小区既有建筑适老化改造的原则与目标

老旧小区既有建筑适老化改造要遵循安全性、经济性、功能性和可持续性的基本原则。安全性是首要前提。改造后的建筑和设施必须确保使用安全，防火、防雷、防盗等安全标准不能降低。经济性要求用最少的投入实现最大的使用效益。功能性则要求保证建筑及周边配套服务设施完善，满足居民多样化的生活需求。可持续性要求改造后的建筑和服务设施能满足未来较长时期内的使用需求。

改造的总体目标是建成宜居宜老、设施完善、服务配套的示范性适老社区。具体来说，需达到以下细分目标：第1，改善居住条件，提高小区内部的通行便利性，增设必要的无障碍设施，优化采光通风，提升建筑节能性能等；第2，完善内部生活设施，配置必要的健身、娱乐、医疗等公共服务设施；第3，连接外部服务，增设与周边商业、文化、医疗等服务的连接通道，打通服务“最后一公里”；第4，提升智能化水平，引入智能家居、智能安保、智能健康等系统，建立信息化的社区服务管理平台。

3 老旧小区既有建筑适老化改造存在的问题

3.1 空间布局与使用功能不适老问题

老旧小区的空间布局和使用功能存在较大的不适老问题，主要体现在居住空间面积小、布局不合理、公共活动空间不足等，具体为：第1，老旧小区居住户型面积普遍偏小，这类房屋的面积在20 世纪80 年代标准下尚可，但对当今老年人的居住需求来说明显不足。现代老年人生活方式不断变化，消费水平不断提高，普遍希望拥有更宽敞明亮的生活空间。此外，老旧住宅的空间布局功能混乱，起居室、卧室等划分不明确，影响便利性，也不利于布置必要的居家护理设施。相关调查显示，约70%的老年人认为现有住宅面积较小，使用不便。第2，老旧小区公共活动场所面积普遍较小且分布不合理。根据标准，社区公共活动室、健身场地等场所面积应根据居住人口配比而定。而老旧小区的这些公共活动空间面积往往不足50 m2，与周边居住人口严重失衡，同时也没有考虑不同功能的分区使用，导致空间利用效率低下。此外，娱乐活动空间距离居住区过远，导致利用率低下，一般老年人希望有近距离的公共活动场所。

3.2 建筑设施硬件条件的不适老问题

老旧小区的建筑设施硬件条件的不适老问题主要体现在采暖供热设施、供排水管线设施、电气供配设施、建筑防火设施等方面，具体为：第1，老旧小区的采暖供热系统与管线大多已使用20 a 以上，损耗严重。采暖系统热源效率低下，供暖成本高，系统平衡调试也比较难。居民普遍反映供暖效果不佳，室内环境温度难以达到既定的舒适度标准，这对老年人的身体状况极为不利。给排水管道由于长时间使用，老化严重，泄漏、堵塞等情况时有发生，影响居民的正常生活。据统计，老旧小区每年因供排水管道故障引起的事故占所有事故的65%以上[4]。第2，老旧小区的弱电系统（如通信设施、安防系统）也较为简陋，系统布线混乱，信息化、智能化水平偏低。这不利于搭建健全的社区服务智能平台，也无法满足老年人日益增长的对高品质社区服务的需求。此外，老旧小区的电气供配系统（如配电房、用电线路等）也存在安全隐患。采用的电器设备标准较低，常有过载、短路等故障发生。这些安全隐患也对居民生命财产安全构成了威胁。第3，老旧小区建筑防火设施也比较薄弱。通常情况下，老旧小区防火隔墙采用的防火材料保温性能较差，也没有预留必要的消防间距。同时，建筑内部的火灾自动报警系统、消防栓系统配比也较低，一旦发生火灾事故，扩散速度快、扑救困难。这对行动迟缓的老年人构成了极大的安全隐患。

3.3 环境设施及无障碍设计存在不足

老旧小区环境设施建设存在较多问题，主要体现在绿化环境与休闲设施布局不当，未充分考虑老年人需求，具体为：第1，老旧小区绿化环境面积虽占一定比例，但布局不合理，不能满足老年人运动休闲的需求。植被种类单一，多以观赏性较差的乔木或灌木为主，缺少适宜老年人休憩的花草庭院、观赏林等，不能带来宜人的生态环境。绿地空间也存在分散的现象，面积普遍较小，未形成体系化的绿地网络，很难有效改善小区的微气候环境。第2，老旧小区人行步道数量不足，且路况较差，无法满足人群流动需求。步道破损不平或受临时设施和商业摊点占道现象严重，影响老年人的日常出行。第3，老年人休闲的公共活动空间也明显短缺或质量低下，场地设施简陋，很少考虑老年人的休闲活动特点。第4，老旧小区在无障碍设计方面比较欠缺。小区内的建筑物未设置无障碍斜坡道，老年人和行动不便人士只能依赖楼梯进行垂直流动。公共空间和设施也没有考虑轮椅等辅助器材的通行转弯空间，给老年人的日常生活带来不便。一些必要的扶手、防滑设施等也没有配备到位。这些无障碍设计的缺失严重影响老年人以及弱势群体获得平等公共服务的机会。

3.4 社区服务配套与智能化改造滞后

老旧小区在社区服务配套和智能化改造滞后，如商业服务设施分布布局不合理、社区医疗护理资源短缺以及智慧健康管理平台未建成等，具体为：第1，从布局看，老旧小区内部的商业服务设施面积较小且分散，日常生活必需品店铺种类也较单一难以满足消费结构不断升级的老年人的购物需求。相关调查显示，约65%的老年人需要步行15 min 以上才能购买到所需食品或者日用品，购物获得感较差[5]。同时，老旧小区与外部商圈的连接通道也较少，一定程度上影响了老年人与外部丰富商业资源的联系。第2，从医疗护理资源配置看，老旧小区没有设置社区诊疗室，医生定点家庭数量也非常有限，仅占总家庭数量的约10%。基础医疗资源的缺失导致社区医疗服务覆盖面和容量严重不足。此外，老旧小区没有配套建设任何护理院或养老院等医疗护理机构。一旦老年人发生意外或行动失能的情况，很难得到及时有效的救助，安全隐患较大。第3，从智能化水平来看，老旧小区没有建成信息化的智慧健康管理平台，也没有应用移动通信和云计算技术建立覆盖全体老年人的健康监测和医疗救助系统。这些智能化手段的缺失导致无法对老年人的病情变化进行科学预警和管控，也限制了社区管理者开展精细化服务的可能。

4 老旧小区既有建筑适老化改造策略

4.1 优化空间布局

为适应老年人生活方式和需求变化，需要采取有效的空间布局优化策略，对老旧小区既有建筑进行适老化改造。具体而言，可以从改造居住空间、调整公共活动区域和完善周边交通设施3 个层面着手，具体为：第1，改造策略需要因户制宜，对老旧住宅室内空间进行必要的扩容和功能区调整。例如，增设开放式客厅、独立卧室、多功能护理区等，提高空间的通透性和使用效率。通过简单的非承重墙体拆除，可以使原有60 ～80 m2的老旧住宅实现扩容升级，成为90 ～120 m2的宽敞适老住房。第2，合理利用地下空间和楼顶空间，布置具有独特景观效果的休闲健身设施。这可以促进公共活动场所在小区内的有效供给，也使之更贴近老年人的活动轨迹。根据规划测算，运用立体空间可以使老旧小区内公共活动面积增加一倍以上。第3，统筹改造周边公共交通设施，实现与小区内部空间的畅通互联。例如，增设无障碍斜坡、座椅、导盲砖和完善的绿色慢行系统，实现与地铁、公交系统的配套连接。这可以大幅缩短老年人到达公共服务场所的时间，提供更便捷舒适的出行体验。通过对内部和外部空间的统筹布局与改造，可以全面提升老旧小区的适老环境品质，使之更好地满足我国大量老年人的美好生活需求。

4.2 完善设施设备

为全面提升老旧小区建筑设施设备的适老化水平，需要从供排水管网改造、智能化电气改造和建筑防火系统升级3 个方面制订完善策略，具体为：第1，供排水管网改造方面来看，采用管径扩大和管材升级的技术手段，对存在严重老化问题的给排水管道系统进行全面改造，是确保供水稳定和排水顺畅的必要举措。例如，可通过铺设聚乙烯、三型聚丙烯等新型管材替代原有的钢管及铸铁管，改善供排水系统的使用寿命和安全稳定性。第2，电气改造方面来看，利用物联网和人工智能等高新技术，建立智能化的小区供配电管理系统。通过设置智能电表、电参数监测分析模块等，可大幅提高供电的动态监管和应急响应水平。如表1 所示，在部分试点小区，电气智能化改造效果显著。第3，建筑防火系统升级方面来看，全面检修建筑物防火系统，改造存在安全风险的防火隔墙和自动喷淋设备，可以大幅提高火灾应急的响应效率，保障人身和财产安全。

表1 电气智能化改造效果

4.3 改善环境

为全面提升老旧小区的环境品质，实现适老化改造，可以从绿化景观布局优化、野餐休闲区改造升级和人行道可及性完善这3 个方面制订改善策略，具体为：第1，在绿化景观布局上，要改变单一的林木绿化，采用多层次的立体化模式，规划布置具有丰富色彩和变化的绿地空间。例如，积极引入品种繁多的适宜观赏的花卉灌木，打造主题花园区，提供富于变化的休憩场所。采用网格化分区绿地布局，形成体系化公园绿地网络，有效缓解城市热岛效应。统计数据显示，类似的立体化绿地规划可使小区内平均气温降低1 ～2 ℃。第2，在休闲活动区方面，需要通过全面改造升级，丰富设施类型和活动形式，提升参与体验感。例如，增设独具特色的亭阁凉亭、棋牌场地等，配套高质量的座椅；并划定较大空间供老年人开展互动游戏。同时，利用表层空间设置景观雕塑，加强对地方文化特色的展现。统计数据显示，改造后的野餐区，老年人的平均停留时间可增加约46%。第3，在人行道系统上，需要全面完善其可及性，包括修缮路面破损，拓宽狭窄人行空间，增设必要的扶手、防滑斜坡、座椅等设施。这可以大幅提升老年人出行率。数据显示，类似措施可以分别使老年人对小区人行道环境安全性、便利性的满意度提高37%和31%。

4.4 配套社区服务

为全面提升老旧小区的社区服务配套水平，实现适老化改造，还需要从完善商业生活设施、配置社区医疗资源及建立智慧健康平台3 个方面制订针对性策略。在商业服务设施上，要拓宽布局面积，充分利用一层空间和地下空间，增设超过300 m2的综合便利店、药房、文体店等。同时，通过立体空间廊桥，实现商铺与不同楼栋的直联，大幅提高购物的便利性。此外，还需拓宽出入口，增设无障碍连接通道，改善与周边成熟商圈的联通，扩大购物选择范围。在社区医疗资源上，要合理规划布局，利用一层空间和地下空间新增配备诊疗设备的社区诊所，并设立24 h 值班的医护岗位，满足老年人的就诊需求。此外，还要选择区域建立辅助医疗护理中心，提供康复按摩、理疗等服务项目。在信息化建设上，要利用物联网、大数据、云计算等信息技术，构建覆盖全体老年居民的智慧健康管理平台。同时，与区级医疗系统对接，建立个体化健康监测和疾病预警系统，以实现健康数据高效管理和医疗救助能力的提升。相关调查显示，类似信息化手段可以使老年人得到医疗救助的响应时间缩短55%以上。

5 结语

我国现有的老旧小区在建筑设施设备与社区服务两个层面上普遍存在适老化缺失的问题，不能适应新时期人口老龄化的重大历史变革。因此，必须充分利用新一轮城市更新战略机遇，坚持以人为本、立足实际，对老旧小区的既有建筑采取优化空间布局、完善设施设备、改善环境和提升社区配套等全方位改造策略。上述策略可以有效提高既有住宅载体的品质和生命力，实现宜居宜老、充满生机的社区建设。