房地产建筑工程预算控制策略

2024-03-29秦晓霞

中国建筑装饰装修 2024年5期

秦晓霞

资金是房地产企业的重要命脉，房地产企业的经营活动离不开大量资金的支撑，资金运用的合理性在很大程度上决定了房地产企业的发展质量。科学的资金运用离不开合理的预算规划，以及资金运转中的监督与管理[1]。对此，房地产企业要采取全面的预算控制措施，加大工程预算控制力度，提高企业运营效率，降低生产成本，增强市场竞争力[2]。

1 房地产建筑工程预算控制

1.1 内涵

预算是财务管理的计划环节，负责对企业生产经营各环节的费用支出进行计算、控制[3]。预算控制的内涵：第1，从形式上，房地产建筑工程预算控制是利用量化数据对房地产企业的经营活动、筹资活动、投资活动进行详尽安排，并通过详尽的预算数据体现出来；第2，从内容上，房地产建筑工程预算控制是对房地项目的人、财、物等费用进行统筹管理，并通过预算管理协调各环节实现房地产企业的经营总目标[4]。预算管理水平体现了企业的经营管理能力。房地产企业资金用量大、回流慢，需借助预算控制做好资金使用、协调，从而降低生产成本，提高资金运转效率和质量[5]。

1.2 意义

房地产开发企业开展工程预算管理有助于控制项目造价与成本，推动经营目标的实现。房地产开发企业可通过预算控制规划经营内容，预判经营结果，并根据预测调整项目资源配置，满足项目实施需求，促进实现企业经营目标[6]。

有助于促进企业可持续发展。当前，我国处于经济转型期，为了抑制房价上涨，去除房屋库存，国家出台了限购令和其他提高房地产企业信贷率等政策，使房地产企业面临资金回笼速度慢、融资渠道变窄、生产周期长等困境，加大了经营难度。通过开展工程预算控制，房地产企业的投资规划、项目设立、财务管理等工作间的联系更加紧密，企业的向心力、凝聚力得以增强，各部门的工作内容、职责更加细分，进一步增强了企业的核心竞争力，从而促进了房地产企业的可持续发展[7]。

2 房地产建筑工程预算控制中的问题

2.1 组织体系不健全

预算控制的开展依赖完整的组织体系和有效的内部管理体制，但目前部分房地产建筑工程预算控制还是通过财务部门独立编制，缺少各个部门之间的配合：第1，财务部门单纯从财务角度考虑问题，可能影响预算基础数据的准确性，加大数据分析与预测的难度，也会使预算内容处在简单化、短期化的状态，难以充分反映房地产企业的实际财务状况。第2，单纯通过财务部门开展预算编制和控制，层级不够，难以调动各部门的配合，导致预算可操作性不强，执行不到位。可以说，组织体系的不健全导致预算控制缺乏依据，很难实现预算编制目标，也会削弱预算控制的权威性。

2.2 预算编制不合理

当前，部分房地产企业预算编制主要参考借鉴其他企业的预算编制，没有综合考虑企业项目、资金、人才等要素，收集的预算数据不准确，难以体现企业实际情况，导致人力、物力的过度损耗，也可能因为预算管理失利而导致其他工作受阻，最终阻碍企业发展。

2.3 管理手段不到位

财务部门完成预算后交由上级部门审批，上级部门根据工程项目实际情况，在外部咨询机构等的帮助下调整预算，预算执行依赖各部门的共同参与。在以上过程中，有可能因上级部门、咨询机构对预算管理不熟悉而出现预算准确度不高，执行和控制不到位的问题，影响相关项目的成本。

虽然部分房地产企业已经进行全面预算管理工作，但是还没有发挥全面预算管理的优势，只是将这一预算管理模式应用在部分部门、部分项目，没有落实到所有工作环节中，导致预算管理的合理性、科学性不高。

2.4 预算管理与企业战略连接不紧密

房地产建筑工程的预算控制必须与房地产企业的战略目标关联起来。但是，当前房地产建筑工程的预算控制与企业发展战略的联系不紧密，预算编制主要考虑当前的经营情况，较少考虑长远利益，预算管理缺乏长期规划。

2.5 绩效考核不严谨

预算控制是一项复杂的工程，需要完成对应的预算考核。目前，房地产企业的预算考核程序不完善，主要是按层级分解预算目标，也没有建立完善的预算责任体系，导致预算控制效果不佳，易出现费用超支等问题。此外，房地产企业的预算控制主要关注经济运行指标，对财务成长、学习进步、内部流程等指标的关注不足，导致绩效考核不全面，难以调动员工的积极性。

2.6 缺少预算管理系统

信息技术的进步为房地产企业预算管理提供了更多手段，但是目前很多房地产企业还在采用传统方法开展预算管理，导致预算编制、预算执行的准确度不高。同时，预算管理系统和成本控制系统之间数据共享少，数据不完善，降低了预算执行数据的准确性，进而影响了预算管理的效果。

3 房地产建筑工程加强预算控制的策略

3.1 健全组织体系

健全的预算控制体系应该包括决策、工作、执行这3 个机构，其协调运作是预算管理与控制的核心保障[8]。决策机构由董事会、管理层、预算执行人员组成，负责从宏观层面监督预算制订、执行的各个过程与环节，以及各项重要的预算决策；工作机构主要是财务部门，负责预算编制、评估；执行机构即各职能部门，负责依据给定的预算执行各项业务。

在明确组织体系后，要清晰定义各部门职能，在各机构的协调下将预算落到实处。在预算执行中，一旦发现实际情况与预算计划出现偏差，就立刻进行追责处理，提高各个机构的工作效率。

3.2 改进预算编制方法

明确项目成本计划与目标。房地产企业在项目开发前就要做好市场定位。房地产企业要对项目开发的内容、项目区位的选择、客户群体、项目功能定位进行深入分析，站在战略角度提高市场定位的准确性。同时，房地产企业要对项目产品的资金成本进行深入研究，确保成本符合产品定位、市场需求，为项目开发与工程预算控制打好基础[9]。

房地产企业要精确统计项目的工程量，全面收集项目相关数据，关注项目可能涉及的成本事项，逐一分析可能影响项目成本的因素，掌握不同影响因素的变化特点，结合本次项目的实际情况制订工程成本参考标准和工程成本控制目标。

在预算编制中，房地产企业要从项目特点出发，改变以往“固定预算+增量预算”的预算编制方法，灵活采用滚动预算、零基预算、弹性预算等预算编制方法，提高预算编制的规范性，具体为：

1）滚动预算，即预算随着时间的变化而延伸，始终保持在一定期限内（一般是1 a）。滚动预算利用长计划、短安排的方法使预算管理人员掌握近远期目标预测情况，以充分发挥预算控制效果。对于房地产项目来说，项目总投资预算可以采用滚动预算，从项目投资总预算中分解出来作为年度项目预算数，再用项目执行数逐渐代替预算数，实时修正和动态监控投资总预算。

2）零基预算，即在编制预算时均不考虑以往历史数据，从零出发分析每一项支出是否有必要，并科学分析支出数额。这种预算编制方法的科学性在于不受以往经验的限制，能够将有限的资金用到“刀刃”上，从而提高资金运用效果和各级人员的积极性。房地产项目的管理费用预算、销售费用预算、新开建项目预算等都可以采用零基预算编制。

3）弹性预算是以项目成本、利润、业务量之间的关系为依据，按照预算期间能预见的各种业务量，编制可以适应各种情况的预算，具有可比性强、预算范围广的优点，可以用于编制弹性成本费用、弹性利润预算等。

综上，预算编制要建立在客观分析外部环境、内部资源的基础上，科学编制，杜绝预算松弛的问题，达成企业经营目标。同时，当企业内外部环境发生重大变化时，要适当进行预算调整，保持预算的科学性。

3.3 严格推进预算执行

预算执行是预算控制的核心环节，在执行中不但要紧扣预算编制，还要结合实际情况，适当进行修改和调整[10]。

3.3.1 解决预算执行力度不足的问题

房地产企业可通过强化项目管理的方法加大预算执行力度。房地产企业管理层要加强对部门负责人的监督，定期抽查任务分解工作，对于不负责任的项目经理，要严肃批评或降职处理。在严格的管理下，预算执行力度才能得到提升。针对任务梳理与分解能力不强的部门负责人、项目经理，企业要通过各类培训提升其管理能力，确保预算编制的有效落实。

3.3.2 建立灵活的预算调整机制

在房地产项目中，经常要根据实际情况调整预算。当各层级负责人遇到需要调整预算的情况时，要按照明确的制度规范审批，在决策机构准入审批后再执行。同时，要以文件形式提交调整内容、目的、预期结果，杜绝毫无根据的预算调整。

例如，营销策划部门在营销活动中受客观因素影响，部分广告不能按计划投放，此时营销策划部门的负责人需按流程申请减少原本的预算额度。决策层将营销策划部门未使用的预算投入其他环节，如原料采购、项目投资等，从而优化内部资源配置，增强生产经营活力。

3.4 加强战略目标与预算计划的联系

房地产企业要合理制订战略目标，并落实到企业各个项目、各个环节中，通过加深战略目标与预算计划的结合程度指导预算管理。具体来说：第1，房地产企业要采用价值链分析方法制订企业战略规划，发现企业核心价值与作业驱动因素，将经营战略、经营动因、预算编制等有机联系起来；第2，在制订施工进度计划、费用预算、资金支出计划时，要提前进行预算管理，根据预算计划与实际情况的差异，获取准确信息，调整短期项目计划，基于企业整体战略目标高度体现预算管理的作用，最终促进企业健康发展。

3.5 全面开展预算考核与评价

3.5.1 全面开展预算考核

在预算考核方面，可设立预算科，整合各业务部门预算员，为预算考核与评价提供组织保障。同时，制订预算考核分部门实施细则，设立预算偏离制度考评、功效系数法下的对标考评，体现绩效考评的公正性。通过推行财务绩效指标前移与财务绩效考核前置诊断，为预算、财务绩效评价提供统一衡量标准。

预算科根据全面预算执行情况进行预算考核：

1）输入数据：对预算项目进行具体说明，确定预算执行单位和预算周期，输入指标权重。

2）输出数据：根据预算方案确定预算值。实际额为该项预算实际发生数值，可以直接填入或来自企业资源计划（Enterprise Resource Planning，ERP）。全面预算管理工作评分根据《全面预算管理工作评分表》评价；考核总评分=∑（各项预算指标考核得分×指标权重），其模板见表1。

表1 预算考核表模板

预算科应立足预算执行结果，评价预算执行效果，找出各预算指标的执行差距并进行综合评价，并将其作为绩效奖惩的依据。

3.5.2 完善预算反馈机制

预算考核后的反馈是预算控制的最后环节，在该环节，房地产企业要根据预算完成情况进行奖惩激励，按照各部门的预算执行结果、项目难易程度、工作规范程度等进行科学合理的评价。针对工程预算执行好、工程成本控制到位的部门，要给予薪酬、奖金或购房优惠等待遇，提高员工的工作热情。针对工程预算执行不到位甚至超支的部门，要及时与部门负责人沟通，了解超支缘由，在必要的情况下采取惩戒措施。