房地产金融发展现状与融资渠道分析

文／周寅 首都经济贸易大学 北京 100070

引言：

房地产企业在中国社会整体市场经济不断发展中发挥着重要作用，是中国国家经济的支柱型产业。在当前我国经济政策与投资决策不断发展变化的背景之下，房地产企业在融资环节有着一定的困难，如果不能有效解决这些困难，房地产业发展将面临一系列问题，甚至可能会面临现金流中断的问题，这可能会直接导致房地产公司破产。因此，需要对于现有的融资工具和融资渠道进行分析，健全房地产金融市场，促进房地产企业的融资继续完善，不断创新。

1.我国房地产金融发展现状

随着我国经济改革开放的不断深化，全国整体的经济和社会的可持续发展程度不断提升，这些都为房地产经济的发展奠定了良好的基础。因此，综合分析当前我国房地产行业发展的实际情况，了解未来发展趋势，才能为今后的融资方式选择提供支持，从而带动我国房地产事业新的发展[1]。

1.1 房地产金融体系

1.1.1 房地产金融组织机构

（1）房地产融资机构相对单一。目前我国房地产行业的融资方式相对单一，主要由股权融资、存款、预付款、国内外贷款等组合而成。除此之外，还有一些其他方式，如利用外资、民间融资等，但通过这些方式筹集的资金比例还是很小，不是房地产市场融资的主要渠道。目前，我国目前的房地产金融主要是通过银行提供相应的贷款，而这种融资方式相对比较单，并不能更好的满足当前房地产企业的发展要求，对于购房者的需求也无法满足。虽然当前在房地产市场中也出现了一些房地产信托和基金，但是依然是在市场处于垄断的地位，导致整个房地产金融市场发展受到较大限制，也面临着较多的风险。

（2）住房公积金制度管理不完善，职能定位不明确。当前我国行政管理机制不断完善的背景之下，住房公积金管理制度不断改进，对于我国的房地产事业以及人民生活质量水平的提升产生了重要的作用。但是部分房屋管理部门不能按要求对房屋进行统一管理，也不能对房屋进行登记。有些分中心往往既与地方公积金管理机构挂钩，又与地方住房管理机构挂钩，这就容易造成监管不到位。另外，住房公积金管理机构作为一个独立的非营利性机构，主要负责地方公积金的归集、管理和贷款审批，可以说它虽然是事业单位，但也事实上从事金融业务，其职能没有明确定位。

1.1.2 房地产金融工具

（1）融资方式单一，未形成多元化融资渠道。由于我国发布一系列的政策，使得一些中小型的房地产企业上市难度增加，无法进入到资本市场进行资本的融资，也就不能获得一定的发展资金。此外，很多国外发展速度非常快的房地产投资信托基金在我国发展受到较大的限制，发展速度缓慢，也不能给房地产企业提供充足的资金。因为没有相应的法律保护措施，融资成本也相对较高，所以一些企业不会优先选择房地产信托的方式进行融资，只有在迫不得已的情况之下才会选择该方式进行融资。

（2）房地产金融创新发展迟缓，产品设计不当。当前我国的商业银行给房地产市场注入了体量巨大的贷款，基本处于垄断的地位，缺乏竞争环境的创设，使得其他的融资渠道发展缓慢，比如房地产基金、证券、债券等。我国房地产业在金融创新领域的发展还存在以下问题：一是我国房地产金融产品类型相对单一，主要是采取吸收外资的方式获取资金，同质化程度较高，在房地产行业中没有体现我国特色的创新产品；二是在房地产行业，从土地开发到最终出售需要很长一段时间，而房地产金融创新产品的成熟期通常不超过三年。三是房地产金融产品面临高风险，一些资金不足的中小型房地产企业不敢贸然进入房地产金融创新市场。

1.2 房地产金融的风险

1.2.1 信用风险

信用风险主要是指由于借款人（企业或个人）不能或不愿意还款，导致银行不能及时偿还本金和利息的风险。房地产企业没有一个相对稳定的收益，而且他们的还款能力有时无法得到保障。在房地产开发的全过程中，商业银行的贷款已经融入到了房地产开发的资金链条中。因此，在我国房地产市场中，各业务环节中存在着大量的信贷风险、市场风险，这些风险都是由商业银行来承担的。金融市场发展受到动荡的情况之下，房地产企业的经营效率下降，出现资金短缺的问题，无法及时偿还银行贷款。而商业银行往往会承担着房地产市场以及信贷的风险，将其转化为信贷风险，这会让自己的利益受到损失[2]。

1.2.2 土地储备信贷风险

我国土地资源来源相对单一，在目前进行土地出让金使用和管理的环节，有些地方政府往往都会抬高土地的价格以获得财政收入的增加，因为各个地区的城市开发和再开发的项目不断的增多，这就使得房地产企业的成本相应的升高。从实际应用效果来看，因为土地储备经营属于政府的一种行为，并且要有大量的资金支持才能实现，所以房地产企业很容易就能从银行得到大笔的贷款。但由于地价的高波动以及以商业银行贷款为主的土地收购和开发，使得购地贷款存在较大的风险。

1.2.3 商业银行经营管理风险

目前，我国商业银行由于缺乏对房地产市场风险的足够了解和防范能力，加之房地产市场的高收益，使得商业银行在追求收益的同时，忽略了房地产市场的风险。商业银行没有重点关注房地产市场的发展变化，导致房地产的风险无法有效的控制，也会给商业银行带来巨大的经营风险。然而，部分商业银行对房地产市场的过度放贷抱着一种盲目的乐观态度，认为政府会对房地产行业进行一定程度的保护，所以没有及时分析存在的潜在风险，也并未采取合理有效的应对措施，有些银行为了能够扩大市场份额，甚至会存在违规放贷的行为，这就导致银行经营面临着风险。

2.我国房地产企业目前主要的融资渠道

2.1 内部融资

内部融资是指，企业内部整合融资，或者通过收集自有资金和信贷账户达到所需的融资。例如，一些中国房地产企业会在楼盘还未施工完成时进行预售，以获取资金。

这类型融资风险更小，效率更高，很多房地产企业采用这种方式。但是，在当前的金融市场环境下，大多数房地产企业公司都存在一些销售管理困难和资金难以回拢的问题。目前企业筹集资金的难度愈发困难，是难以满足企业发展的需要的。

2.2 银行贷款

目前，银行贷款仍然是我国的房地产企业最重要、占比最大的资金获取方式，对于房地产企业来说，在其前期准备、建设，到竣工交付使用的阶段，都需要银行贷款的资金帮助。房地产的开发周期长，贷款期限也较长，对比其他手段来说，有低利率、高金额的优势，能够满足房地产企业的需求，所以一直是我国房地产企业的首要融资方式。

此外，商业银行在经营的过程中，更加重视数据监控工作。在房地产企业经营的过程中，需要使用大量的资金才能实现经营效果的提升，所以很多企业都会和商业银行以及其他金融机构保持良好的合作关系，以提供足够的资金，满足自身经营的需要。目前很多房地产企业向国家金融机构寻求贷款时，能够根据自己经营的需要获取足够的资金支持，并保证各项经营措施落实到位，实现房地产企业的全面发展。与此同时，和其他金融机构对比来说，商业银行的利息较低，资金量比较大，所以是当前房地产企业获取资金的首要选择。

2.3 上市融资

上市企业通过发行股票的方式获取资金，能够为自己提供足够的资金支持，这对于企业的长远健康发展存在直接的影响。对于上市公司来说，能够在短时间内通过资本市场募集足够的资金，满足自身经营发展的需要，对发展水平的提升产生积极的意义。从长远发展来看，资本市场的融资有着重要的优势，能够更好地保证各项融资措施落实到位，也能实现资产重组，保护企业经营各方的根本利益，促进我国房地产企业的发展。

对于目前我国很多房地产企业来说，都在积极的扩大规模，希望能够通过上市的方式获得足够的资金，也会在市场中具备较高的竞争力，尤其是我国市场经济体制不断改革发展的背景之下，通过股票价格的提升，能够获取更高的经济效益，也能使得房地产企业发展加速[3]。

此外，通过公开募集股票的方式，扩大在市场中的影响力，其他金融机构也能够更好的批准贷款。与此同时，在我国私募股权基金的方式不断应用，可以给房地产企业提供更多的融资渠道，经营发展也会更加顺畅。

2.4 发行债券

债券是由需要筹资的一方，向债权人发行的一种金融契约，债券具有法律强制性。债券具有可转让性，债券一般有固定的利率。在发达的金融市场的国家和地区，可以交易债券，在中国典型的债券是国库券。

公司可以通过发行债券的方式进行融资，公司需要支付利息，到期后偿还本金给债权人。债券市场融资对发行方资质管理要求较为严格，而我国的大部分房地产公司企业发展达不到有关的要求，所以对于债券融资的适用范围有限。使用债券融资的方式可以缓解公司的资金压力。与股票市场相比，债券不会稀释原始的股票数据结构，使公司更容易做出集中管理决策，从而避免企业受到外部资本的限制，也能够保证各项经营决策有效的执行。

3.优化房地产企业融资的建议

3.1 完善房地产融资的法律法规

如果政府和相关机构完善法律法规，规范房地产金融市场，则可以对房地产行业的安全发展和融资提供基础。一方面完善房地产企业、社会机构相关的财政和税收管理的法律法规，为房地产企业的经营活动提供一个良好的外部环境条件，最大程度契合房地产市场经济运行需求。另一方面制定完善的金融机构法律制度，规范和引导，如投资信托、房地产基金和金融机构，从而降低融资风险。完善政府支持体系，创造良好的环境，促进房地产融资业务。此外，对于与房地产企业融资管理相关的法律政策法规要加以分析，如对资金的来源和用途加以限制，并加强资金监管和控制。若没有法律依据，金融的创新就有可能存在法律风险。

同时，完善金融机构的法律法规框架，规范和管理房地产信托基金和股票市场等金融机构的投资，降低融资风险，为政府支持提供良好的条件，为房地产公司创造健康的融资环境。此外，有关房地产融资的法律需要更加精准。例如，限制资金的来源和用途，并明确指定不同来源的资金的百分比。

没有相关法律依据的金融发展创新可能会面临法律风险。只有构建完善的法律机制体系，实现房地产市场的规范化管理，融资机制更具完善性，形成完善的法律体系，才能为房地产事业的发展提供支持。

3.2 建设完善的金融市场体系

加强风险控制，才能实现资金利用率的提升。我国房地产企业发展中，融资时需要通过引入有效的机制和监控措施，这是因为融资的环节必然会存在风险，且房地产融资更容易产生系统性风险。建立一个有效的信息资源共享和共享发展机制，避免监管差距，降低监管成本，提高社会监督工作效率，加强机构之间的合作与信息共享，落实各项监控措施，才能确保融资活动顺利完成。金融市场体系分为原发性和继发性的资本市场体系。资金的市场体系分为两级市场。一级市场是银行贷款和按揭贷款；二级市场主要是依靠信贷市场。完善房地产企业金融产品市场经济体系必须立足于这两个市场管理体系的完善与合作。金融市场体系必须共同努力，降低融资风险，拓宽增加融资渠道。

中国的房地产金融市场仍处于初期起步，还没有形成层次丰富的市场体系，所以建立完整的金融产品市场的体系，对于我国房地产企业公司的融资来说是相当重要的，其可以为我国房地产企业提供一个良好、可持续的融资环境，使房地产公司的融资更加多样化、高效，并且降低相应的风险。

3.3 对内部资金结构进行改善优化

房地产公司的资产集中会进一步提高公司的内部负债率，各种高负债水平可以在短期内改善公司的业绩，但对公司的资本周期有着持久的影响。除了高债务，房地产公司也增加了风险，一个错误可能导致整个公司资金链断裂。在实际操作中，严重的情况还可能导致整个公司破产。因此，不仅要改变自己公司高负债的状况，而且要根据企业市场经济发展变化趋势和行业特点改善和优化其内部资本管理结构，并不断积累资金。

房地产企业根据当前经营发展的需要，加强内部经营成本的控制，结合经营实际需要，落实各项资源分配，并保证资金支出有效控制，实现企业经营发展战略。与此同时，房地产企业应建立完善的成本管理体系，发挥出先进信息技术的优势，对整个生产作业环节进行全面的成本控制，使得成本控制在合理的范围之内，不会存在超预算的情况，进而实现经营效果的全面提升，为实现房地产企业的全面建设发展提供支持。

房地产企业应根据企业经营发展情况以及未来发展战略，制定合理的资金需求计划，整合企业内部资金，提高资金利用率，推动企业高水平发展。

如果企业没有制定完善的内部控制制度，极易造成企业面临严重的财务风险，资金利用率不足，影响企业的发展，管理者需要把重点放在筹款过程中，财务管理要更新管理理念，并且加强内部控制，提高金融风险的防范水平。此外，改善企业内部控制环境、管理信息系统、监控机制、风险评估和沟通机制，并建立一个完全协调的内部资源管理会计系统。提高内部控制的有效性，提高金融效率的关键作用，降低融资成本、财务费用。优化运营和行政工作流程，落实各项教学策略和职责，重视企业文化宣传，这些都是通过内部控制实现的。特别是内部审计制度的重要性，落实各项审计工作机制，明确工作的标准要求，积极组织开展沟通和交流，消除各方面因素的干扰影响。此外，还要建设符合企业经营发展需要的应急管理机制，具备足够的应对能力，切实提升工作的效率和质量，满足当前社会的发展需要。

房地产公司目前在开发融资方面需要建立融资风险预警系统，从而实现风险的有效控制，将其控制在萌芽阶段。首先，需要了解风险识别的机制，并根据公司的融资管理方式，为涉及的融资风险建立预警机制。例如，不同的资金来源有不同的金融风险。抵押贷款的主要问题体现在公司财务和高成本管理风险中；外商投资贷款的限制，是在房地产行业的外国投资风险的来源；自筹资金的风险则是自筹资金的金额远远的不能满足企业的需求，政策和利率风险增加了其他融资模式的融资成本[4]。

房地产金融的发展，需要在各个领域的努力，不仅是金融利益相关者的努力，而且房地产企业需要努力优化金融体系。房地产企业在项目开发和企业经营中，构建完善的人才管理机制，合理增加资金预算，并加大力度进行金融方面的投入，建设高水平的工作团队，制定合理的市场开发策略，不仅提高企业的融资水平，也会具备较高的抗风险能力。

3.4 建立更加多样化的融资渠道

目前，国内房地产企业融资模式较为单一，国内现有的融资渠道也远远不能满足房地产企业的要求。因此，提供更加丰富的融资方式，建立更加多元化的融资渠道，是解决我国房地产企业融资问题的关键。

除了传统的银行贷款方式，房地产企业积极进入到金融市场，而金融机构也要从我国的房地产市场出发，了解发展趋势和经营状况，创新多样化的融资方式，给房地产企业的发展提供充足的资金支持。在我国的房地产行业新发展的背景之下，金融结构要顺应新时代的发展趋势，上市多种金融产品，给企业提供多样化的选择，并且为企业选择最为合适的金融产品，提高融资的效果和质量。

结语：

中国经济正在进入新的发展阶段，房地产仍是支撑中国经济的重要支柱之一。虽然，中国的房地产企业在新的发展过程中，将面临许多困难，为了促进行业的健康和可持续发展，全面推动我国房地产行业的高质量发展，其中资金是关键的因素之一。我国房地产市场存在融资渠道相对单一、国家法律法规不够完善、房地产金融产品市场发展不够健全等问题。在此基础上，需要分析房地产金融发展现状以及融资渠道方面存在的问题，并制定正确的解决方案，以确保房地产贷款的安全性和有效性，并且需要积极学习发达国家先进的融资体系与模式，更新融资理念，通过多种新的融资方法和策略，为房地产企业提供充足资金支持，推动我国房地产事业的高质量发展。