信息化视域下房地产开发企业的全面预算管理分析

祖秋菊

（北京金泰房地产开发有限责任公司 北京 102300）

一、绪论

（一）研究的背景、动机

在经济新常态背景下，虽然房地产行业相关政策逐步放宽，但房地产企业所面临的竞争日趋激烈。当前，房地产开发企业面临的竞争不仅有传统的资源的竞争，还有企业综合管理能力的竞争。企业只有重视品牌建设，改进内部管理结构，合理配置资源，才能在激烈的竞争中占据一席之地，为企业的发展奠定基础。在这一背景下，本文以房地产开发企业为研究对象，探讨了信息时代房地产开发企业全面预算管理工作的要求，认为在信息时代，企业要严格执行全面预算管理工作。房地产开发企业要结合全面预算管理流程，找到管理中所存在的问题及其成因，并形成完善的全面预算管理体系，让全面预算管理在房地产企业工作中发挥最大作用，为企业的有序运营奠定基础。

（二）研究的目的和意义

房地产开发企业从获得土地使用权到最后的房屋建成、销售，需要的时间较长，在这一段时间内面临的不确定因素较多。企业的资金是企业的血液，资金管理是企业管理工作的核心，企业要合理规划资金的使用，形成科学的资金管理规划和工作安排，确保企业的资金得到科学配置。同时，房地产企业所面临的市场存在较多不确定因素，企业要优化管理流程。全面预算管理是一种重要的资源整合方式，通过全面预算管理对资源进行配置，能够帮助企业有序完成工作任务。

二、相关概念

房地产企业的预算是以项目为起点的预算，包括对项目的施工进度、成本费用等方面进行预测管理。房地产企业通过对各项要素进行分析、估算和控制，达到提高企业收益率的目标。企业在执行各项资源配置环节中，要合理优化企业资源配置体系。房地产开发项目作为一项长期的工作，企业只有通过预算形成对企业收入、费用、利润、现金流等方面全方位的预测，以及对企业经营计划和管理活动的全方位分析，才能确保企业的资金顺畅流转，避免发生资金链断裂的问题。信息化体系下的全面预算管理要求房地产企业充分关注预算的各类要素，任何一方面要素都会对房地产企业整体的预算工作产生影响。房地产企业只有根据自身信息系统完善预算管理体系，才能实现企业各项工作协调推进。

三、预算编制的方法与程序

（一）预算编制方法

在预算编制环节，房地产企业要根据项目的具体要求，选用科学的预算编制方法。当前，固定预算法是我国大部分企业广泛使用的方法，但是固定预算法缺乏足够的灵活性，无法适应外部环境变化及企业经营需求的变化。

科学的预算编制措施能够让企业的总体经营目标得到正确反映。在企业发展过程中，只有充分关注企业的项目开发和销售，并形成科学的预算编制方法，结合不同项目的实际情况选用预算编制方法，才能准确预测企业的管理流程。本文针对房地产企业常用的几种预算编制方法进行研究，具体如下。

第一，重视项目预算法与作业预算法。首先，企业要重视项目预算法。在企业投资所需要的资金确定的前提下，根据投资项目的特点和方向确定预算编制，合理计算要筹集资金的数额。其次，使用作业预算法。作业预算能够对组织预期作业的数量进行分析，企业要分析各项工作及相应的各种财务、非财务资源需求，以此确定资源配置方案。

第二，明确增量预算与零基预算的特点。增量预算缺点在于无法发现管理的问题，零基预算能够解决增量预算的不足。零基预算作为不参考历史经验开展的预算，适用于人力资源部、财务部等相关部门的预算编制。房地产企业的各部门在编制预算时，以各职能部门的年度工作计划为基础，提出相应的预算编制方法，并细致解释每项预算的具体内容。零基预算能够在各项预算编制的环节中充分考虑投入和产出之间的关系，控制不必要的资源浪费，提高预算工作的透明度，是一种更加符合企业实际的预算编制方法。

第三，合理使用固定预算法与弹性预算法。在房地产企业管理工作中，对于相对稳定的活动采用固定预算的方法，包括人员工资、福利费、折旧费等相关支出，采用固定预算可以节约编制成本；对于和收入同步变动的预算，应该采用弹性预算，包括人员绩效等。

第四，转变定期预算法为滚动预算法。房地产企业的经营容易受到市场的波动及国家政策的影响。房地产企业具有投资时间长、回收期长的特点，现金流成为房地产企业管理工作的核心。企业在实施预算的环节，要通过滚动预算的方式，监控预算的管理情况，并及时调整预算控制流程，确保企业能够实现稳健发展的目标。在房地产企业实施滚动预算的环节，可以结合项目的周期，以3—5年为一个滚动周期，让预算周期和项目周期相衔接。同时，企业对现金流量预算可以按照逐月滚动或逐季滚动方式进行，以有效监控预算变动情况，实现对各项收支的规范控制，帮助企业适应管理需求。

（二）预算编制程序

房地产企业要采用上下结合的预算编制方法开展预算编制，提高基层员工参与预算工作的积极性，从而明确不同层级人员的工作要求。

第一，在每年年末明确下一年度的整体发展规划，由董事会或经理办公会合理分析企业的优劣势，以此制定企业的整体目标，再由预算管理委员会下达预算目标。房地产企业要关注开发计划、预计开发面积、年销售收入等方面的预算，并将企业的预算标准细化分解，形成具体的工作任务目标。

第二，房地产企业的预算管理部门要将具体的管理目标进行宣传，让预算责任中心人员了解预算工作任务。在此过程中，财务部门要与各部门进行沟通，明确各部门所编制的预算工作要求。各部门在预算编制环节中，要认真履行预算编制职责，形成完善的编制措施。财务部门要与各部门及时沟通预算编制的方法、数据来源、编制原因、信息系统的数据查询方法等。各部门应在与财务部门进行沟通的基础上，结合部门的资源配置、业务水平等方面要素，全方位分析下一年度预算工作方案，形成本部门的预算草案。具体而言，企业的开发部门要编制土地付款计划、整体经营计划，明确项目开发周期、竣工时间、交付时间。工程部要根据工程的关键节点，明确整体经营计划及各节点完成的具体时间。成本管理部门负责编制项目建设计划，包括项目销售方案、成本核算方案，按月编制资金支付计划表。开发部门负责收集开发计划和施工进度方面的数据，强化对资金支出成本的控制。销售部门负责销售回款的预算管理，预计预期的销售面积和销售单价。人力资源部预计员工薪金支出。各部门完成编制后上报预算管理部门。预算管理部门对各部门所编制的预算草案进行汇总，并提交企业的管理层。

第三，房地产企业的管理层在对各部门的预算草案进行分析之后，应要求各部门合理分析预算是否可操作，并针对管理流程提出优化要求，让各部门及时进行修正，多次修正之后审议批准并下达执行。

四、信息化视域下房地产开发企业的全面预算管理问题

（一）基础流程建设不完善

房地产开发企业开展信息化背景下的预算管理，要建设完善的信息系统。但是，部分房地产企业的系统建设相对滞后，没有完善的系统对预算管理的数据信息进行整合和处理，无法掌握预算工作中的各类资源配置情况及管理流程开展情况，各项工作难以得到信息系统的控制，导致预算管理效率低下，预算执行控制力度不足。

（二）预算编制未重视信息技术的应用

房地产开发企业在预算编制时，要详细分析预算信息，结合信息技术形成完善的预算编制措施。但是，部分房地产企业在开展预算编制过程中，无法通过信息系统实现对各项预算项目的全方位控制，无法整合预算项目，导致预算编制效率低下。

（三）预算执行对信息系统的应用不足

房地产开发企业应该通过信息系统实现对预算执行的控制与分析。但是，部分房地产开发企业在预算执行的环节中，还高度依靠人工审批，无法通过信息系统执行预算控制，难以将相关事项控制在预算范围内，也无法借助信息系统动态分析预算执行进度及偏差的成因。

（四）信息化视域下预算考核不完善

房地产企业要借助信息系统开展预算考核。但是，部分企业无法结合预算目标完成情况对预算流程进行分析，也未制定相应的奖惩机制，无法充分激发人员参与预算工作的积极性。

五、信息化视域下房地产开发企业的全面预算管理策略

（一）优化基础管理流程

在信息化的管理环境下，房地产企业要完善信息系统。其中，全面预算管理所涉及的各类数据较多，涉及企业的各个环节，并且信息来源千差万别。企业要实施全面预算管理，就要对大量数据进行分析。在信息化环境下，房地产企业要利用信息技术建立信息化的预算管理流程，实现对工作全环节的一体化控制，以达到节约人员工作时间，防范资源浪费的目的。通过信息系统可以实现对预算编制、执行、考核等全环节的控制，以优化预算管理流程，全方位收集企业的各项预算信息，利用现代化的技术对各项财务数据及业务数据进行集成处理，达到缩短数据处理时间，提高管理效率的目标。同时，借助信息系统按照固定的程序及统一的标准化工作流程对预算进行控制，能够对预算管理环节中各项工作任务形成全方位的控制机制，以提高预算管理效率，实现对企业管理全环节的动态监控，以达成预期的战略目标。

（二）基于信息化开展预算编制

在信息化的企业预算编制的环节中，预算主体不仅涉及各职能部门，还要进一步细化到具体的人员，确保预算的收支能够得到细化控制。例如，具体的支出能够细化到支出项目。在信息化环境下，通过对预算进行多维度的编制，能够结合各项具体的预算项目情况，形成细致的预算编制方案，让预算在编制环节中各项工作尽可能详细，形成科学的预算编制方案。

（三）基于信息化开展预算执行

首先，建立事前审批控制机制。在房地产企业的各项业务活动发生之前，要将企业的预算审批流程和支出控制相结合，实现事前审批。在审批流程中，发起人能够获取包括预算已发生额、预算余额等信息，并以此判断是否能够开展相关活动。如果预算额度不够，又必须实施相关业务，那就需要进行预算调整。通过预算调整批准之后，才能够进行支出，应该做到无预算不支出。若相关预算的资源充足，则通过系统发送给相关人员进行审批。其次，建立事中控制机制。房地产企业预算执行环节中要执行审批流程，确保所有资金的支付都符合预算的要求。在审批环节，审批人员要根据职能分析相关业务支出是否有必要、预算项目是否准确、额度是否合理，通过审批之后锁定预算额度。在项目后续进行报销时，通过审批后才能走报销程序，并执行支付流程。再次，建立合理的预算事后分析方案。房地产企业在预算执行的过程中，要定期分析预算执行的状态，并分析预算是否发生偏离。若预算发生偏离，则要根据预算偏离的情况进行纠偏，按照要求有序执行预算。在预算执行过程中，企业要根据预算执行实际情况为依据，确保预算执行的情况能够得到动态分析，并及时关注预算执行流程中的各类问题，确保各类问题得到及时解决。通过对预算执行情况进行定期分析的方式，形成预算执行差异分析报告，详细分析各项经费支出所存在差异的成因，帮助企业有效控制成本费用，提高盈利能力，落实管理工作的要求。企业在对各项成本工作执行情况进行分析的基础上，应该执行相应的整改措施，作为不同层级人员优化工作的依据。最后，明确预算调整的程序。企业在预算执行的环节，若预算产生重大不可预见因素，就要对预算进行适当调整。科学的预算调整程序能够避免预算调整环节的随意性，确保预算调整过程规范。在预算调整过程中，要在保证收支平衡的前提下对调整事项进行梳理，明确预算调整是否必要。只有出现重大不可预见因素才能对预算进行调整，并要确保调整是在收支平衡的前提下对各项工作流程进行分析后进行的。同时，企业要明确调整的具体程序，让预算调整过程能对各项工作进行全盘考虑，形成合理的调整方案，以确保调整流程更加规范、科学，避免随意调整产生的风险。

（四）基于信息化开展预算考核

第一，对预算进行动态考评。在传统的预算管理模式下，房地产企业的预算考评只能根据预算周期进行考评，预算考评的频率较低，无法动态反映人员工作完成情况。为确保房地产企业的人员得到及时激励，在信息化环境下要实现动态考评。另外，企业要建立完善的信息系统，在信息系统中输入各项考评取数原则，明确考评要求及各项指标权重，并自动计算出人员预算工作完成情况，实现对人员的动态考评，确保预算工作中存在的问题能够得到及时处理和解决。

第二，将预算考评与绩效评价相结合。房地产企业在执行预算考评的环节，要将预算考评与奖惩相挂钩，形成科学的奖惩机制。科学的奖惩机制能够约束和引导员工行为，鼓励员工完成各项工作。通过预算考评与绩效评价相结合的方式，形成科学的薪酬分配方法，奖惩并重，确保预算工作任务要求得到落实。在信息化环境下，企业要能够根据预期目标及人员具体情况制定详细的奖惩方案，确保预算考评尽可能细致且合理。

六、结语

全面预算管理是帮助企业实现战略目标，动态优化企业工作流程的方法。通过建立科学的全面预算管理体系，能够有效提高企业的竞争力，对企业的持续发展有着重要的促进作用。随着经济高速发展，房地产企业之间的市场竞争日趋激烈。在当前形势下，房地产企业要充分借助全面预算管理，实现对各类资源的科学控制。本文探讨了房地产企业在全面预算管理工作中存在的问题，认为依靠信息化的机制实施全面预算管理能够有效提高企业的预算管理水平。同时，房地产企业在执行全面预算管理的过程中，要认识到预算是一项系统性的工作，要全面重视预算的要求，结合实际情况完善预算体系，确保企业实现有序发展。