房地产经济可持续发展的路径研究

李颖峰

（北京住总房地产开发有限责任公司 北京 100101）

激烈的市场竞争使房地产企业在发展过程中受到了一定影响，为了赢得更多的盈利机会，房地产企业需尽快探寻合适的改革路径，向可持续发展的目标迈进。但在当下的时代背景下，房地产行业普遍面临着供需矛盾明显、环境污染及资源浪费等问题，对房地产企业的项目开发造成了不利影响。再加上当代年轻人对房产的购买力有所下降，项目最终面对市场时很可能无法获得预期效益。诸如此类因素都影响着地产经济的可持续发展，所以企业应加快转型进程，明确未来趋势。

一、相关简述

房地产经济学是一门交叉性较强的学科，属于产业经济学的范畴，归属于部门经济学，用来揭示房地产经济运行过程中的规律，并对这种规律进行理论化和系统化总结。房地产经济学的交叉性主要表现是与城市经济学、资源经济学、生态经济学的交叉重叠。房地产企业的经营管理必须注重城市土地利用、空间结构等要素，研究土地的开发利用和资源配置，保证可持续发展和生态平衡。

房地产经济的发展过程中涌现出不少科学理论，比如房地产发展倒U 曲线理论、住宅市场发展三阶段理论等。其中，倒U 曲线理论对国民经济发展和房地产经济之间的关系进行分析，发现房地产产值超过临界点，房地产对经济的影响将有正面效应转为负面效应。住宅市场三阶段理论将居民需求划分为生存需求和改善需求，划分出初级（生存为主，改善为辅）、中级（生存和改善并重）和成熟阶段（生存为辅，改善为主）三个阶段。这些丰富的理论知识也为现代社会房地产经济的转型和发展奠定了可靠的基础。

二、房地产经济发展的重要性

（一）为经济增长提供助力

房地产经济的健康发展能够有效提高土地利用率并增加就业岗位。伴随着房地产企业数量的增加，大量的空缺岗位需要弥补，给严峻的就业形势减轻一定的压力。与此同时，高质量的房地产项目代表着区域经济实力。比如，一线城市和新一线城市的建筑物是城市名片，一定程度上彰显着区域内的发展水平，是城市规划的重要部分，超大型场馆和具备科技感的地标性建筑物已成为吸引年轻人聚集的重要元素。房地产经济的稳步发展能够减轻国家的财政压力，显著带动周边产业的发展，为当地储备更多的有形和无形资产，从外部吸引更多人力资源和社会资源，保障其他项目的顺利推进。

（二）促进房地产企业管理改革

房地产行业的发展属于整体层面的变化，而房地产企业的经营管理则属于局部的变化，企业和行业之间相辅相成、不可分割。因此，国家发展房地产经济的同时，对房地产企业提出了更为严格的要求，促进了企业局部性的管理模式改革。目前，已有大部分房地产企业认识到内部管理的重要性，只有夯实自身管理基础，才能保障各项管理措施和决策的推进。比如，有的企业在财务信息化转型、全过程成本控制、企业经营风险管理等方面做出优化调整，通过对自身组织架构、制度、人才管理等进行梳理和重塑，在多个领域提出新的管理思路，使得企业整体经营管理水平大幅提升。

（三）带动相关产业的发展

一个房地产开发项目关系到非常多的上下游产业，比如上游的建筑材料供应产业、下游的家电和家具类产业。房地产经济的可持续健康发展也能够给这些企业创造更多的发展机会。在一个房地产项目正式开工之前，施工单位必须做好更加科学的前期规划和布局，有关部门也要提供必要的支持，项目承包单位依据可靠的施工数据和信息资料推进项目。在此过程中，建材产业能够得到非常多的合作机会。同时，项目竣工后，家电、装修、家具市场将迎来大量订单。可见，房地产经济的可持续健康发展能够有效促进相关产业的发展。

（四）促进社会的和谐稳定

城市化进程带动着医疗和教育的改革，各种基础设施不断建成并完善。为了拥有一个更舒适的生活环境，越来越多的农村居民向城市转移，人口的流动给城市带来了更大的居住压力，炒房和哄抬房价等恶劣行为对社会的和谐稳定构成了严重威胁。因此，为了更好地满足居民的住房需求，房地产行业应加强监管，将房价稳定在合理的范围内，使更多的乡村人口和外来人口有房住，在满足人们实际生活需求的同时，促进房地产经济可持续健康发展，有效保障社会的和谐与稳定。

三、房地产经济发展现状和存在的问题

（一）供需矛盾明显

房地产开发企业更加侧重于一线、二线城市项目的开发，地产项目集中于经济发展水平较高的城市，“北上广深”和部分新一线城市成为房地产企业的首选。地产项目的分布不够均衡，导致供需矛盾日益突出。这种现状主要有两个影响因素：一是沿海地区和大城市的人口密度较高，对住房和基础设施的需求量较大，房地产开发企业在这类城市布局地产项目的风险较小，供不应求。二是虽然城市房价较高，但在教育资源、医疗资源和就业等方面具有优势，在虹吸效应影响下不断地吸引更多人口进入。在此过程中，城市土地有限，人口不断增长，供地规模逐年缩小，使得土地供给和城市化建设需求之间出现明显的矛盾。

（二）环境保护问题

建筑物的增多意味着建材需求的增加，钢筋混凝土等材料的应用给环境造成不同程度的负面影响，城市的绿色空间越来越小，同时伴随着水污染、大气污染、噪音污染等问题。虽然近年来推出了环保材料，比如建材领域的新型生态环保节能材料，采用化学原料和木质纤维等筑模固化而成，减轻了生态环境的压力，但这类环保材料背后的技术和工艺非常复杂，成本较高，若房地产企业采用这类环保材料，就必须承担更高的项目成本。许多企业为了降低成本，仍采用比较传统的工艺和原料，对木材和石材的依赖性较强，生态环境方面的压力并未得到有效控制。可见，房地产经济的发展和国家提倡的节能环保要求之间存在着一定差距，虽然企业和相关部门均在寻求合适的解决办法，但行业改革并非一蹴而就，短期内仍面临较大的环境保护问题。

（三）资源浪费问题

资源浪费问题主要体现在房地产企业的项目管理中。首先，部分企业在施工过程中没有进行合理的规划，办公区与生活区、作业区的划分不科学，从而造成施工现场混乱。其次，建材的采购阶段是资源分配的起点，部分企业采购管理的计划性不强，容易出现过量采购的情况，造成原材料积压，给企业的现金流周转和资源调度带来麻烦。同时，部分建材的保管不到位，出现材料的损耗和资源浪费。最后，施工现场各类工具随意丢弃也比较常见，比如施工模板和脚手架等随意摆放。这种日常的资源管理不到位，会变相增加项目成本。诸如此类资源浪费问题制约着房地产企业的快速发展，局部的发展受限必将影响整体的进步，所以资源浪费问题也会掣肘房地产经济的可持续发展。

四、房地产企业在新业务领域中的拓展

（一）资产运营

2022 年，相关部门提出：要及时研究并提出向新发展模式转型的配套措施，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产行业的良性循环发展。在这种背景下，房地产企业的轻资产运营成为提升市场竞争力的有效手段。资产运营是指企业建立一套涵盖资产采购、建设、运营和退出等内容的管理体系，完善资产数据，制定提升资产价值的管理策略，帮助企业获得更大的经济效益。当前，部分房地产企业已经在该领域积极探索，将轻资产运营渗透至开发建设阶段和物业运营阶段，不断向产业园区、酒店、住房租赁、文旅地产等领域延伸，开拓新型轻资产业务。

（二）城市更新

与传统的二级房地产开发不同，城市更新项目的系统性更强，涉及的环节和利益关系也更加复杂。就北京市而言，城市更新项目涉及拆旧盖新、居民安置、生态人文修复、基础设施改造升级等。在北京市人口饱和的状态下，如何在城市更新过程中对居民进行安置，并在不破坏历史建筑的情况下进行改造，是该城市房地产企业要面临的重点问题。比如，最为典型的北京四合院，作为承载历史的建筑名片，不可以拆迁重建，只能在现有基础上加强修复。因此，房地产企业在面对城市更新这种新业务领域时，要着重培养自身政策研究和市场研判能力、拆迁推进和资金运营能力、新产品开发及品牌塑造能力等。

（三）开发代建

在市场环境不稳定的情况下，开发代建是一种合理规避风险的模式。这一模式最早起源于美国，由拥有土地的委托方发起，拥有地产项目开发经验的代建方承接，建立平等的合作关系。代建方必须在品牌、产品和服务创新、工作团队和成本管理等方面具有成熟的体系，为委托方提供规划设计、项目招投标和交付管理等一系列的项目服务。应用代建模式的房地产企业以万科、保利、绿城等品牌房企为主。绿城2005年首次参与杭州市江干区的城中村改造项目至今，已承接了政府代建工程100 多个，总建筑面积接近1900 万平方米。这种模式下，绿城代建不用承担土地投资成本，只需提供品牌影响力和具体的房地产开发服务即可，大幅降低了自身运营风险。

五、房地产企业未来发展和转型趋势

（一）强化建设规划，构建二级市场

首先，房地产企业在推进相关工作时要注重前期的建设规划，确保房地产项目基于资源节约和供需平衡的原则建设而成，提高土地利用率，同时注意与城市社会人文相结合，明确项目等级和优先级，充分发挥房地产经济对国民经济发展的支持作用。其次，改变以往的发展思路，从城市吸引项目转变为项目吸引人才，利用高质量的房地产项目为三线及以下城市吸引外来人口，减轻发达城市和新一线城市的住房压力，使人口流动和房地产市场逐渐走向均衡，缓解供需矛盾。最后，合理利用贷款，构建二级市场。以房地产金融为基础调整贷款结构，发现资金流动中的风险问题并快速解决，为房地产市场构建抵押贷款二级市场，实现二级市场及市场的金融循环，减少资本与市场之间的矛盾，促进房地产行业的规范化管理，从根源上推动房地产经济的可持续发展。

（二）加强对生态环境的保护

房地产企业在项目建设过程中，需严格遵守国家相关政策，保证地产项目物质功能不受影响的同时，强化生态环境保护。资金实力较强的企业应主动承担社会责任，多引进新型环保材料，为减少环境污染作出应有贡献。同时，房地产企业需树立以人为本的设计思想，建设符合居民实际住房需求的场所，比如保证小区的绿化率和楼间距，确保建材的隔音效果等，打造舒适的居住环境并不断提高生活品质，确保建筑物与环境因素合理搭配，在城市化进程中加强生态保护，促进房地产经济的可持续健康发展。

（三）转型路径与趋势展望

为了促进房地产经济的健康发展，房地产企业应不断加强内部管理改革，明确企业管理转型路径和趋势，全面提升经营管理水平，实现经济效益和社会效益的同步提升。

首先，信息化管理模式转型。优质的地产项目需要大量的资金和资源。各种类型的资源要实现合理分配和控制，需要企业具备高质量的数据信息处理能力。业务信息、财务信息、市场信息及政策信息等，仅靠人工来完成归集和分析并不现实。企业应结合信息化时代背景的改革趋势，引进并使用一体化的企业管理系统，譬如目前集团型企业推进的财务共享服务中心模式、ERP、OA系统等，将地产项目开发与建设过程中的所有数据进行统一的归集和分析，为项目的施工和其他管理决策提供高价值的信息参考，提高办公效率和团队协作能力。

其次，业财融合管理模式的转型趋势。在当下的行业竞争中，一味追求业务开拓或企业规模扩张是不可取的，粗放式管理必然向精细化管理转变。因此，业财融合的科学管理模式应运而生。业财融合背景下，房地产企业内部的财务资源和非财务资源均可得到高效调配，在较长的项目周期内，通过提高资源利用率，有效降低经营成本并规避各类风险。这种管理模式对高风险、高投资、技术密集和资源密集的房地产企业来说大有裨益。业财融合理念下衍生出多种管理工具，如全面预算管理、全过程成本管理、财务战略管理、财务共享中心等。房地产企业应结合自身管理特点，选择合适的业财融合改革路径。

最后，信誉和品牌管理将成为房地产企业未来发展的重要趋势。企业需加强和银行等信贷机构的信誉管理，在社会中树立良好的品牌形象，与银行等信贷机构保持良好的合作关系，确保施工项目获得及时的融资支持，促进项目的稳定开展。同时，房地产项目的开发与建设不能闭门造车，而是要及时掌握市场需求的变化。比如，农村拆迁项目，具备品牌影响力的开发商更容易获得村民的支持，可以快速实现城市化改造的目标。再比如，住宅建成后的物业选择，居民买房过程中对物业管理水平和物业费等比较关注，若房地产企业自有物业的品牌影响力较强，楼盘开盘后的销售过程将更加顺利。因此，房地产企业要重视自身信誉管理和品牌管理，不断提高项目质量，促进房地产经济高质量发展。

六、结语

综上所述，从我国房地产经济的发展现状来看，房地产企业的经营管理仍存在着诸多薄弱之处。经济环境乃至社会人文等因素对房地产经济提出了新的考验，如土地价格的不断上调、资源利用率较低等，影响了房地产项目的开发，也对社会经济造成一定影响。但是，在国家相关部门和房地产企业双方的重视下，这些问题将逐渐得到解决，为了更好地发挥房地产经济对我国整体国民经济的促进作用，各主体之间需携手共进，建立更加科学的管理体系，促进企业管理模式的改革，从社会对房地产的真实需求出发，以更有效的方式解决房地产经济发展中面临的问题，促进房地产经济高质量发展。