房地产建设项目全过程造价控制的关键要点研究

卓佳宇

在现阶段房地产行业经济紧缩的市场背景下，如何在众多房地产企业中脱颖而出，是目前房地产企业寻找的重点。在影响企业发展的因素中，控制建设项目的造价非常重要。降低生产成本是提高企业竞争力的重要手段之一。

全过程造价控制可有效控制项目建设过程中出现的不合理因素，且针对已发生的问题，应选择合理的优化方案为项目管理提供支持，因此房地产企业需要引入全过程造价控制对建设项目进行成本管控。

1 全过程造价控制对房地产建设项目的重要性

1.1 提高房地产开发商经济管理的准确性

为了促进建筑工程施工质量的提升和快速的完成任务，保证项目建设取得整体性的效果，用最少的成本获得最大的效益是从始至终追求的目标。因建设工程技术较为复杂，设备具备大型化和机械化特征，因此施工队伍也需要更强大。所以在工程施工过程中，会引发一些不稳定的因素，导致工程造价管控较为困难。建设项目造价过程分为前期投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，阶段越往后，越接近真实的成本，而在前期阶段往往最容易形成造价的失控，决策阶段未能充分考虑当地的建设环境，设计阶段未能控制桩基、围护的成本，包括工程量计算失误、管理滞后等等，都会极大地影响建设项目的造价。因此，造价咨询人员应该全过程参与，将阶段过程与造价紧密结合在一起，该行为对房地产企业控制准确的造价具有非常重要的作用[1]。

1.2 及时降低房地产企业成本控制的风险

在设计阶段和施工阶段，全过程造价工程师可以通过全面、系统的分析，及时对影响项目造价的不确定因素进行综合评估，合理分配目标成本金额，保证各个环节的使用资金充足，应避免因资金不足导致超目标成本风险，以免给项目造成不必要的资源浪费，从而保证施工工作意义的实现和有效发挥。

随着施工现场引进先进的施工技术，虽然在一定程度上有效提高了施工质量和施工效率，使得建筑工程的功能实现多样化，但是与此同时往往伴随着建造成本的增加，并且在实际施工过程中也存在一定的不稳定因素，因此落实全过程造价控制，对其系统化分析，研究其产生的影响要素，对其综合评估，这样不仅能确保预算资金的科学、合理性，降低产生的风险，实现高效化管理，也能为房地产企业的生存提供保障。

1.3 保证精准的预算

在房地产项目全过程造价控制的管理过程中，需要对各项资金进行全面分析，成本部门以及造价管理人员需要以工程造价的实际预算金额为基础，确定投资金额，从而保证整个工程施工项目的优化发展。全过程工程造价管理工作为一种动态性的造价管理形式，和一般的工程造价管理形式不同，不仅能提高项目整体成本控制的精确程度，也能在项目管理过程中分析工程成本造价管理的问题和存在的缺点，完善建设项目工作顺利发展。同时，也能对发现的问题进行调整，得到充分解决。将其应用到房地产建设管理工作中，确保成本管控工作的可行性和准确化，实现全过程造价控制工作的顺利实施，以维护房地产行业的可持续发展。

2 房地产建设项目中全过程造价控制的关键要点

2.1 投资决策阶段的造价控制

房地产建设项目最前期的阶段为立项和可行性研究阶段，在决策阶段编制的投资费用通过审批后将作为该项目的最高造价，在一定程度上决定了项目是否能顺利开展，因此在这一阶段需要全方面考虑问题，站在多角度的立场，对拟建项目进行经济评价，选择技术上可行、经济上适用的建设方案，在优化建设方案的基础上，编制得出高质量的项目投资估算，使得在未来项目建设中起到真正控制项目总投资的作用。可以通过前期的综合评估，给出完整、有效的建议书和可行性研究报告。成本分析人员通过优化企业资源配置，为企业提供最优的投资方案，并根据现场实际情况，及时调整投资策略，保证投资决策阶段的合理性[2]。

2.2 设计阶段的造价控制

在项目落地后，便要进行初步设计，设计阶段影响的造价大概占整个项目造价的60%～70%，因此对设计阶段的造价控制是节约成本的关键，具体为：第1，初步设计会提供多版方案，需要对这些方案进行比选和优化，房地产建设项目是对建设环境要求很高的住宅类项目，在满足工程条件下，结合未来建筑发展的趋势，并考虑方案中存在一定的灵活性，选择最大程度节约成本的方案[3]；第2，在施工图设计阶段，目前普遍使用限额设计，根据已经批准的设计任务书和投资概算指标来控制施工图设计金额，设计单位需要充分考虑甲方的项目需求，平衡设计质量与造价之间的逻辑关系，提供出令甲方认可的、优秀的方案。第3，需要提出的一点是，如果采用限额设计，应在合同内写明相关条款，明确设计公司的责任，达到有效控制造价的目的。

2.3 招投标阶段的造价控制

招标文件是开展招标工作的前提，对于房地产建设项目来说，有不同的招标方式的选择，是选择直委还是其他招标方式，需要结合我国现有的招投标法律，以及建设项目当地的政府部门给出的各项规定，甚至存在一些垄断单位的情况，在实际项目中提供多个招标选项，以保证该阶段的顺利进行。

一份细致完整的招标文件可能会决定整个工程质量和造价成本，全过程造价咨询单位需要选派专业水平较高的造价工程师参与招标文件的审核和编制工作，加强对招标文件的编制和管理，对商务标部分的工程量和招标控制价进行严格审核，提高招标文件的规范性和严谨性，从而保证招标文件的合理性，同时保证招投标过程的合法合规性，不但能围护甲乙双方的合法权益，而且能避免合同纠纷[4]。

2.4 施工阶段的造价控制

施工阶段在一定程度上直接影响着建筑工程的最终质量。对于房地产建设工程项目而言，施工阶段合理的造价控制工作可以促进项目更加高效地落地。此外，由于房地产工程项目的施工周期普遍较长，人材机的价格会因市场行情的变化而产生波动，因此，工程造价工作人员需要对近期的价格变动情况非常熟悉，详细了解各种材料的价格以及质量情况，实现动态化监控[5]。

施工过程中变更施工方案的情况也经常发生，这些情况都会对全过程造价控制工作造成不同程度的影响，因此，需要管理人员时刻关注施工现场情况和进度，以便根据实际施工进度及时调整管控方案，并且规范合同管理。同时，对于影响全过程造价控制效果的其他因素，造价人员也应提高重视程度，加强内部管理，以便将施工阶段的造价提前控制在合理范围内，进而确保后续全过程造价管控工作的顺利进行。

2.5 竣工结算阶段的造价控制

竣工结算阶段的造价控制应注意以下2 个方面：第1，工程竣工结算是房地产建设项目造价控制的最后一步关键性工作，是检验工程合格与否的重要步骤，证明投资效果收尾工作。管理人员应认真核对施工图纸和合同技术要求，并检查施工质量，确保施工质量满足相关标准与实际建设要求，对于现场未做、漏做的部分形成会议纪要，作为结算依据；第2，全过程造价咨询人员应做好签证变更决算审计工作，严格执行合同的具体约定，另外，属于合同约定外，项目实际发生的事项，按照合同约定适用的工程量清单计价规范、工程消耗量定额、人工单价依据等，做好材料价格确定等资料，完成合同索赔和未做、漏做部分扣除工作，实现竣工结算阶段的规范化和系统化管理。

3 房地产建设项目全过程造价控制存在的问题

3.1 重点环节管理不充分

在房地产项目的投资决策阶段实际操作过程中，往往存在对此阶段重视不足、可行性研究不深入、市场调研不够充分等问题，导致项目投资估算不准确，为后续的造价控制留下隐患。另外，在前期设计阶段，设计公司考虑问题的角度是很片面的，他们往往更注重的是建筑设计的艺术感和美观，而忽略了对项目成本的把控，对于是否会影响造价的问题关注度不高，从而引发设计深度不足、后期设计变更频繁等问题，这就导致了工程造价会因此提高，造成整个建设过程中工程造价控制的不合理的现象频繁发生，即使有限额设计的条款制约，设计公司对造价信息不是很敏感，这就导致了设计图纸测算出来的金额超过目标控制成本的情况。此外，大部分的造价失控都是由于忽略了前期控制，更多看重施工环节，而全过程造价控制的关键在于工程的各个阶段，因此无法达到预期的造价控制效果。

3.2 房地产企业制度存在缺陷

房地产企业的管理是从上至下安排工作，管理层如果对全过程工程造价的认知较浅，单一地认为成本控制是成本部门或者施工单位应该考虑的，只关注于财务方面的资金流动情况，而忽略了财务上的支出都是基于造价数据提供的支撑[6]。管理层在管控过程中缺乏明确的战略规划，导致企业盲目扩张，项目质量参差不齐，一旦没有控制造价的意识，那么下面工作的各个部门也不会有控制造价管理的想法，只专注于职责范围内的事，无法形成统一的管理。无成本意识的管控项目将会导致目标不清晰，管理混乱，又何谈为企业谋取最大化利益。长此以往，甚至会导致企业在市场变化时无法及时调整战略，错失发展机遇，逐渐沉没在市场的洪流中。因此，要提高企业管理层的造价认识，健全全过程造价管理制度，将各个阶段的管理工作与造价管控相融合，落实好全过程造价控制。

3.3 管理人员专业水平参差不齐

在进行全过程造价控制的过程中，控制水平的高低与管理人员的专业水平有很大关系。因为没有足够的高素质专业化人才，使项目后备力量空虚。因专业领域内的人员数量偏少，相关的人才在质量上也存在落差。例如，施工工程师缺乏工作经验，且专业水准较低，就会忽略方案实施前，在合同招标时期编写的相关技术要求，无法精确掌握施工节点，容易导致返工问题，致使造价出现较大变动，形成无效成本，无法做到对单方面的施工流程乃至整个项目的全面管控[7]。同时，本应提前制订科学合理的施工组织计划，但因工程管理人员的业务水平不一，且未制订计划，导致施工组织工作不到位，使全过程造价管控工作存在漏洞，引起建设项目造价失控。

4 完善全过程造价控制的对策

4.1 提高设计优化水平

设计阶段是整个建设项目的关键，房地产企业应该做好设计阶段的方案比选和优化，在满足相关建筑规范要求的前提下，以减少投入产出比为原则，充分考虑当地的实际情况，核实基础资料的准确性、可实用性，地质勘察报告的准确性等。例如，拟建工程地质情况是否存在恶劣条件，如溶洞等、建设项目周边的道路管线等资料、未来规划的市政道路、给排水管线、能源、电力通讯管线的接点关系等。匹配当地市场的需求，控制建筑材料成本与空间利用率，对设计方案做出合理的调整，间接地减少项目后期各个阶段发生的影响成本控制的风险因素，以达到节约项目成本的目的，谋求最大化的经济效益与社会效益。

4.2 建立健全科学合理的全过程造价管控体系

想要在房地产建设项目中切实落实好全过程造价控制，必须完善相应的管理机制，提供完善的制度，促进全过程造价控制的发展。例如，合同管理问题，严格按照相关规范及标准制订合同，减少模糊条款，仔细考虑合同的全面性，调整合同文件中的影响因素，减少造价管理问题发生的风险，健全全过程造价管控的时效性，突出全过程控制在项目管理中的重要作用，解决因造价控制不合理造成的项目管理问题，在前期招投标阶段就干预施工成本。

整个项目团队树立全过程造价意识也非常重要，当管理层也具备了全过程造价管控的意识时，下属的各个部门发出指令就不会偏离方向，各岗位工作人员都能以成本控制和管理系统化程度提升为目标，为最终获得良好的成本控制效果奠定坚实基础。

4.3 提高造价管理人员的专业素质

全过程造价管控过程中出现的许多问题，其中重要原因往往与造价管理人员的专业水平有很大关联，即使现在已经用软件计量代替传统手工计算，但一些传统的思维定式仍然会成为影响企业发展的阻力。例如，只考虑工程量计算和套价，而忽略了地方规范、法律法规等其他角度。因此，企业有必要组织造价管理人员进行多方面的培训，促使员工使用新思维考虑问题，培训内容包括行业标准、地方规范、法律法规、施工工艺、计价规范等，不但要让员工夯实自身的造价技能，又要了解建筑有关的其他知识，丰富自身的专业技能。于此同时，增强员工的职业道德培训，以老带新，互帮互助，有利于团队融合，提高工作效率，促进企业发展。

5 结语

全过程造价成本控制是贯穿于工程建筑项目始终的重难点，其管理是全生命周期的，房地产企业想要在目前复杂多变的市场经济环境中生存，不仅要关注建设项目的质量，还要树立全过程造价控制的思想。同时做好各条线部门之间的沟通，确保在不同阶段的造价控制均得到较好的成效，做到精益求精，才能提高项目整体的经济效益，保证房地产企业健康发展。