老旧小区改造背景下的区住宅适居性改造策略研究

汪建平

厦门思明城市开发建设有限公司 福建 厦门 361000

当前我国全面进入城市更新时代，城市发展由过去的“增量开发”转变为“存量治理”，老旧小区改造被提上了日程。城市老旧小区中的住宅建筑大多存在老化严重以及居住性能和品质下降等问题，与目前居民的日常生活不甚匹配，面临着更新提升的紧迫现实。基于此，在老旧小区改造背景下对城市住宅适居性改造策略的研究具有重要的理论价值和现实意义。

1 老旧小区改造背景下住宅适居性改造原则

1.1 共同缔造原则

“共同缔造”是指美好环境和幸福生活共同缔造，希望通过改善居住环境来提升生活的幸福程度。老旧小区改造涉及内容多，“共同缔造”的参与主体主要有政府、居民和社区规划师，在进行改造过程中要发挥各主体作用，政府引领，以居民为中心，三方甚至多方力量互相协助，调动居民积极性，整合各方力量共同完成改造任务。建立党建引领、协商共治、横向到边、纵向到底的新机制。使得整个改造工作实现共谋、共建、共管、共评、共享。“共同缔造”的核心是公众参与，这一原则在老旧小区改造中起着重要作用。通过在改造过程中鼓励、引导居民积极参与各项改造工作，发挥居民主人翁的意识，使政府及设计团队能够快速、准确地了解居民改造诉求，避免中途产生矛盾影响改造进程。在改造过程中的不同阶段持续收集和分析居民诉求，确保能够更准确的做出针对性的改造策略[1]。

1.2 地域性原则

在进行住宅屋顶和立面的改造过程中要遵循住宅建筑与周边环境和其他建筑相协调的原则，改造各参与主体应当充分认识到当地建筑特色和居民的日常生活需求，注重所在街区乃至整个城镇整体形象特征的塑造。宜突出当地地域性的风格与特色，传承历史文化的积淀，体现时代精神，切不可为了所谓的“独特”搞一些“奇奇怪怪”的住宅改造。

1.3 渐进性原则

我国城市化发展进程中，速度快、强度高的城市建设和开发带来进步的同时，也暴露了许多环境污染和建设无特点等问题，并且以往大拆大建的城市更新模式也并不满足目前的城市发展规律。因此，在之后的住区更新以及住宅改造中，应当采取小规模的、循序渐进的改造方式，充分认识现状特征，做好改造前的诊断评估，保留其精华，改造其不合理的部分，以最小的代价来进行住宅的有机提升。

1.4 生态化原则

城市老旧小区住宅适居性更新改造应当充分考虑当地的环境特征。尽可能采取较为经济的改造方式，要尽可能避免改造过程中对当地生态环境以及居民生活造成的影响。使用生态化的技术手段、环保的建筑材料、合理的施工手段，减轻住宅建筑本身的能耗的同时提升住宅建筑适居性[2]。

2 思明区老旧小区适居性改造策略

2.1 项目概况

项目涉及思明区筼筜街道——包括湖光社区的长城小区、建行宿舍，槟榔社区的槟榔西里（商冷宿舍、东明路182-184号）、槟榔花园，振兴社区的石亭路单号区、石亭路双号区，毗邻湖光路、湖明路、凤屿路、湖滨南路，湖滨北路、体育路、交通便利，靠近筼筜湖、南湖公园，风景秀丽。项目总建筑面积约208530㎡，共103栋314梯3086户。

2.2 老旧小区改造背景下住宅适居性改造目标

2.2.1 住宅配套设施齐全

住宅配套设施齐全包含完善基础设施和配备其他便民设施两方面的内容。其中，完善基础设施是针对住宅各类电缆走线不合理、相互缠绕、电线设计功率不足、给排水管道老化、堵塞、水表共用、住栋消防设施缺乏等问题提出的改造设计目标；其他便民设施是针对住宅无障碍设施缺乏、住宅标识系统的缺失、住宅安防设施缺乏、住宅无电梯设备提出的改造设计目标。

2.2.2 住宅围护体系完善

住宅围护体系完善包含屋面更新、立面更新和构件规整三方面的内容。其中，屋面更新是针对屋顶年久老化、发霉、变质、脱落所带来的漏水和结构安全问题提出的改造设计目标；立面更新是针对墙面老化破损、缺乏保温、窗户老化气密性不足、阳台开敞带来的室内物理性能欠佳问题，结合外围护结构节能改造提出的改造设计目标；构件规整是针对太阳能设施、空调机位、雨棚、置物架、防盗网、等外墙悬挂物以及各类缠绕管线提出的改造设计目标[3]。

2.2.3 住宅形象美观

住宅形象美观包含住宅形体比例均衡、住宅材料选取具有地域特色和住宅颜色与周围环境协调三方面的内容。其中，住宅形体比例均衡是针对住宅屋顶比例失衡、住宅立面扁平、无分段构图等问题提出的改造设计目标;住宅材料具有地域特色是针对住宅材料缺乏地域特色，千篇一律提出的改造设计目标；住宅颜色协调是针对住宅现状屋顶颜色杂乱且饱和度高以及立面颜色色调较为单调和暗沉与周围环境不相适应提出的改造设计目标。

2.3 老旧小区改造背景下住宅适居性改造设计策略

2.3.1 住宅围护体系改造策

（1）屋顶防水保温改造

屋顶作为住宅建筑围护体系中的一部分，由于其位置处于建筑的迎水面和承水面，在风雨侵蚀下容易出现屋顶面层老化、脱落等问题。这就会导致其保温防水性能下降，影响建筑屋顶使用寿命的同时也影响室内居住的湿热环境舒适度。因此对于屋顶防水和保温的改造修缮和后期养护是十分必要的。片区住宅屋顶形式有坡屋顶和平屋顶两种。绝大部分屋顶存在漏水和防水材料使用超过年限的情况，对于屋顶采用防水保温一体化设计（图1）来提升屋顶性能。屋面防水做法较为简单，在进行水泥砂浆铺底找平后，铺贴SBS防水卷材即可。

图1 防水保温一体化

屋顶保温改造就是在屋顶增加保温隔热材料，提升屋顶的防护性能。屋顶保温一般结合防水一起做，住宅建筑平屋顶防水和保温的方式有正置和倒置两种，主要区别是位置不同。要设置一层隔气层在保温层之下，隔绝外界对材料的侵蚀。正置式一般采用在原防水层劣化失效的情况下。做法包括先对原防水层劣化部分进行修复或将现有其直接改为隔气层；然后在屋面铺设具有防水的保温隔热材料，最后以保护层封顶。屋顶保温层设置在防水层上面为倒置式。倒置式保温层能够将防水层与自然环境隔开，避免自然条件对防水层造成损害，延长防水层寿命。同时还能有效解决顶层室内屋顶渗水的问题，延长住宅建筑使用寿命。倒置式比较适用于屋顶防水层情况良好的情况，在防水层上铺设保温材料，以完善屋顶热工性能[4]。

（2）屋顶形式改造

以某小区为例，重新调整坡屋顶坡度，使其比例协调，更改山墙面马头墙形式与比例，将原来斜向墙面改为水平方向，增大坡屋顶坡度，使其更具立体感，简化檐口形式，用铝扣板屋脊代替原有瓦片屋檐，使用轻钢龙骨屋架代替原有木屋架，增加屋顶结构稳定性的同时减弱对建筑的荷载，屋面铺装采用环保的彩石金刚瓦或者合成树脂瓦，颜色选取当地普遍使用的暗红色。

（3）窗户性能提升

窗户作为建筑中大面积的开洞，与外界连通所以是室内能量散失的主要通道。因此解决提升室内舒适度的问题关键在于提升窗户性能。片区住宅建筑存在部分阳台开敞以及楼梯间无窗户的情况，并且大部分居民家中都在使用单层铝合金窗户。单层铝合金窗本身的气密性差，同时铝合金材料导热系数高，使用年限较久之后就容易出现老化情况，导致保温隔热、隔绝噪声、防水等性能不佳，严重影响居民日常生活。因此，在适居性改造中，对开敞阳台进行封闭、安装楼梯间窗户、提高老旧窗户的物理性能就非常重要。住宅窗户性能的提升有多方法，一般来说更换玻璃和窗框材料、增加玻璃厚度、增加中空层、做好气密性都较为常见[5]。

窗户窗框材料的的选择上，可选用导热能力较差的材料，减少热损失。窗框可以选择空心的形式，并在空心部分加入一些隔绝热量的材料，具体结构形式见图2。住宅建筑原本使用的木质、铝合金窗框可以更换为目前较好的断桥铝窗框，断桥铝窗框增加了隔热部分的铝合金窗框，既具有铝合金的轻质耐久性也有较好的隔绝热量的能力。另外塑钢窗也是目前市面上较普遍的窗户材料，耐久性和保温隔热性都较为出色，并且相对来说造价较低。但是塑钢窗框存在强度较低、易被腐蚀的缺点，所以从优选择断桥铝窗框进行改造。窗户的玻璃可采用Low-E玻璃，这是一种低辐射玻璃。它传热系数约为2W/（㎡·K）。相对一般玻璃来说，在保温隔热、隔绝噪声的表现上更加出色。在满足热工性能提升的同时也可增加玻璃厚度或者玻璃的层数，利用真空层增加玻璃的热阻性能，同时起到隔绝噪声的作用。

图2 窗户中空玻璃构造

2.3.2 住宅配套设施改造策略

对供水系统的改造：目的是为了保障生活用水水质，同时节水、降低管道噪音。通过一下方式改造：选取更加安全耐久、节能节水的管材更新供水系统；更换水表，如IC卡水表等智能水表、设置防倒流器等，解决老化破损的水管和合用水表的综合问题。在条件支持的情况下加设管网监测系统能够便于后期系统维护，增加直饮水系统进一步提升用水品质。

对排水管道的改造：由于老旧管道主要以金属和PVC材质为主，长期使用后由于管道材质的腐蚀和老化，常产生堵塞渗漏和雨污合流等问题。所以可通过以下方式进行改造：替换和修缮已经破损的旧管道；疏通、清捞未损坏但是出现了堵塞的管道；对小区的排水系统进行涝、污排水改造，对地上地下以及楼栋外的雨污水管网进行梳理。结合当地的气候特点和城市海绵化改造需求，因地制宜设置各种雨水排放、回收、净化设施，同时实施雨污分流治理。可以通过将屋顶落水管断接和阳台水分流等技术实现。

对电气设施的改造：现存的电气设施相关问题主要有，当时设计功率不足导致线路无法承载现在的大功率用电需求；线缆老化现象严重，走线混乱，安全隐患突出。所以要在充分考虑到目前用电需求负荷的情况下对电气设施进行改造升级。具体方法有：室外电气设施的改造可以优先考虑采用缆线管廊的形式，对各类电力、通信线缆进行集约化管理，同时尽量将架空的线路入地改造。公共空间部分的电气线路应穿管或收入槽盒中，减少线路的暴露；把原有的非成套表箱、破损锈蚀的表箱或其他存在安全隐患的表箱进行更换，改造成一户一表的形式，将传统电表更换为远程智能电表。

对消防设施设备的改造：应在住宅楼内部楼梯和走道处设置醒目的标识，在不影响疏散的位置增加消防设施如灭火器、消火栓、砂石袋等。同时对消防通道进行清理和维护。在条件允许的小区，配置智能消防系统、火灾报警系统、消防给水设施等，能够极大的提升片区应对突发火情的能力。

3 结语

综上所述，随着近些年生活水平的大幅提升，我国城镇居民的家庭组成结构、个人生活习惯等方面也在进行着变化，居民对住宅建筑的居住需求也在不断提升，老旧住宅由于使用年限较久，在许多方面已经变得不适居，无法满足居民居住需求，并且影响居民日常生活，对老旧住宅建筑适居性的提升是非常有必要的，是提升居民日常生活幸福感的重要举措。本文以国家老旧小区改造政策为依据，在老旧小区改造背景下，以思明区老旧小区适居性改造项目为载体，明确改造目标为提升住宅适居性，提出了老旧小区住宅适居性改造策，以期对既有住宅适居性提升提供可参考的经验范本[6]。