猝然离世的前同事，还欠她28万买房款

贾瑛

近两年来，家住广西柳州的赵学敏母女愁得可谓茶饭不思。原来，两年前赵学敏委托女儿钱玉玲将自己唯一的房子卖了。

买卖房产本是寻常事，但这一例却有着诸多不寻常：钱玉玲将房子卖给了前同事，房子已过户而前同事却迟迟不付清房款，更糟糕的是，前同事突患急病去世了……

拿着前同事生前亲笔签名的两份协议，赵学敏母女决定打一场“稳操胜券”的违约官司，官司能打赢吗？

70多岁的赵学敏有一个已经出嫁的女儿。在赵学敏的老思想里，女儿已经出嫁了，自己不能再指望，因此，即使老伴过世多年，女儿钱玉玲也很孝顺，但赵学敏就是不愿和女儿共同居住。除了思想保守的原因，赵学敏也不愿给女儿一家添麻烦。

直到2018年4月，赵学敏患上类风湿性关节炎，腿疼得走不了路，她才接受了女儿的建议，搬去和女儿一起生活。

由于钱玉玲和丈夫都是普通工薪阶层，两人还有个正在读书的儿子，所以生活压力不小。虽然他们都愿意照顾赵学敏，也主动承担了赵学敏的全部生活费用，但赵学敏思前想后，还是决定把自己名下那套70多平方米的房子卖掉，自己留小部分房款以备不时之需，其余的房款都给女儿。

钱玉玲担心母亲失去唯一的房产后，日子过得不踏实，所以起初并不赞成卖房，而是建议母亲将房屋出租。但是，母亲却坚持要卖房。

无奈，钱玉玲考虑到当时的房价处在高位，加之一家人也没有时间去管理，于是便同意了。2020年春节后，赵学敏因为身体不好，卖房一事就全权委托给女儿办理。凭着母女之间的感情，房子卖给谁、怎么卖，赵学敏压根不过问。

就在钱玉玲尽力寻找可靠买主时，以前的同事李桂国主动找到她。李桂国早些年辞职下海经商，在广西和广东之间来回做生意。两人在单位时关系不错，听说钱玉玲有房子要卖，李桂国就提出购买，并且非常急。

原来，李桂国在几年前与前妻周慧萍协议离婚时，就曾答应前妻，会在学区好的地段买一套房给前妻和儿子李柳生居住。由于李桂国当时资金周转出现问题，所以迟迟未能兑现。

在周慧萍屡次催促下，李桂国着急起来，得知钱玉玲要卖的这套房附近有名校——35中学，就恳请钱玉玲把房屋卖给他。真可谓“瞌睡递枕头”，钱玉玲和李桂国一拍即合。李桂国开出的价格是个吉祥数——58万元。钱玉玲觉得合适，便打电话给母亲，母亲也认为可以。

可是，在双方签协议时，李桂国这才如实相告，自己一下子拿不出这么多钱来。怎么办？情急之下，李桂国便与钱玉玲商量，自己先付30万元，等把房子过户到他名下后，他就拿房产证去办理抵押贷款，再付清剩下的钱。并且，李桂国还表示，只要先拿到房产证，把儿子的户口迁过去，不耽误儿子上名校，交房、搬家都不急。等他把房款全部付清了，钱玉玲再交房也可以。

话已说到这个份上，钱玉玲如果不答应的话，就显得有点不顾朋友情分了。加之自己也信得过李桂国的为人，钱玉玲就答应了。而出于对女儿的信任，赵学敏也没有反对。

同年4月，钱玉玲与李桂国签订了《房屋买卖协议》，钱玉玲收下30万元房款。房子过户到李桂国名下后，依照约定，等他付清尾款28万元，钱玉玲清理好家里的东西，交付钥匙给李桂国就行了。

不过，计划总是赶不上变化。时隔数月，李桂国找到钱玉玲说，贷款不顺利，还需要时间，可儿子李柳生原来的住处离35中学较远，上学路上很费时间，他希望钱玉玲能让他的儿子提前住进那套房子。

钱玉玲一时心软，就答应了。可是，她没想到，把房屋交付给李桂国后，麻烦随之而来……

周慧萍带着儿子李柳生搬进新家后，钱玉玲就很少见到李桂国了。即使见了面，只要她提起余下的28万元房款，李桂国就找出各种理由来敷衍，这让钱玉玲很不放心。

后来，在钱玉玲一再要求下，2021年5月15日，李桂国与她签订了一份《房地产买卖补充协议》。约定李桂国在2021年9月1日前付清余款，否则，周慧萍和李柳生就要把房子腾出来，返还给钱玉玲，并把房产证重新变更登记到赵学敏的名下，支付赵学敏3万元违约金，由此产生的各种费用也由李桂国承担。

看着李桂国在补充协议书上签字、按印，钱玉玲安心了不少。可时限已过，李桂国非但没有如期付款，连人影都不见了。对此，赵学敏急得生了一场大病。钱玉玲觉得愧对母亲，决定打官司维权。

11月下旬，钱玉玲以母亲的名义，将李桂国告上柳北区人民法院，要求他按照补充协议的约定，返还房子并承担违约责任。母女俩认为，既然他们手里有李桂国亲笔签名的《房屋买卖协议》和《房地产买卖补充协议》，这场官司就能稳操胜券。

可是，突如其来的变故却让她们措手不及——李桂国在开庭前突患急病去世，且已火化。这可把他们惊得目瞪口呆，惋惜之余，赵学敏母女还是向法院申请把案件的被告人变更为李桂国之子李柳生。因为在他们看来，既然李桂国已经拿到房子，却未付清房款，那么李柳生作为他唯一的法定继承人，就有义务替父履行協议，返还房屋并承担违约责任。

李柳生年纪还小，周慧萍又不愿意处理前夫惹出的麻烦事，所以没有代替儿子出庭。钱玉玲则代表母亲在法庭上作了详细陈述，从卖房子到签订协议，再到打官司，同时向法院递交了由李桂国亲笔签名的两份协议。

不过，这些协议真的如赵学敏和钱玉玲想的那样，能够帮他们打赢官司吗？答案是否定的。

了解完案件的来龙去脉，法院认为，公民的合法财产受法律保护，但保护的方式却要符合法律的规定。本案中，《房屋买卖协议》是赵学敏和李桂国的真实意思，合法有效。赵学敏收到了第一笔30万元的房款，房屋也过户到了李桂国名下，这就意味着协议开始履行，房子已经交付。按照我国的房产登记制度，房子所有权的转移以登记为准，除此之外的东西都不能作为判断房产归属的依据。虽然李桂国没有按照约定支付剩余房款，但赵学敏却同意提前过户，所以李桂国已经通过合法的登记取得了房子的所有权。而问题恰恰出在了这里，因为根据法律规定，财产所有权一旦合法转移，任何一方反悔提出返还，不会获得支持。

2022年4月，柳北区人民法院作出一审判决，驳回赵学敏的请求。

赵学敏拿到判决书后，感觉很委屈，明明没有收完钱，难道就因为自己好心答应提前过户，如今就要承受如此巨大的损失吗？如果法律不问青红皂白，只看房子登记在谁名下就归谁，还有公平吗？那份约定返还房产的《房地产买卖补充协议》，难道是一纸空文吗？

钱玉玲在法定时限内，帮母亲上诉到柳州市中级人民法院，而那些令他们疑惑的问题，也由于这次上诉得到了解答。

法律當然不会不公平，但《房地产买卖补充协议》如今真的没有什么用处了。法官向上诉人解释说，如果李桂国仍健在，他也同意履行，只要双方达成一致，那么返还房产和支付利息都不在话下。但就算他还健在，如果不愿意返还房子，也很难要求他做到这一点。因为房产登记和法律的规定比协议更有效力。

不过，这并不代表法律会置赵学敏的损失于不顾。尽管房子的所有权已成定局，但由于李桂国并没有付清房款，又有两份协议，赵学敏和李桂国之间就产生了一个债权与债务的关系。也就是说，李桂国尚未支付的28万元以及相关的利息等于是欠了赵学敏一笔债。赵学敏虽然不能要求李桂国返还房子，但可以讨债。

即使李桂国去世了，他的儿子作为继承人，也有义务偿还债务。根据我国《民法典》的相关规定，继承人继承遗产后，如果被继承人生前有债务的，同时继承债务，但继承的债务以遗产的价值为限。继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

在法官的建议下，赵学敏和钱玉玲撤回上诉。明白了个中道理的他们，在同年9月下旬准备打另一场官司：钱玉玲以母亲赵学敏的名义将李柳生告上柳北区人民法院，要求他偿还李桂国拖欠的28万元房款和相应的利息。为了确保自己能够打赢官司拿到钱，同时，母女俩还申请了财产保全。

周慧萍着急了，因为儿子李柳生作为李桂国唯一的法定继承人，当时已经继承了父亲留下的全部财产。周慧萍估算过，这些财产估计能够偿还债务。即使不够，再向朋友借点，用涉案房屋“作保”也行，以免被法院列为“老赖”，将来在别人面前抬不起头来。所以，为了维护前夫和儿子的声誉，周慧萍来到法院，主动要求与赵学敏母女和平解决，并希望最终能够达成一致意见。

钱玉玲见周慧萍这次是带着诚意来的，念在自己与李桂国曾共事多年，选择了谅解。

2023年1月上旬，双方最终达成一致意向——协议约定：被告李柳生在3个月内支付赵学敏28万元；利息免除；保全费、案件受理费（减半收取）由李柳生负担。

4月上旬，李柳生在协议规定的时限内，将所剩的欠款支付完毕。

3场官司打下来，赵学敏和钱玉玲身心疲惫。先过户后付款这种交易方式非常冒险，所以在买卖房屋时一定要谨慎小心，以免买卖双方既伤感情又浪费时间。

（文中人物均为化名）