高层住宅精装修成本管控要点分析总结

2024-01-29陈雯婧

中国建筑装饰装修 2023年23期

陈雯婧

优质的室内装饰能为住户带来舒适的居住体验。随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们越来越重视住宅的室内装饰品质，精装修房的市场需求量逐年增加。近年来，精装修商品房越来越受消费者的青睐，加上各个城市陆续出台了推进精装房项目的政策，在政策导向和市场需求的双重作用下，其交易比例已大幅提升，精装修房已然成为房地产开发的必然趋势。

1 项目概况

福建省漳州市御龙天下三期建设用地面积为21388.83 m2，总建筑面积为153413.98 m2，其中地上建筑面积为117971.20 m2，地下建筑面积为34790.97 m2。该项目包括7 栋高层住宅和3 栋多层商业建筑，其中12 号楼和13 号楼为精装修工程，共506 套住宅，套内建筑面积总计约32505 m2。

2 精装修成本管控方法

2.1 招投标阶段成本管控

本项目采用邀请招标方式，邀请3家以上投标单位参与投标。在招标前，要确定意向邀请投标单位。投标单位具有良好企业形象、市场信誉和品牌形象，有助于后期项目成本管控。因此，要组织考察小组并制订考察计划，考察拟邀请企业的性质、资质、信誉、资金实力、管理模式、人员配备情况、公司经营情况、财务状况及工程业绩等。考察小组要客观评价考察单位，深入了解和分析其过往项目成本管控情况，并以书面化形式形成结论。考察投标单位能保证精装修成本管控的有效性，避免出现不可预估的风险[1]。

招投标采用合同总价包干模式，即建设单位委托造价咨询机构根据施工设计图纸详细计算工程量，各投标单位根据其成本和盈利要求自行报价。采用该模式一方面能够全面、清楚且准确地梳理工程成本，有效预测经营结果，为科学招标提供保障；另一方面，工程量清单招标强调方案前置，在招标前期通过专业交圈和联合审图能够解决功能性缺陷，完善设计方案，提升项目品质。例如，若未及时发现装修图纸中的空调孔洞与土建预留孔洞不一致，则需要在装修施工时二次开孔，容易造成外墙面污染。在工程量清单中，要特别明确深化设计、开洞补洞及零星修补等工作内容，避免后期产生现场签证费用。

招标时应合理划分总承包单位和精装修单位的工作界面，叠图审查各专业施工图纸，检查专业冲突，保持管线畅通，核实机电点位，避免后续施工中产生设计变更和现场签证[2]。

在招投标过程中要保持严谨、公平和公正的原则，杜绝不平衡报价。评标时要着重分析各项综合单价组成，严禁资质不合格单位入场竞标，避免违规行为造成的价格虚高。同时，要评估投标文件中成本方案的可执行性，分析各投标单位报价信息不平衡的原因，以便作出科学决策，满足精装修成本管控要求。例如，投标单位的工程造价组成不同会导致报价差异较大，若投标单位未将施工过程中可能出现的增加项目纳入工程量计算，则报价较低；若投标单位将后续可能增加的工程量纳入工程量计算，则报价较高。因此，应结合项目实际情况详细计算各种报价信息，选择更加合理的方案。

2.2 项目设计阶段成本管控

本项目在设计阶段以满足客户需求为切入点，在保证美观性和功能性的同时要注重精装修成本管控。70%的项目成本是在设计阶段决定的，产品定位、装饰风格、装饰材料和施工工艺等确定后，即可基本确定项目成本，因此要在设计阶段加强成本管控。具体如下：

1）将成本管控前置。在设计阶段，要求设计师限额设计，并让成本管控人员介入方案设计过程，便于后期成本管控。

2）施工前要结合现场实际情况及时优化设计图纸，避免施工完成后因功能缺陷发生拆改，增加不必要的现场签证费用。

3）严格控制设计变更。设计变更会增加工程成本，给成本管控带来困难。因此，必须坚持非必要不变更、拒绝事后补单的原则，加强设计人员的成本管控意识，有效减少设计变更，加强成本控制力度[3]。

4）增强设计人员的风险防控意识。若施工方未按设计图纸施工，则需要采取补救措施还原设计。这些补救措施会增加项目成本，要提高设计人员的风险防控能力，防患于未然。

5）合理选择装修材料。精装修材料的价格和运输距离都是影响成本的重要因素，因此设计人员要全面考虑材料成本，合理采购装修材料，有效管控装修材料成本。例如，本工程将实木踢脚线调整为人造石踢脚线并取消不锈钢U 形嵌条，既满足了实用性要求，又节约了成本。

2.3 施工阶段成本管控

施工阶段是成本管控最关键的阶段。据统计，施工阶段的成本约占项目总成本的90%，因此要加强此阶段的成本管控力度，具体从如下6 方面进行分析：

1）合同交底有助于事前控制合同风险。项目开始施工后，要及时进行施工合同交底，解读项目的基本情况、合同工期、工程质量、计价方式、付款方式、变更签证办理以及违约条款等，防止因不熟悉合同而违反合同条款，避免经济损失[4]。

2）组织施工图纸会审，消除质量隐患。组织建设单位、设计单位、监理单位及施工单位的相关人员全面细致地审查图纸，检查各专业图纸的差错、遗漏和矛盾，并提出优化建议，从而在施工前消除设计缺陷，避免在施工过程产生不必要的拆改。

3）建立成本动态台账，实时监控各项成本支出。动态成本是指实时反应的即时成本，一般由设计变更、现场签证、材料价差及其他费用调整组成。施工中，合约成本管控人员要实时跟踪和控制动态成本，并做好费用超支预警，以便科学管控项目成本。

4）加强装修材料验收，防止出现以次充好、替换品牌和规格不达标等问题，避免返工导致成本增加。

5）常态化现场巡查，排查施工不达标和施工工序缺失等问题，并保留影像证据作为结算扣款依据。

6）加强现场成品保护。在施工过程中，要提高现场施工管理力度，及时保护成品门窗、门窗套、锁具和地板等，防止出现边修复边破坏的情况，避免不必要的费用支出。

2.4 工程结算阶段成本管控

工程结算过程应具有详细且真实的记录和完善的资料，量价计算过程和审批记录等资料应具备可追溯性。重点审查《工程联系单》《现场签证确认单》及《索赔单》的准确性、真实性和有效性，避免施工单位未经建设单位审批私自变更并将其纳入结算。

结算过程中，要核实合同工程量清单内的项目是否存在施工单位未予实施且未办理减项签证的情况[5]。例如，本项目合同第11 章为暂定数量，内容包括墙面空鼓处理、墙面抹灰层处理、天棚裂缝处理、拆除加气混凝土砌体以及墙面水泥砂浆抹面，合同暂定金额为131598.30 元。结算时成本管控人员应仔细复查合同，及时督促工程部办理减项工程联系单，确认现场未实施事实，扣减未实施项目费用，避免不必要的经济损失。

同时，要核查装修材料是否存在以次充好和以旧充新的情况。例如，在本工程结算过程中，再次梳理了材料品牌替换的工程联系单，重点核查是否存在由于品牌替换产生材料价差且未及时办理费用扣减的情况。此外，要核查实际施工工期是否满足合同约定。若工期未满足合同要求则需要罚款，并根据合同相关条款约定追究施工单位的违约责任。

3 精装修成本管控要点

高层住宅精装修成本管控需要从预算设立、优化设计、提高人员专业素质、控制变更和增项、集中采购和统一管理、建立成本数据库、创新智能化成本管控等方面加以考虑。通过有效的管控，可以实现成本可控、质量可靠的精装修工程，满足购房者对高层住宅的需求和期望。

3.1 设立明确的预算机制

设立明确的预算机制是高层住宅精装修成本管控的核心要点之一，这对于项目的成功实施至关重要。具体可从4 个方面着手：

1）明确的预算能够提供清晰的指导框架，帮助开发商或业主避免超支和不必要的开支。根据项目的规模、面积、定位和目标市场，制订合理的装修预算可以确保项目在经济可行的范围内进行。

2）预算机制的设立应综合考虑各方面因素，如材料成本、人工费用、设计费用和装修辅助设备等。通过详细列出各方面的预算以及相应的价格参考和市场调研，可以更加准确地评估整体成本并做出合理决策。

3）与预算机制密切相关的是对市场行情和潜在风险的了解。预算机制设立的过程中需要考虑到材料价格波动、劳动力成本变化以及可能出现的不可预见的风险因素。通过分析市场趋势和风险，可以为预算机制设立提供更加准确的信息和依据。

4）设立预算机制还需要与设计师、承包商和供应商等各方充分的沟通和合作。他们可提供关于材料选择、施工流程和成本估计等方面的专业建议，确保预算的合理性和可行性。

3.2 优化设计方案

优化设计方案是高层住宅精装修成本管控的关键措施之一。通过合理的设计方案，可以降低装修成本并提高资源利用效率。重点考虑如下4 点：

1）合理的设计方案应注重经济实用性。在设计过程中，应充分考虑材料选择、空间规划和功能布局等因素，以确保设计符合实际需求并最大限度减少不必要的装修开支。避免过多的装饰和不必要的设计复杂性，可使成本得到有效控制。

2）设计方案应充分利用现有资源和结构。在进行高层住宅精装修时，合理利用已有的结构和设备，可以减少重新建造或更换的成本。通过重新布局和改造，充分利用现有的资源，尽量避免对核心结构进行大规模改动，这样可以节省大量成本。

3）设计方案还应注重可持续发展和环保性。选择环保材料和节能设备，推崇绿色施工理念，可以降低运营成本，有助于建立可持续发展的住宅环境。合理利用自然采光、通风和绿化等设计手段，不仅可以节约能源，还可以提升居住者的舒适感。

4）与设计师和装修团队的合作是优化设计方案的重要环节。他们具有专业知识和经验，可为项目提供宝贵的建议和技术支持，优化设计方案并降低成本。通过团队合作，可在保证装修质量的同时提高经济效益。

3.3 提高人员专业素质

成本管控人员的专业能力是成本管控实施的关键。房地产开发企业应提高成本管控人员的专业素质，增加专业人才储备，以便提高工程项目的成本管控水平。执行方法有如下4 点：首先，企业需加强人才引进并优化用人机制，制订人才选拔标准，以便提高成本管控人员的整体水平。其次，企业应通过业务培训，扩充成本管控人员的理论知识，提高其专业能力，增强其成本管控意识，促进其职业发展。再次，通过设置绩效考核制度，提升成本管控人员的工作能力、工作效率、工作质量和工作积极性等。例如，企业可组织技能大赛，检验员工的成本分析与造价管控的能力。最后，根据岗位要求提高成本管控人员的职业素养，为企业培养综合型人才，提高精装修工程的成本管控效果。

3.4 控制变更和增项

频繁调整设计方案或增加装修工程会延长工期，造成工程进度混乱，导致成本上升。在装修过程中，严格控制变更和增项对于防范不必要的成本增加至关重要。一方面，频繁修改设计方案会导致工期延长。修改设计方案需要重新评估和安排工作流程，施工队需要花费时间调整施工节奏，进而延长装修工程的施工工期。另一方面，额外装修项目会增加人力、材料和财务成本。新增项目需要配置人力资源，可能需要采购新的材料或设备，此过程产生的额外费用可能导致工程成本超出初始预算。

因此，在装修过程中应尽量避免频繁修改设计方案或增加额外的装修项目。在施工前要全面审查设计方案，确保方案符合需求且满足预算。在施工过程中，要与设计师、承包商和供应商保持良好的沟通，以便及时解决问题，避免不必要的变更和增项。

3.5 集中采购和统一管理

集中采购装修材料和设备具有多方面的好处：批量采购能够享受优惠价格；统一管理材料和设备；提高资源利用效率；降低成本支出。集中采购优势如下：首先，集中采购能获得优惠价格。与分散采购相比，集中采购能获得更有竞争力的价格和折扣，从而降低材料和设备的采购成本。其次，集中采购有助于统一管理和监控装修材料与设备。集中采购能保证所有材料和设备都来自同一供应链，可实现材料和设备的统一管理，确保按时供货，有助于管理库存。最后，集中采购可以提高资源利用率。通过集中采购能够提前规划和安排装修所需的材料与设备，避免材料浪费和过度采购，不但可以节省成本，还可以减少对环境的影响。

3.6 重视成本分析，建立成本数据库

项目完工后要评价成本管控效果，分析成本增加的原因和成本指标，建立成本数据库，积累成本控制经验，为后续项目提供参考。

例如，本项目将所有室内木门的高度由2100 mm 统一调整为2000 mm，增加变更金额114021.54 元。变更原因为土建墙体定位图要求预留门洞高度为2150 mm，但是避难间防火门的实际高度为2000 mm，为了保证视觉效果，统一所有室内门的高度。此调整导致门顶缝隙超过50 mm，无法直接用水泥砂浆修补，需通过增加钢筋混凝土过梁来降低门洞高度，导致变更费用较大。项目完成后，应及时在成本数据库记录此变更并备注原因，为后续精装修项目提供借鉴，规避此类变更。

3.7 创新智能化成本管控技术

成本管理是企业成败的关键因素，因此成本管控部门应树立动态发展理念，密切关注数字技术，及时更新成本管控手段。传统成本管控方式主要以人工为主，在施工过程中需要大量成本管控人员，间接增加了项目成本。在成本管控中引入创新智能化技术，不仅能够提高成本管控效率，改善成本管理效果，而且能够减少人力成本，提高项目效益。