房地产：2024销售最后一跌？

杨现华

2023年最后一天，克而瑞公布百强房企销售情况。作为收尾，房企12月的销售并没有企稳迹象，而是以扩大的跌幅收官。在观望情绪浓厚等影响下，2024年的房企销售蒙上了一层阴影。

在持续承压的销售面前，机构也不再乐观。对于2024年的销售预期，不少机构都给出了继续下行的预期。由于新增拿地和新开工下降明显，且需求端观望情绪浓厚，短期销售下滑预期也许难以扭转。不过随着一线城市放松政策在2024年全面落地，核心城市销售有望率先逐步改善。

克而瑞公布的数据显示，2023年12月，百强房企实现销售操盘金额4512.9亿元，同比降幅扩大至34.6%，是2023年下滑幅度最大的一个月。受此影响，2023年百强房企全年实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。

受金九银十和年末推盘影响，历年的四季度一般都是房企销售旺季，但自2021年下半年房企销售开始下降以来，四季度不再有突出的销售业绩。在2023年9月和10月销售降幅有所收窄后，11月和12月销售再度转淡。

部分企业公布的销售数据也可见端倪。万科公告，2023年12月，公司实现合同销售金额329.8亿元，同比下降17.05%；全年合同销售3761.2亿元，同比下降9.8%。

在销售整体低迷情况下，曾经竞争激烈的千亿房企缩水明显。2023年仅16家规模房企全口径规模超过千亿，与2017年的17家基本相当。在最高峰的2020年和2021年，千亿房企俱乐部有43家成员。

自2023年7月政治局会议定调，“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”，并5年来年中政治局会议首次不提“房住不炒”后，一系列放松政策纷至沓来。

8月底，住建部等三部委明确首套房贷“认房不认贷”；央行等发文下调限购城市首付比下限。

9月底自然资源部建议取消土拍中的地价限制，10月底中央金融工作会议提出加快保障性住房等“三大工程”建设。融资端11月提出“三个不低于”，12月京沪下调首付比、调整普宅标准等。

在利好刺激下，购房需求得到释放，房地产销售有过阶段性的回暖。不过，这些短暂性的回暖没有能持续，或者没有能够改变整体楼市的低迷，需求端并未得到实质性改善。

一直以来，由于宏观经济增速放缓、居民收入预期不足导致的购房观望情绪，叠加房企信用危机，被认为是导致楼市销售不畅的主要原因。不过，华泰证券指出，2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。

市场问题的根源并非居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。

受当下低迷销售的影响，机构也不再乐观，对2024年的销售预期也以谨慎为主。在销售接连下降后，2024年房地产销售能否迎来回暖呢？

销售的前提是房企拿地与开工。从财政部公布的土地出让金收入来看，房企拿地的积极性并没有得到改善。财政部数据显示，2023年1-11月，国有土地使用权出让收入42031亿元 同比下降17.9%。降幅较之前20%左右的幅度有所收窄，但并不明显。

2021年国有土地使用权出让收入涨幅只有3.5%，之前该数值已经保持了多年连续两位数增长的纪录。2022年国有土地使用权出让收入下降了23.3%，2023年1-11月继续保持20%左右的降幅，房企在土拍市场上并没有表现出政策放松后的积极性。

拿地减少，新开工也随之下降。统计局数据显示，2023年1-11月份，房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。

在2020年年初，受突发新冠疫情影响，房屋新开工面积快速下降。在疫情得到初步控制后，新开工面积逐步恢复并于2021年年初转正。不过随着2021年下半年房地产销售逐渐进入下行通道，叠加多家房地产商遭遇资金链危机，新开工面积逐渐走低。2022年12月，新开工面积降幅一度接近40%。

在2022年新开工面积出现较大降幅后，截至2023年11月，新开工面积降幅仍然超过两成。疫情初始的2020年，房地产新开工面积为22.44亿平方米，与2019年基本相当。2021年也有19.89亿平方米，降幅略超一成，2022年后才开始加速下降。

且不谈需求端的观望态度，由于预售制的存在，供给端的持续收缩也不利于房屋的销售。供给收缩和需求观望，共同造成了当下楼市销售的下滑。

自2021年年中销售开始下行以来，本轮房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大，房地产销售也从多年上涨转向下跌。由于房价预期还未扭转，广发证券认为，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。

即使按照乐观预期，广发证券认为2024年销售面积可实现12.7亿平方米，同比涨幅为3%；谨慎预期下则下降6%至11.6平方米。乐观的前提是需求政策超预期，包括解决库存问题、扭转价格预期。

兴业证券表示，中国房地产市场供求关系发生重大变化：从供给看，整体上“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在；从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求。

在城中村改造有所推进、供需政策有所改善的前提下，兴业证券预计2024全年销售面积下降9%，销售金额降幅为7.5%。

与国内机构的观点相类似，标普发布的报告称，中国楼市或将在2024年逐步缓慢恢复，行业即将触底。

标普表示，中国楼市复苏将是一个循序渐进的缓慢过程；随着一线楼市的恢复，购房者将更有信心转向低线的楼市，因此整体楼市将按级依次复苏。标普预期2024年销售额将再下降5%至11万亿-11.5万亿元。

由于2022年和2023年都出现两位数的下降，2024年房地产销售出现更大幅度下滑的可能性较小，标普表示。

如前所述，新开工回暖才能有更多可用于预售的楼盘，而楼市销售回暖也会传导至房企的投资和新开工上。在连续下跌之后，单月新开工有了正增长。

如前所述，2023年1-11月房企新开工面积仍下降逾两成以上，但就单月来说，11月单月新开工面积8279万平方米，同比增长4.9%，自2021年4月持续长达31个月的负增长后首次转正。房企拿地开工意愿紧随销售变化，投资开工指标后续有望跟随销售企稳而进一步改善。

当然，在前期较低基数以及政府“三大工程”等建设的推动下，新开工增速同比轉正固然传递出积极的信号，只有销售的持续性改善以及房价的平稳运行才是房地产周期回暖的前提。

正如标普所言，随着一线楼市的恢复，购房者将更有信心转向低线的楼市。因此，整体楼市将按级依次复苏。从机构的数据看，情况正是如此。

克而瑞销售报告显示，分能级来看，一线城市2023年年末集中放量，全年累计同比微降2%。而对于广大内陆缺乏人口优势、经济基础的三四线城市，需求透支严重，还将面临较长时间的低位盘整期。

从月度情况来看，兴业证券跟踪的数据显示，2023年12月以来至28日，其跟踪的49个城市新房累计成交面积同比下降10.6%。其中，一线、二线和三四线新房成交面积累计同比分别下降3.5%、1.1%和30.8%。

此外，2023年12月以来至28日，15个城市的二手房累计成交面积同比增长了35%，涨幅明显。实际上，随着中国房地产市场进入增量存量并进发展，二手房成交占比提升，根据住建部透露，2023年1-11月二手房交易占比达37.1%，创历史新高。

当前全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅，在政策宽松的环境下，后续二手房成交或保持较高的活跃度。购房者对新房购置需求不足固然是事实，居民二手房交易量的持续上涨也是不可忽视的因素。