绿地控股财务分析

□文/翟国宁

（沈阳化工大学经济与管理学院 辽宁·沈阳）

［提要］ 近年来，随着社会经济的持续进步，房地产行业也表现出一种蓬勃发展的趋势，逐步在国民经济中占有较高的位置，并且越来越注重公司的经济效益和财务状况，财务分析在公司发展过程中所起到的重要作用也日益凸显出来。本文以绿地控股作为案例，针对目前绿地控股所面临的问题，提出一些合理化对策。

一、绪论

（一）研究背景。衣、食、住、行是生活的基础，本文对“住”的问题作简单的论述。近几年来，我们国家的经济一直在快速地发展，房地产行业也在快速发展，人民的生活质量也在不断提升。伴随着国家优惠政策的出台，房地产业得到了长足发展，其所占据的市场份额也在逐步提升，并获得了众多行业的资金支持，逐步形成了一条完整的产业链，促进了国内经济的发展。随着学区房的兴起，我国房地产业的发展进入了一个新的阶段，但也暴露出了许多问题。房地产业是一个很受欢迎的行业，它本该拥有很高的利润收入，但因为有些企业忽略了财务报表所起到的重要作用，从而造成了存货周转率过低、应收账款周转率低、负债比例过高等问题。为了让房地产企业能够更好、更快地发展，国家也一直在不断地出台相关的政策，来规范房地产企业的发展，同时解决房地产企业所面临的一些问题。现在由于政府对房地产业进行了宏观调控，并且对房地产业的发展更加开放，政府对房地产业的投资与补贴也随之增加。在此背景下，对上市公司的财务状况进行分析，把握上市公司的发展态势，对上市公司的整体发展具有非常重要的意义。

绿地集团通过几年来的努力，已在国内取得了一定的市场份额，并逐步将业务扩展到了国际市场。绿地集团是2015 年上市的公司，连续多年名列《财富》杂志全球500 强，2020 年《财富》杂志全球500 强排名21 位；BrandFinance 在达沃斯世界经济论坛上发布的《2019 年度全球品牌价值500 强》报告中，绿地控股位列165 位，是国内数一数二的地产公司，在全球都有很大的影响力。通过对绿地控股公司财务状况的分析，可以让公司之外的人对该公司的经营状况有一个较为全面的了解，进而可以对我国房地产公司的经营状况做出一个较为全面的分析和评价，为以后的研究和用户提供一定的参考价值。

（二）研究意义

1、理论意义。本文对财务分析的相关内容和分析方法进行论述，根据绿地控股公司的经营业绩和财务情况，构建一个比较完整的财务分析系统，从而让人们能够更加全面地了解绿地控股公司的财务情况，找出问题所在。

2、现实意义。财务分析在企业的财务报表使用者和外部投资者作出重要决策方面有着非常重要的作用。随着经济的发展，上市公司的数量也在不断增加，企业的股东与管理人员可以通过财务分析的结果，来了解公司当前的运营情况。最近几年，很多公司都在进行财务造假，这对投资者的投资信心造成了很大的影响，所以对公司的财务报表进行分析，可以让我们了解到更多真实、更有价值的财务信息。绿地控股一直以来都是国内房地产行业的佼佼者，对这家公司的财务报表进行分析，可以让我们对它的经营情况有一个更深层次的认识，同时还可以对有关的财务指标进行分析，从而找出它在经营中存在的问题以及造成这些问题的原因，这样可以让投资者做出更加科学的投资决策，同时也可以为其他的房地产公司提供一些可以借鉴的地方。

二、绿地控股集团概况及财务分析

（一）公司简介。绿地控股于1992 年在上海证券交易所上市，是我国房地产市场中具有典型意义的一家公司。该企业的主营业务是房地产销售，其他业务在品牌、创新和开发规模等方面都比较突出，在产业园区、会展中心、特色小镇、大型城市综合体等领域表现良好，在一定程度上促进了国内房地产行业和城乡建设的发展与进步。绿地集团在29 个省、130 多座城市拥有自己的物业，在30 多座城市拥有自己的地标性建筑，其中包括江苏第一高楼“紫峰”、武汉“绿地”等。在12 座大型城市展览馆中，拥有超过250 万平方米的建筑面积，并与众多世界知名的展览馆有着良好的合作关系。

绿地控股自上市以来，一直秉承着积极担当的社会责任，积极投身于公益事业中，实现了自身的发展。上海已投入了大约4 亿元，并为社会福利、慈善事业等提供了2.3 亿多元的捐助。绿地集团先后荣获“全国文明单位”“全国五一劳动奖状”“中华慈善奖”等多个荣誉称号。“绿地”品牌还被国家工商局授予“中国著名品牌”称号。

（二）绿地控股财务指标分析

1、偿债能力分析

（1）短期偿债能力分析。公司用流动资金来偿付流动负债，这就是流动比率。从表1 可以看出，绿地控股的流动资金比率每年都在减少，从这一点可以看出，它的短期偿债能力在不断地下降.从理论上来说，流动资金比率应该保持在1.5～2.0 是比较合理的，绿地控股2018～2022 年的流动资金比率一直都在这个范围内，最高的也就是1.34，这说明它的短期偿债能力正在不断地下降。（表1）

表1 2018～2022 年绿地控股偿债能力指标一览表

整体来看，绿地集团的短期债务偿还能力处在中等偏下的水平，这一点应该引起公司足够的关注。但从特斯安在房地产业中的地位和最近几年的速动比来看，公司的短期债务水平还是有很大增长空间的，所以公司的经理们应该继续努力提高自己的债务偿还水平，让自己的债务得到更大的改善。

（2）长期偿债能力分析。企业长期债务的偿还时间一般都不少于一年，对企业的长期偿债能力进行分析，既可以对整体偿债水平进行合理的评估，也可以对其财务风险状况有一个大致的了解。其中，利息保障倍数、资产负债率和资产负债率是企业长期偿债能力的主要指标。

长期偿债能力也可以从利息保障倍数进行分析，这个指标反映的是企业的利息偿还能力。在理论上，利息保障倍数应该不小于1，不然就会影响到股东的利益，股东也可以根据这个指标来判断企业举债决策的合理性。从表1 可以看出，2018～2022 年期间，绿地控股的利息保证倍数呈现出先升后降的趋势，在2020 年达到峰值71.72，之后又开始回落。由此可以看出，从2020 年开始，绿地控股的债务偿还能力开始下降，这对绿地控股的发展产生了一定的制约作用。

2、营运能力分析。从表2 中可以看出，在过去5 年中，企业的这一指标一直处于下降的状态，从某种意义上来说，公司对于应收账款的管理水平并不高，这使得公司面临较大的风险。作为企业的管理者，要有针对性地对企业的应收账款进行管理。通过对表2 数据的进一步分析可以发现，公司的流动资产主要指的是公司目前的存货，这就使得流动资产周转率和存货周转率这两个指标的变化趋势大致一致。流动资产周转率受市场大环境的影响，随着市场行情回暖，流动资产周转率会出现下降的趋势。这些指标也可以在一定程度上衡量公司的财务管理状况，周转率较高表明目前公司对于市场的把握程度较低，盈利水平较低。这就要求企业的管理者有针对性地采取相应的对策来强化企业的管理。（表2）

表2 营运能力指标数据一览表

3、盈利能力分析。盈利能力指的是一家公司获取收入的能力，一家公司是否能够实现盈利，关系到一家公司的未来发展，还关系到一家公司的管理者、股东和员工的切身利益。因此，加强对一家公司的盈利能力的管理，可以让管理者更好地认识到公司经营中的问题，这对一家公司的长远发展有很大的作用。（表3）

表3 盈利能力指标分析一览表（单位：%）

一个公司在一个特定时期所得到的净利润与其总资产的比例被称为总资产回报率。它可以衡量一个公司的总体资产盈利能力，也可以真实地反映出一个公司目前的资产利用状况。从表3 中可以看出，该公司在2022～2018 年期间的总资产回报率一直保持在一个相对平稳的水平，分别为1.35%、1.21%、1.14%、1.08%、1.24%，总体呈上升趋势。这从某种意义上说明，公司目前对资金的利用情况较好，最近几年，公司的收入有了显著的增长，公司在对资金的控制和使用方面也获得了比较好的成果。从表3 中我们可以看到，2018～2022 年净利润为3.32%、2.92%、3.12%、3.27%、3.45%，这几年的净利润先是下跌，然后是上涨，总体上是上涨的。因为在早期，集团进行扩张，需要大量的土地开发，这就造成了公司的主营业务成本高、利润低，因此公司的盈利能力有所下降。到了后期，集团发展稳定，而且还跟多个区域政府达成了战略合作，因此可以提前锁定土地，而且价格也比较低，对外投资小、成本降低、利润上涨，公司的盈利能力有了显著的提升。

4、发展能力分析。从表4 可以看到，由于国家对房地产行业进行了严格的控制，绿地集团在2018 年的主营业务收入增长率是负的，但从2018 年起，绿地集团就开始有了增长的迹象，2020 年其主营业务收入增长率达到17.4%，处于行业领先地位。2018 年以后，绿地集团的净资产增速一直保持在一个比较高的水平，而绿地集团在2018 年整体上市以后，这种情况就更加严重了，未来还需要进一步强化净资产的控制。（表4）

表4 发展能力指标数据一览表（单位：%）

三、绿地控股财务问题分析

（一）应收账款周转率低。绿地控股的应收账款周转率很低，这可能是因为公司想要增加销量，增加市场占有率，而公司则是采取了分期支付的方式，这就使得公司的回款时间变得很长，使得公司的资金被大量占用，从而很容易引起公司的资金链断裂；也有一些客户出现了延迟，甚至拒绝付款的现象，比如在分期付款之后，因为各种紧急情况，没有能力偿还贷款，造成了贷款的延迟或拖欠；绿地控股在收账款方面表现得很差，而客户又故意拖延付款，导致应收账款被一拖再拖，这在一定程度上增加了企业的坏账风险，同时也增加了企业对流动资产的管理的难度，这在一定程度上会使公司的偿债能力变得更差，对公司的发展不利。

（二）存货周转率低。绿地集团在2022 年底拥有69，999.12亿元的股票。根据第三方机构的数据显示，绿地控股在2022 年上半年的总销售额全行业排名第六，所以其库存水平相对较高也在情理之中。绿地控股2018～2022 年底的库存分别为：3，970.61 亿元、4，845.33 亿元、5，146.83 亿元、5，954.97 亿元以及6，699.12 亿元，在这5 年的时间里，库存的增幅不超过7成，与同时期的那些顶尖房企相比，已经是遥遥领先了。所以，在2018 年该公司刚上市的时候，它的库存能力是最强的，库存规模也是最大的。然而，存货能力对公司的资金累积、人力资源都提出了更高的要求。房地产行业的竞争非常激烈，而且市场已经处于饱和状态，过多的存货很可能会造成产品滞销、占用资金减缓资金回流等现象。

（三）负债率高、偿债能力弱。从绿地控股过去五年的融资数据来看，截至2022 年，它的债务已经低于3，900 亿元。不过，在扣除销售收入后，绿地控股公司的负债水平还是很高的。根据我们的分析，绿地控股公司在2022 年的负债水平很高，达到了82.81%。与2018 年的85.07%相比，这一数据并未大幅下降，而是成为了所有房地产公司中，除去预收账款后，资产负债率超过80%的公司。此外，绿地控股公司的短期债务比率也很高，2018～2022 年末绿地控股公司的货币资金为438.09 亿元、626.83 亿元、753.76 亿元、810.2 亿元、889.02 亿元，与短期债务相比，其货币资金规模要小得多。这些债务负担在某种程度上给企业带来了较大的资金压力，如果没有足够的资金支撑，企业的资金链很有可能断裂，这样会对企业造成不可逆转的影响。

四、绿地控股发展建议

（一）应收账款管理政策。定期核对账目，提高应收账款回收率。每个月召开一次部门例会，做好应收账款的统计工作。明确应收账款的相关客户，与客户联系，每两个月或一个季度核对一次账目。在考核的过程中，也应该加强对公司管理者和高层领导的考核，构建具体的考核指标，从公司平均收款开始，切实提升考核的覆盖程度，确保考核的弹性。在考核时，要分清职责，细化应收账款管理部门的职责，强化对相关员工的管理和训练，并进一步完善与之相关的备用金建设、审批等相关的管理体系，遵循“谁审批，谁负责”的原则，对每一笔款项的使用都要有相应的责任人，强化对其的管理与监督，业务办理人员要对所办理的业务负责，确保资金能够及时收回。

（二）存货周转管理政策。库存周转率的降低从某种意义上说明该公司目前没有足够的销售能力。所以，企业要有针对性地进行改善，通过加强培训，切实提高销售能力，从而提高库存周转率，提升公司对财务资金的管理。同时，企业也要跟上时代的步伐，吸引客户，提高销售，降低库存。要注意产品的多样化，不能只以房地产为基础，而要向其他方面发展。公司要不断地对产品进行创新，以满足客户的个性化需求为目标，以产品质量为基础，用更好的产品来提高公司的销售水平，从而提高库存周转率，加强对资金的管理。

（三）债务风险管理政策。建立绿地控股集团经营成本控制的预算管理体系。绿地控股管理层要对预算管理系统给予足够的关注，保持并推动该系统的执行，通过对空闲资源的有效利用，提升资源的利用效率，并根据预算对成本进行控制，减少资金的浪费。以公司的财务风险为着眼点，充分利用预算在资金管理、风险控制方面的功能，以增收节支、降本增效等为基础，结合公司的实际，充分发挥预算的功能和效果，将公司的成本控制在一个合理的范围内，从而提升绿地控股的成本控制能力，减少运营费用和债务风险，为公司创造更大的收益。

五、结论

本文的研究结果显示，尽管绿地控股集团在我国的房地产市场中占有一席之地，但随着我国经济的快速发展，以及国家对房地产的扶持，房地产市场已经趋于饱和，绿地控股集团的业务范围不断扩大，涉足了新的产业领域，但其主要业务仍然是房地产业。在降低存货数量、降低负债压力、完善应收账款管理制度的前提下，绿地控股集团应对当前国家的政策需求，因材施教，探索出一条绿地控股集团的发展之路，从而促进绿地控股集团又好又快地发展。同时，本文也期望绿地控股作为一个成功的案例，能够对其他房地产行业上市公司起到一定的借鉴作用。