重视盘活存量资产

日前有关一些地方将方舱隔离观察房改成保障性租赁住房（下称“保租房”）的新闻引发一波热议。相较于这种房型的“物美价廉”，人们更感兴趣的是这种改建行为本身，以及由此引发的相关存量空间转化性盘活的话题。

近年来加大保租房供应成为各级政府重点施政目标，这也是践行“房住不炒”原则的题中应有之义。按照“十四五”期间全国计划筹建保租房约 900万套估算，当前较目标仍有约400万套缺口。据报道，除了新建，住建部计划未来将继续鼓励利用闲置商业办公楼等建设保租房，多措并举扩大保租房供给。

这种将此前非居住用途的存量房屋改建和转化为保障性租赁住房的做法，即人们常说的“非居改保”。业内人士指出，由于经济转型和产业结构调整等原因，现在全国不少地方非居住类房源多，且空置率高，资质差一些的乙级、丙级办公楼很难出租，厂房大量闲置。通过对“老房子”进行系统改造升级，改善空间属性，既消化了过剩资源，又盘活了存量空间；既拓展了保租房存量纳保渠道，又提升了资产使用效率。

据悉，在2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，上海、长沙、海南、北京、深圳、漳州、厦门等省市陆续出台了存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见或通知，给出了“非居改保”的政策支持。

除了把商业地产等变成保租房，各地还陆续传出将因出生率下降而闲置的幼儿园变成养老院的新闻。这些空间用途转换的背后折射了中国经济社会的趋势性变化和结构性变迁，比如老龄化加速，比如从以制造业为主向生产性、生活性服务业的转化等等。除了这些变化，人们还必须正视随着中国经济总量的不断做大，中国社会的存量资產也越来越大的现实。这些庞大的存量资产需要有效的运维，以避免过速折旧，利用性盘活无疑是最好的运维。

盘活存量的必要性，还因增量的不易而凸显。随着老龄化加速导致的储蓄率下降，过去数十年来高歌猛进、气势如虹的投资推动型增量式扩张已难以为继，而随着中国挥别短缺经济迈向产能过剩时代，投资边际效益递减和资本回报率下降已是不争的事实。因此，更多瞄准需求侧，从满足民生需求出发进行存量盘活，能更好地发挥政府资金的杠杆效应，起到四两拨千斤的效果。

接下来全国范围内有几篇盘活存量资产的文章可做。比如随着三四线城市地产普遍趋于过剩，可以投入适量的财政资金，通过适度的税费优惠，带动民间资金通过REITs（不动产投资信托基金）等方式加以盘活，并将其与农村养老事业对接。如此既可盘活过剩地产，又可满足农村老人进城养老需求。而农村养老恐惧的免除，将更有利于农地经营的适度规模化和经营效率的提升，对于中国粮食安全和巩固脱贫攻坚成果可谓善莫大焉。同时，农村生产经营的搞活，无疑将进一步促进城乡资源的双向对流，这对盘活农村宅基地和集体建设用地存量资产又将发挥推动作用。

当下各地正围绕工业上楼做各种文章。这里的工业上楼不能被窄化为生产车间上楼，而更多意味着上下游生产性服务业环节的上楼。围绕链主企业聚集的研发、设计、广告、销售、物流等环节中小微企业，将改变固有的工业园区和写字楼群的生态，而这将催生对配套的生活性服务业和居住等需求，从而进一步推动存量空间和资产的盘活。

此外还要树立大的存量资产盘活的意识。比如在城市群和都市圈的内部以及城市群和都市圈之间，有着大量的交通运输存量资产，期待更为有效的整合与盘活。有时，几条断头路的接续和既有轨道交通的接驳，将极大地提升城际交通网络的使用效率。

存量思维意味着政府行为模式的转变，重中之重是各级政府要从习惯于搞建设型财政，向民生型财政模式转换，从大搞基建向推动生产和生活性服务业增长转变。可能GDP（国内生产总值）数字一时没有那么亮丽，但是会更有利于就业，有利于促进社会和谐，提升社会创新活力，从而有利于可持续发展。这些对提升GDP的含金量，以及“双碳”社会目标的达成，都有着重大意义。

只要增量存量并重，以增量带活存量，以存量盘活支撑增量，中国经济长期高质量发展可期。