强势反击“做空风波”，万科是否已度过至暗时刻？

孙阳

被视为“优等生”的万科近期也遭遇境外债风波。上月，万科境内外部分债券品种交易出现异动，债券出现剧烈波动，引发投资者担忧。

面对美元债暴跌，万科10月底在投资者交流的互动易平台上回复称，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。但这一回复并未扫清“阴霾”，11月3日，万科股价一度跌至人民币11.07元/股，创下近8年来新低。

在自我澄清“非公司基本面出现任何问题”但未能立刻消除市场疑虑后，万科拉来国资股东站台。11月6日，面对近期万科债券的非理性波动，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。会上，深圳市国资委直言将运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能的风险，大股东深铁也强调对万科的实质性支持过去从未间断，万科董事会主席郁亮同樣表达了对万科的信心。

这一消息着实提振了市场情绪，截至11月6日，万科A股价报收人民币11.97元/股，涨幅6.21%。此后的十余天，万科A股股价经历小幅波动但再未大幅下跌。截至11月20日，万科A总市值人民币1380亿元，股价当日报收11.57元/股。那么，万科已经安然度过此次风波了吗？

万科部分债券异动，引发投资者担忧

所有人都在盯着万科。这家曾在房地产行业最先喊出“活下去”口号的企业，在过去的一段时间里经历了信任危机。

上个月底，万科境内外部分债券品种交易出现异动，不仅股价再下台阶，债券也被做空，出现了剧烈波动，引发投资者对公司基本面的担忧。

10月26日，万科的境外美元债突发大跳水。其中，2024年3月到期的5.35%债券每1美元面值下跌7.5美分至84美分，2025年到期3.15%债券下跌9美分至59.2美分，2024年6月到期的4.2%美元债券下跌7.3美分至77.2美分。

同时，10月下旬以来，万科境外美元债到期收益率狂飙，有债券收益率升至50%左右，最高接近60%。到期收益率较票面利率大幅偏离，被市场猜测为万科美元债可能出现抛售的情况。

“金融市场一向是挤兑踩踏的。”有分析人士认为，投资者的悲观情绪一旦蔓延，信任危机被扩张下的万科很容易出现更严重的危机，万科此时需要在短期内扭转资本市场的共识。

宣布公司财务稳健后，危机仍未化解

10月31日，针对近期公司境内外部分债券品种交易出现异动的情况，万科在投资者交流的互动易平台上回复称，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时，境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在当时出现了大幅波动。

万科在回复中还强调，公司当前经营正常，1-9月累计合同销售金额人民币2806亿元，保持在行业头部梯队，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。现金流方面，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月在覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至2023年3季度末，公司在手资金达人民币1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外债务到期，境内待偿还信用债仅人民币3.8亿元。

万科方面指出，目前公司财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。该司会密切关注市场变化，积极加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。

但这样的回应并没有缓解投资者的悲观情绪，11月3日，万科股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来新低。

“在经济下行的时候，再强大的企业，一旦面临不利传闻都需要及时澄清。否则，就可能出现众口铄金、积毁销骨的局面。”财经评论员刘晓博在其公众号文章里提到，在市场面临困惑的时候，万科高管及其大股东领导一起出来，跟金融机构、投资者进行沟通，是非常有必要的。

深圳国资委力挺，市场吃下“定心丸”

面对近期万科债券的非理性波动，11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰等共同出席了此次会议。

深圳国资委在会上表态，如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法制化手段，帮助万科积极应对。深圳市国资委表示，充分认可和信任万科团队的专业性。万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

面对复杂的国际形势和资本市场可能出现的非理性行为，深圳市国资委不但表态支持，还提出了具体支持措施：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式，加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业以市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

业内人士分析，万科是深圳国资体系的重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。国资如此立场鲜明地力挺企业实属罕见，这说明此次面对来势汹汹的做空势力和市场过度的恐慌情绪，深圳国资选择与万科共同面对，体现了国资大股东对万科的高度重视。更重要的是，深圳国资不仅有鲜明的表态，还有多项具体举措，无疑是给过度恐慌情绪所影响的市场各方吃下“定心丸”。

大股东深铁表态，准备百亿盘活万科资产

同时，作为国资大股东的代表，深圳地铁董事长辛杰也在会上延续了对万科一如既往的全力支持。

辛杰表示，深铁对万科的“实质性支持”过去从未间断，未来将更加强化。针对近期资本市场的异常波动，他认为，当下信心与团结尤为重要，30多年来，万科历经多次大风大浪，仍一直走在行业前列，用时间证明了自己。此次，万科的管理团队也一定会不负众望，以实际行动来消除市场恐慌。

与此同时，他表示深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

最后，他再次坚定地表态，万科的背后是深圳地铁，深圳地铁的背后是深圳国资。其本次出任万科集团董事会副主席，也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。此外，辛杰強调，深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

就在辛杰发言的一个多星期前，也就是10月27日，万科A曾发布多项重要公告，其中一项内容提到万科选举出了董事会副主席。公告显示，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席，任期至第二十届董事会届满。

辛杰上一次在万科公开露面，是今年6月30日的万科2022年度股东大会。作为大股东的代表，深铁董事长辛杰曾对郁亮带领的万科团队过去三年的表现给予了高度肯定。

彼时，辛杰表示，时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线。他表示，作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，未来坚定不移地看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

万科晒成绩单，前10月新增融资850亿元

当然，打铁还需自身硬。除了外在的支持和力挺，万科管理层还在会上晒出了稳健的财务数据，以证明其自身的安全性。

在房地产行业艰难形势下，万科依然保持了稳健的财务状况。现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金人民币1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。对此，镜鉴咨询创始人张宏伟分析表示，“从万科的现金短债比来看，现金短债比为2倍多，说明短期内万科是没有还债压力的。”

融资层面，万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。今年1-10月，万科新增融资金额超过人民币850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

公司管理层强调，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。更重要的是，万科追求的“安全”，不仅是流动性的底线安全，而是兼顾发展的安全。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。

通过分析万科的经济数据，张宏伟认为，应该正确看待企业在当下的经营业绩的来之不易，以及给予行业积极向上的信心，万科在市场调整期下一年仍然有百亿利润的经营结果，当然应该给予肯定。

值得一提的是，11月初，万科发布的10月销售公告显示，实现合同销售金额人民币318.3亿元，同比持平，并连续两个月销售近人民币320亿元。截至1-10月，万科累计实现合同销售金额人民币3124.4亿元。而从行业数据对比来看，10月百强房企单月销售额同比下降33.5%，近半数百强房企同、环比双降。

郁亮预判，明年下半年行业将好转

作为行业龙头，万科方面也针对未来的市场再次作出了预判。郁亮在会上表示，感谢深圳市国资委和深铁集团在关键时刻对万科强大、有力、源源不断的支持，对管理团队的长期信任，相信大家携手一道，一定能迈过这个关口。他坦言，黎明前总是最冷的时候，但还是要对未来有信心。

他表示，万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招能解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。

郁亮强调，目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。其次，恢复信心需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。

他认为，近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

“反击”会议召开前，当日市值增超80亿元

在这场“反击”会议召开之前，万科在资本市场方面便实现股债双涨，当日市值更是增超人民币80亿元。

截至11月6日收盘，万科A上涨已经超过6%，万科港股收盘上涨超7%，上涨幅度明显超过其他龙头房企。

“万科此次会议向市场释放了积极信号，表明公司与主要金融机构和资金方保持着紧密的合作关系，并且公司领导层、主要股东对公司的未来发展有着坚定的信心。”在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，万科股价和债券的上涨原因来自会议释放的积极信号，提高了市场对万科的信任度。

这样的市场变化，似乎说明了万科美元债突然大跌的原因，诚如万科所言，系受市场情绪波动影响所致。

镜鉴咨询创始人张宏伟向南都湾财社记者表示，万科美元债突然大跌和其他的已经“出险”民营房企的股债双杀并不一样。万科的基本面没有问题，万科近期资本市场的表现和大市比较低迷有关，其他的一些房企爆雷明显带动了资本市场情绪，同时，境外资本也在利用这个情绪来做空万科。

风波是否已经过去？业内认为行业风险还在

深圳市国资委及深铁表态支持万科，是否意味着万科的风险已经出清？对此多位业内人士向记者表示，万科短期风波基本过去，但是行业风险还在。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，毫无疑问，万科是一家优秀的企业，在产品质量、经营稳健性、转型带头（长租公寓、物流园区、REITs）等方面，无论是规模、经营质量等，都做到了行业第一。但是，正如管理层所言，一个总在出问题的行业，很难有行业信心。冰冻三尺非一日之寒。不能指望一个政策能解决所有问题。言下之意，万科的问题，不是万科本身的问题，而是行业固有多年的积弊所导致的。

“当旧模式退去了，搞不下去了，导致商品房下行，即便万科再怎么稳健，也必然会受到影响。”李宇嘉表示，近期万科的项目也在降价促销，也在抢客户。一旦销售下行了，必然会导致过去扩张时期举借的债务开始紧张、资金链开始紧张，这是无法掩盖和解决的。

行业的寒冬或多或少也在影响万科的销售市场。从数据层面来看，万科前三季度的销售面与经营面双双疲软，劲头不足。

万科2023年第三季度报告显示，1-9月，集团累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%；前9月万科合同销售金额为2806.1亿元，与去年同期相比，下降幅度是10.82%。

中指研究院企业研究总监刘水同样指出，随着深圳市国资委及大股东深铁的支持，万科近期遭遇资本市场质疑风波将过去，但是房地产市场销售、融资环境依然严峻，行业风险仍然较大，其他房地产企业发生债务违约可能性仍然较大，希望更多的地方政府及机构，积极作为支持房地产行业健康发展。

应及时调整经营策略，以应对市场变化

公开回应舆论可以平復短期风波，但长期经营仍需企业自身“硬”。柏文喜在接受南都湾财社记者采访时指出，万科要想穿越当前的市场周期，还需要采取一系列措施。

首先，公司需要保持良好的财务状况和充足的现金流，以确保在市场下行时能够应对各种风险。其次，公司需要积极调整战略，适应市场的变化，并抓住市场机会，提高自身的竞争力。此外，公司还需要与政府部门和其他合作伙伴保持良好的关系，以获得更多的支持和合作机会。最重要的是，万科需要保持对市场的敏锐度和灵活度，及时调整自身的经营策略和投资方向，以应对市场的变化和挑战。