商品房销售制度的实践和分歧

闫诗楠

（1.中国社会科学院大学应用经济学院，北京 102488；2.银川阅海湾非公党建研究院，银川 750016）

引 言

在我国的房地产一级市场上，商品房新房存在现售和预售两种销售方式。现阶段，我国诸多城市的房地产预售占比达到80%，一些城市甚至超过90%[1]。需要辩证看待房地产预售制度，其在以往十多年来对我国房地产市场的持续繁荣具有关键的意义：一方面，其缓解了商品房销售急速扩张阶段的资金问题；另一方面，也对我国人均居住条件的改善起到了辅助作用。但是，预售制度在加速资金周转、加快资金利用效率的同时，也增加了金融风险。其实，关于预售制度的存废问题早在2005 年就有过讨论。早在十多年前，中国人民银行研究小组编制的《2004 中国房地产金融报告》显示，很大一部分市场争端和交易障碍都来自房地产的预售制度，提出应当权衡改革以往的商品房预售制度。本文从商品房制度形成过程及其利弊、有关国家和地区的商品房预售制度及特点、政策建议三个方面，从文献综述的视角研究预售制度的存废问题。

一、商品房预售制度的起源、发展及效应

商品房预售制度最早出现于香港，是我国房地产业发展特定条件下的产物。房地产预售制全称房地产预售许可制度，具体指商品房开发公司将已建成抑或是即将建成的房产住宅，与买房人签订合同，由买房人支付定金或预先转账款项，而在此后的时段获得所购房产的商品房交易活动，亦称“卖期房”“卖楼花”。1956 年，《房地产预售同意书》正式规范了房地产预售，标志着商品房预售制度的诞生[2]。而商品房现售制度则是指房地产开发企业将通过竣工验收的商品房出售给购房人，购房人支付房价的行为。这也是各国广泛采用的一种商品房销售制度，在一定程度上满足了消费者对商品房这种特殊商品“交钱即交货”的心理[3]。

商品房预售许可制度与我国住房政策改革紧密相关，1994年出台的《城市房地产管理法》规定了预售条件和监管，建立了商品房预售制度。商品房预售制度在促进住房建设和房地产市场发展方面发挥了促进作用。一方面是发挥了融资的作用。在中国资本市场建立之前，国内房地产企业唯一的融资渠道是银行贷款。1992 年资本市场建立后，整个市场还不够成熟，中国大部分房地产企业原始积累不足。此外，房地产开发周期长、投资金额大的特点，使得开发商融资困难。另一方面是加快了住房的建设和供应。起始于1998 年以推行住房保障货币化为取向的新的职工住房政策要求停止住房实物分配，职工住房经过市场化的方法解决，这极大释放了住房需求，用于职工家庭所需的住房消费成为新的消费热点[4]。居民对房屋的需求上升，但可以供给的房屋却有限。

房地产业发展初期，由于历史欠账多，房地产市场以增量为主。预售制加快了资金周转，提高了资金使用效率，促进住宅发展。再加上大多数房地产开发项目都是分批、滚动开发的。但在资本市场暂时不发达的情况下，完全依靠企业自身资金进行滚动发展是很困难的[5]。预售制度解决了房地产企业的融资压力。而且，预售房一般比现房便宜10%[6]，这也能进一步促进消费，符合当时把住房成为新的消费热点的方针。

然而，商品房预售许可制度的出现也带来了一系列的风险。从微观角度看，预售制度把风险转嫁给消费者。在预售制度下，房屋定金、首付款乃按揭贷款或全部房款在房屋还没有建成前就转移到开发商手中，一些开发商借壳圈地，借钱盖房，靠期房盈利[7]。从产业角度来看，商品房预售许可制度增加了房地产泡沫，购买预售房的人多半是存在保值投资心理的，房地产商也可能会通过一些手段哄抬房价，使得房价上涨过快，价格偏离实际价值，成为国家房地产宏观调控的绊脚石[8]。从宏观角度看，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其需求的变化会导致上下游产业，如钢铁、建材、机械、化工、纺织、家电等一系列产业的需求变化。在预售制度下，房产商为抬高房价进行一些虚假宣传，会通过财富效应影响总消费和投资，进而影响宏观经济的产出、物价水平、货币金融市场等，并进一步影响其他宏观变量[9]。

二、商品房销售制度的外国实践

各国房屋的销售方式有较大差别。美国房地产市场上主要销售现房，一般是没有期房销售的。一般来说，现售制度和预售制度的区别不在于开发商是否在房子建成之前就开始销售，而在于开发商是否在房子建成之前就从买家那里拿到钱，然后用它来建造房子，即预售融资是不是主要的融资渠道。美国允许以预售名义的预定，即允许商品房在成为现房之前提前销售，房地产开发企业在验收合格向消费者交房之前无法拿到任何资金。所以说美国“预售”的实质是基于现房的交易。美国新建房屋预售比例在65%左右[10]。加拿大新建房屋的预售都在项目开工之前，也就是通常说的“卖图纸”，银行会在图纸卖出一定比例后才给房企发放贷款，这样的约束可以避免因项目开工后销售不畅而导致的烂尾问题[11]。澳大利及新加坡、马来西亚对预售条件的管理也很严格。例如：澳大利亚预售前需要取得项目规划审批证书；欧美等国家以二手房市场为主，不实行许可制度，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的约束。

各国的首付比例及对资金的管理也不同。在美国，押金金额仅为房价的5%～10%，只需提前3 ～5 个月支付即可。付款将根据项目的进度进行，并将在完成时结算[12]。这部分保证金并不直接交给开发商，而是由具有合法执业资格的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府相关部门等第三方保管。如果购房者改变购买意愿，第三方保管的这部分保证金必须无条件返还。英国期房销售采取阶段性付款，其首付比例一般为10%～25%[13]。首付款应在双方签订购房协议后21 天内支付。在分期付款的过程中，第二次和第三次付款的5%～10%应在6 ～24 个月内支付，关于尾款、余款则在交房时支付。韩国购房人缴纳的首付款为房款的20%～30%，可在一年内分期付款[14]。德国长期以来也普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。

三、我国商品房预售制度的存废之争

聚焦我国目前的房地产发展形势，我国房地产发展已从房地产“增量时代”进入“存量时代”，呈现出和之前高速发展完全不同的状态。

其一，闲置房产数量攀升至高位。目前，中国房地产企业有超过6 亿平方米一手房积压一年多，占房地产市场每年新建17 亿平方米新房的35%。房改以来售出的300 亿平方米房地产中，共有20%，即60 亿平方米的房地产处于闲置状态[15]。其二，每年新建房产规模攀升至高位。中国房地产年建设面积2000 年为1 亿平方米，2010 年为10 亿平方米，2017 年为17 亿平方米。在过去的三年里，它一直在17 亿平方米到18 亿平方米左右徘徊，未来可能每年减少3000 万～4000 万平方米。其三，受突发公共卫生事件的冲击，我国房地产市场持续下行，随着各项经济稳中向好措施的推进，经济总体复苏较好，但经济发展的不确定性带来的压力依然不小。其四，目前购房者大多持观望态势。近20 年来，中国无论是沿海还是内陆的地价和房价往往5年翻一番，10 年翻两番，形成了房价和地价持续高速上涨的思维定式。今年以来，我国房地产市场整体出现下行态势，许多购房者持观望态度，房价只会持续上涨的思维定式被打破。

在闲置房产高、房产成片开发少、居民住房持有率高的现状下，取消预售制度整体上是利大于弊的。持不该取消预售制观点的人主要有以下几个出发点。

一是取消预售制短期内会使房屋供给减少，从而抬高房价，这不利于房地产市场的稳定。二是取消预售制无异于提高了房地产业的进入门槛，很多小企业会因为资金紧缺陷入危机，必然会有很多企业面临破产问题，容易产生更多的烂尾楼，影响社会的稳定。三是取消预售制度不能防范房地产金融风险。

北师大房地产研究中心主任董藩认为：“如果取消预售制，现在开发商生产制造的能力至少下降2/3，市场的供需关系会变成什么样？价格长期来看会变成什么样？”对此，一众学者和网民持反对意见，持支持取消预售制度意见的人认为现在已经到了取消预售制度的时间。主要的观点如下：一是目前我国房地产企业形成整体“供过于求”、局部“供不应求”的新格局，预售制度取消后不会出现房价飞涨的局面，反而会削减房地产泡沫；二是取消预售制度有利于防范金融风险，取消预售制度可以提高开发商自有资金的比例，降低银行的贷款风险。三是预售制下烂尾楼事件频繁出现，取消预售制度不仅会回归本该“一手交钱，一手交货”的交易方式，还会避免货不对本的质量问题。在购房者观望心态较重的气氛下，不妨也能打开消费者的买房渠道，维护社会稳定。

结 语

关于商品预售制度的存废争论目前学界仍难有定论，各界褒贬不一。从现有研究来看，相比“保留完善”观点，目前主张“取消预售制”，改变房屋购买付款方式是国内的主流观点。当然，我们也要避免“欲速则不达”。

张建明建议，在政策公布和正式施行之间留足一定的时间窗口（比如3 年），给相关经营主体进行评估、调整、转型等留出充分的准备时间，以确保新政的有序、稳健、高效实施。不管是商品房预售还是现房销售，都要以维护良好的市场秩序为基础，特别是开发商在实行预售制度时，要坚持诚实信用的原则，按照合同约定及时交付房屋，趋利避害，维护商品房交易总体稳定，促进市场稳定健康发展。

中国社会科学院生态文明研究所研究员王业强认为，我国的房地产市场已经从最初粗放式的发展模式进入高质量发展阶段，目前房地产行业供需不平衡问题根源是资源配置的不均衡，这远不是通过预售制能够解决的，取消预售制度不会引起供需不平衡问题[16]。

取消预售制后，现有文献主要有两方面建议：一是按照工程进度给开发商分期付款；二是由政府为主体来设立专用监管资金账户。将现行买方“一次性全款”，监管部门按进度拨付预售款的模式改为买方按项目进度分期付款的模式，即在项目投资或项目形象进度达到一定标准后，由买方按规定比例支付首付款，剩余款项将根据预售合同约定的工程进度分期支付，剩余款项将在工程达到竣工交付条件后支付，部分款项转入政府监督的质量保证资金专用账户。

全国政协委员、南通大学校长施卫东向中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第五次会议提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》。施卫东建议，加强对远期住房销售的监管，在银行或住房建设部门设立的第三方托管机构设立专门的监管账户，管理远期住房销售的保证金，分地区逐步取消远期住房制度。未来文献的研究重点在于如何使房地产市场平稳健康发展。

未来，在市场的内在约束下，中国房地产企业的商业模式将发生深刻的调整，中国房地产市场将继续走向成熟。总之，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期内刺激经济的工具和手段，推进“稳地价、稳房价、稳预期”，就一定能够保持房地产市场平稳健康发展，保持房地产市场平稳运行，促进房地产良性循环，让广大购房家庭安居乐业。