未经消防安全检查就开业，租赁合同到底有无效力？

吴 海/文

国庆期间，两年没回家的小王终于有机会回家探亲，家庭聚餐时遇到了表姐。表姐颇为能干，在老家的商场租了一个大铺面，加盟了连锁超市。这超市开的地段不错，价格又公道，所以生意一直都挺好的，可这次小王得知超市关门了。

“表姐，我看你那超市开得好好的，怎么突然不开了？”

“哎，你不知道，年初派出所来我们超市检查，然后就给我们发出了《责令整改通知书》，这不就被迫关门了嘛。”

“到底是怎么一回事？这《责令整改通知书》要求整改的是什么内容？”

“《责任整改通知书》上写的是：未取得消防安全许可证擅自投入使用行为违法，责令超市立即停止营业。一开始，我们也没当回事，想着这消防都是商场业主做的，怎么会没通过呢？没想到隔了几个月，又收到了同样的通知书，最后在今年3 月，消防大队作出了行政处罚决定书，认为我们未经安全消防检查擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，决定责令停产停业，并处罚款三万元。随后，眼看着超市被封了。为此我们和业主也交涉了好几次，但业主支支吾吾的，也不给解决，最后只能缴纳了罚款，店铺关门。”

“那这租赁的铺位，消防安全许可当初是如何约定的？到底有没有做呢？”

“这大楼是属于南雄公司的，为了方便招商，南雄公司就找了新鸿公司作为管理方，将大楼的物业对外出租并管理。我们是与新鸿公司签订了《房屋租赁合同》，约定新鸿公司将商场下沉式地下室出租给我们，作经营超市用途，租赁期限是15 年。从2021 年1月1 日起至2035 年12 月31 日止。至于装修和消防约定，我记得是业主负责的。”

“嗯，因为现在超市关停的直接原因就是消防许可没有通过，所以你们之间对于消防责任的约定格外重要。其次，现在这超市没法开门经营，你们也要考虑是否要尽快止损，这合同无法履行了，要尽快解除合同或者确认合同无效。”

“我们因为开超市投入了大量的资金，所以只想着把损失要回来，已经关门了还需要做这些吗？”

“表姐，这你就想当然了。租赁合同目前还是生效的，所以首要问题是要与新鸿公司解除租赁合同或者提起诉讼确认合同无效，避免后续他们还要你继续租赁这个房屋，或者是要求你支付租金。这个说来话长，你回去把租房子、怎么装修、怎么约定的内容搞清楚了，我帮你一起看。”

表姐与小王告别后，回家就把《房屋租赁合同》《补充协议》《装修工程项目分包协议》都拍了照片发给了小王。小王在收到后，粗粗看了一下，在《房屋租赁合同》中有约定由新鸿公司负责安装消防设施，地砖、墙面刷白、卫生间的下水道符合使用要求，投入两部以上车辆用于接送顾客，投放开业前期的广告等。同时小王也关注到《装修工程项目分包协议》和《补充协议》，发现新鸿公司保证房屋的水电在2020 年10 月30 日前完工，一次消防验收在2020 年12 月31 日前完工。如因新鸿公司工程进度问题导致超市不能在2021 年1 月30 日前开业的，由新鸿公司每日补偿超市一万元。根据表姐的描述，超市当时在2021 年1 月30 日是如期开业的。

这时，表姐给小王打了电话：“小王啊，我发给你的资料你看了吧。关于《分包协议》和《补充协议》，我还要唠叨两句。这个业主和物业当时是真的不靠谱，本来在《租赁合同》中应当由他们完成的工程，后面还是我们垫资完成的。所以才有了《补充协议》，结算了我们垫付的工程款。当时业主也没有钱，所以拿着一套房子来折抵，然后我们当时支付了50 万定金，这部分就转为后面的租金。他们工程款还欠付我们40 万，也出了收据，写明用途是折抵工程款。我们应新鸿公司要求，向南雄公司开具了发票。后面的事情你也就知道了。”

长假结束回到小区后，小王专门约了李律师，并且提前将双方的合同、材料发给了李律师，当然作为感谢，小王还特意带了老家特产给李律师。李律师看着小王说：“你最近是越来越会准备证据了，发给我的材料我看过了，我们来一一分析看看。”

“又麻烦李律师了，不过我还去打听了这业主南雄公司的情况，你在做分析前肯定还需要我这条线索。”小王卖了一个关子。

“哦？你倒是说说看我遗漏了什么内容？”李律师问道。

“就是这南雄公司所持有的物业的建设工程情况和超市的消防手续。据我打听而知，这南雄公司在2020 年开始就一直在申请办理建设工程和超市的消防手续，一直到2023 年6 月，才由消防部门出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：南雄公司2023 年3 月23 日申报的南雄住宅综合小区一期工程进行了消防验收，综合评定该工程合格；超市、商业部分投入使用、营业前应向消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。”

“好小子，你这个线索很关键啊，说明南雄公司、新鸿公司在把超市出租给你表姐的时候，实际上是没有完成消防安全检查的。”

“是的，我也是这样想的，但这个算不算《中华人民共和国民法典》上法定无效的情况，就是违反法律、行政法规的强制性规定？”

“谈这个问题前，我们就需要先分析一下消防安全许可的效力是否属于法律、行政法规强制性规定。

“《中华人民共和国消防法》第十五条规定：‘公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行检查。公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。’

“上述消防法规的规范目的是保护公众的安全，而不是房屋租赁合同的当事人。效力性强制性规定规制的对象应当是合同双方，应当对双方同时提出要求，但是，《中华人民共和国消防法》第十一条规定针对的是建设单位，不包括使用单位；《中华人民共和国消防法》第十五条规定针对的是建设单位或者使用单位，而不是同时针对双方提出要求。消防救援部门对违法行为采取行政处罚措施，足以控制超市违法经营对公众安全构成的隐患，树立起正确的价值导向。所以，这条规定应当是倾向于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，所以不属于合同无效情形。你表姐和新鸿公司的租赁合同是有效的，所以第一步，你们需要提出解除合同。”

“如果是解除的话，是不是属于法定解除？表姐能够提哪些赔偿要求呢？”

“这个你说错了，”小李律师笑笑，“根据《中华人民共和国民法典》规定，‘其他违约行为致使不能实现合同目的’情形下，是可以发生解除权，无需催告。所以你和你表姐说一定要起诉才能解除的观点是错误的。你表姐在超市内投入的装修损失，可以要求新鸿公司赔偿租赁期内装饰装修残值损失，但这个损失如果双方无法协商达成一致，可能需要在诉讼中提起鉴定，你务必要提醒你表姐。此外，还可以主张超市设备损失、定金返还和租金退还。”

“那消防部门的罚金是否可以要求赔偿呢？”

“因为消防部门实际上给你表姐的超市发过2 次整改通知书，最后才下达了处罚。所以你表姐在明知消防不达标，且在消防部门一再责令停业的情况下仍然经营，那么其受到的罚款属于扩大损失，应当由其自己承担了。”

和李律师告别后，小王给表姐打了一通电话，把后续如何处理这个租赁合同及请求赔偿的事项、明细都细细告知了表姐。最终表姐通过诉讼，拿到了胜诉判决，租赁合同也依法解除。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

法条释义：

房屋租赁合同属继续性合同，此类合同特别强调当事人之间的信赖。本案中，南雄公司、新鸿公司迟迟未按约定完成消防验收，导致开设超市的合同目的不能实现，南雄公司、新鸿公司推诿责任，信赖基础已丧失，属于《中华人民共和国民法典》中“其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，所以哪怕现在南雄公司、新鸿公司已经通过了消防安全检查，承租方也可以选择解除合同。