高层住宅与低层住宅建设成本和社会影响的对比研究

2023-12-27李超

中国建筑装饰装修 2023年23期

李超

高层民用建筑一般是指建筑高度大于27 m 的住宅建筑和建筑高度大于24 m 的非单层公共建筑，能够提高城市土地的利用率，是城市中较为常见的建筑类型。而建筑高度不大于27 m的住宅建筑、建筑高度不大于24 m 的公共建筑及建筑高度大于24 m 的单层公共建筑为低层或多层民用建筑。通过对比高层住宅与低层住宅的建设成本和社会影响，能够帮助相关人员制定综合性的城市规划和住房政策，平衡城市发展、资源管理、社会公平和居民需求的关系，促进城市可持续发展，进而建设更加宜居的城市社区。

1 高层住宅与低层住宅建设成本对比

1.1 基础设施成本和建筑成本

住宅成本包括基础设施成本和建筑成本2 个部分。基础设施成本指的是为了支持和服务住宅项目所需的基础设施相关费用，通常包括与土地相关的各项设施建设，如道路、桥梁、排水系统、供水系统、电力系统、燃气系统和通信系统等基础设施的建设和维护。建筑成本是指构建住宅建筑物所需的费用，包括建筑结构、装修、设备、人工等方面的开支。住宅成本的基本组成结构，如图1 所示。

图1 住宅成本的组成（来源：网络）

为了承受建筑荷载和应力，防止建筑倾斜或倒塌，高层住宅对地基和结构的设计要求更高。为满足居住者的垂直交通需求，高层住宅需要安装电梯。这些因素均会导致高层住宅的基础设施成本较高。而低层住宅通常不需要复杂的地基和结构，无须安装电梯，基础设施成本较低。

在高层住宅施工时，为了确保施工安全和质量，需要使用更为先进的施工技术和设备，如塔吊和高空作业平台等。而且高层住宅的施工周期较长，需要更多施工人员和建筑材料，会导致建筑成本较高。而低层住宅施工较为简单，通常无须使用复杂的施工技术和设备，而且施工周期较短，建筑成本较低[1]。高层住宅和低层住宅的基础设施成本和建筑成本对比，如表1 所示。

表1 高层住宅和低层住宅的基础设施成本和建筑成本对比

1.2 设备成本和维护成本

住宅设备成本指的是为住宅项目购置和安装各种设备所需的费用，这些设备包括但不限于电气设备、暖通设备、给排水设备等，覆盖了房屋内外的各种设备，如照明系统、暖气系统、空调系统、热水器、抽油烟机和厨卫设备等。设备成本的组成包括购买设备的原始费用、运输和安装费用，以及与设备相关的其他费用，如电气线路安装费等。住宅维护成本是指在住宅建成后，为保持其正常运行和良好状态而产生的维护和修理费用，如设备的保养、房屋结构的检查和修复、管道系统的清理和维修等。

高层住宅电梯不仅价格昂贵，而且需要定期维护和保养，才能确保其正常运行，导致高层住宅的设备购置成本较高。而低层住宅因为无须安装电梯，所以设备购置成本较低。高层住宅电梯运行需要消耗电力，再加上其供水系统压力较高，管道设计较复杂，导致运行成本较高。而低层住宅不需要安装电梯，且供水系统较为简单，设备运行成本较低[2]。高层住宅和低层住宅设备成本和维护成本对比，如表2 所示。

表2 高层住宅和低层住宅设备成本和维护成本对比

1.3 人力成本

住宅的人力成本是指在住宅建设、维护和运营过程中涉及的各类劳动力的费用支出，包括参与房屋建设、设备安装、维护、清洁等方面的劳动力成本。高层住宅施工难度较大，需要处理大量土方、钢筋和混凝土等，施工过程中还要考虑施工安全和垂直运输等问题，这些均会导致施工周期较长。低层住宅施工难度较小，无须处理大量建筑材料，因此施工周期较短。高层住宅施工需要技术水平较高的施工人员和管理人员，而且现场需要配备安全员和质检员进行安全管理和质量检查，施工人员需求较大会导致人力成本增加。而低层住宅的施工难度较小，需要的施工人员和管理人员较少，因此人力成本相对较低[3]。高层住宅和低层住宅的人力成本对比，如表3 所示。

表3 高层住宅和低层住宅的人力成本对比单位：万元/月

1.4 土地成本

住宅土地成本是指在购置或开发住宅用地时所产生的各项费用支出，涉及获取、准备和开发土地的过程，是房地产项目的重要内容。在项目规划和决策过程中，开发商需要全面考虑土地成本的各个方面，确保项目的经济效益。

高层住宅多数位于城市中心或繁华商业区，这些地段的土地成本相对较高。而低层住宅通常位于城市郊区或次要商业区，土地成本相对较低。在城市发展过程中，政府需要合理平衡高层住宅和低层住宅的规划与布局。高层建筑能够为人们提供便利的居住条件，有效利用土地资源，而低层住宅则可以满足更高层次的居住需求，减缓城市人口密度过大的问题。此外，通过合理规划和制定土地使用政策，促进城市的可持续发展，实现土地资源的合理配置。

1.5 材料成本和工程成本

高层住宅通常面临更多工程和设计挑战，因此其材料和工程成本相对较高。高层住宅的结构设计需要考虑建筑的垂直荷载、抗震要求和抗风要求等，往往需要使用更多钢筋和混凝土等材料，导致其材料成本较高。根据相关规范要求，高层住宅需要设置相应的安全措施，如紧急疏散系统和喷淋系统等，会增加建筑结构的复杂性。在设计和施工过程中，需要整合电气、水暖和结构等专业。专业间的沟通和配合使得工程更加复杂，增加工程成本的投入。

低层住宅的结构和设备相对简单，设计难度较低，而且施工过程不涉及复杂度较高的施工技术，大大降低了设计和工程的复杂性。所需要的材料种类和数量也较少，无须设置复杂的安全措施，因而在成本方面更具竞争力。

2 高层住宅与低层住宅社会影响对比

2.1 社区互动和社交性

高层住宅住户较多，居住密度较大，住户的社会背景和职业相对较为复杂，可能存在文化差异和观念冲突。导致其社区互动也相对复杂。而且住户较为分散，社区互动要通过公共空间来完成，如电梯、走廊和休息区等区域。

低层住宅住户较少，居住密度相对较低，因而社区互动相对简单。而且住户的社会背景和职业差别较小，社区互动中的产生文化差异和观念冲突的可能性较小[4]。

高层住宅需要设置更多公共空间和设施，以促进住户间的互动。例如，可以在高层住宅中设置健身房、游泳池和儿童游乐场等公共空间，并安排专人维护和管理，以增加住户间的社交机会。

2.2 安全措施和紧急疏散

由于高层住宅建筑高度较高，需要采取必要的安全措施来确保住户的安全。例如：通过设置疏散楼梯和疏散指示牌，确保住户在紧急情况下能够快速撤离；通过提高建筑结构的稳固性和抗震性能，应对地震等自然灾害；通过设置消防应急设施，保护住户的生命财产安全。而低层住宅的建筑高度较低，对安全方面要求较低，只需要设置基础安全措施即可，如火灾报警器和防盗门等[5]。

高层住宅每层住户较多，规范要求较为严格，使其紧急疏散路线较为复杂。而低层住宅的紧急疏散路线较为简单[6]。高层住宅和低层住宅安全措施和紧急疏散对比，如表4 所示。