新形势下房地产开发企业加强财务风险控制的优化策略探讨

王荣博

（青岛蓝泰置业有限公司，山东 青岛 266000）

21世纪以来，我国房地产企业数量有所增长，但出现了行业内的“消化不良”现象，特别是2018年以后，部分城市房价增速过快、个人以及商家炒房、房屋供给不平衡等问题凸显，尽管政府层面不断出台新的政策文件维护房地产市场稳定，但受该行业特殊性影响，许多房地产开发企业在经营过程中仍旧面临着较大的财务风险，严重的财务风险甚至会给企业造成难以计量的经济损失。不仅如此，我国房地产行业存在地域发展不均衡的情况，当前，一线城市的房地产行业几乎处于饱和状态，而一些二、三线城市的行业境况并不乐观，尤其是大量中小型企业受到成熟企业的市场挤占，在筹融资、投资以及运营管理方面所面临的财务风险远超从前。因此，新形势下房地产开发企业如何应对层出不穷的财务风险就成为企业亟待解决的问题。

一、房地产开发企业财务风险控制的内涵

财务风险涉及两个层面，一方面，财务风险指由企业负债引起，因借入资金过多，而企业利润收益与偿债能力不匹配所导致的财务风险；另一方面，财务风险指由于各种不可预计或不可控因素所产生的经营问题，财务状态不再稳定，企业的实际收益与预期收益发生重大偏移后蒙受的财务损失，由此可见，财务风险是组织内外部所有不确定性的综合反映。基于此，房地产开发企业的财务风险主要指由于经营管理不善导致的财务恶化，投资报酬无法及时收回的经济性风险，一般包括筹融资、投资、债务与管理风险等方面。

二、新形势下房地产开发企业财务风险控制的必要性

房地产行业是国民经济发展水平的重要体现，且与其他行业的关联性非常高，不仅行业内的企业生态互相关联，对其他行业的发展也会产生较大影响，一旦发生局域性的财务风险，可能会波及整个省市乃至全国的房地产行业，因此，每个房地产开发企业做好自身的财务风险防控工作尤为必要。特别是现阶段，我国的中小型房地产开发企业占比高达90%，但该类型企业经营规模较小，管理水平相对不高，因此，在面对较大的财务风险时，其风险预警与处置能力有所不足。与此同时，风险本身是客观存在的，房地产企业在经营过程中不可避免地要接受市场风险、管理风险以及各类财务风险的考验和冲击。鉴于此，为了保障企业自身稳健运营，尽可能降低风险所造成的经济损失，企业就要将风险管理作为企业管理的重中之重，而在众多风险中，财务风险是十分关键的一环，房地产开发企业加强财务风险管理是十分必要的。

三、新形势下房地产开发企业财务风险控制存在的问题

（一）企业对财务风险识别不全面

房地产开发企业的发展需要大量的资金支持，仅依靠内部资金周转显然不足以满足经营发展需要，企业必然涉及筹融资活动。筹融资决策对于企业的成本管理、预算规划以及现金流运行状态都会产生影响，因此，企业通常会面临一定的筹融资风险。但部分房地产开发企业对筹融资风险的识别不到位，例如，企业在拟定筹资决策时未先进行偿债能力分析，对资产负债率、流动比率与速动比率等指标运用不到位，筹融资决策并未立足于企业长期与短期偿债能力的客观分析结果，这就导致企业很容易因偿债困难诱发严重的财务风险[1]。除此之外，由于房地产开发企业的经营周期较长，市场环境变化莫测，各种各样的不确定因素使企业同样面临着较为复杂的项目投资风险、日常经营管理风险与收益分配风险等，若企业对风险识别不全面，很容易形成财务管理困境。

（二）财务风险管理比较松散

实践中，房地产开发企业在开展经营活动时，会涉及多重领域，整体工作流程具有高度的严谨性，这就给财务管理带来不小的困难，但由于目前部分房地产开发企业不具备良好的财务风险管理环境，导致许多的财务风控工作落不到实处，管理流于形式。在企业内部，财务人员的风控意识较差，仍保留传统管理模式下的基础会计核算工作习惯，对新形势下财务风控职能的拓展和开发不到位，不熟悉财务风控的具体工作流程。例如，在成本风控环节，虽然企业对于施工造价非常关注，但由于风控意识不足，尚未建成完善的成本管理体系，这就容易造成竞拍过程中为了得到建设权报出与企业资本实力不符的价格，与实际成本风控目标偏差过大，导致难以弥补的财务风险。除此之外，在互联网科技快速发展的社会背景下，部分房地产开发企业对管理工具的更新比较滞后，如没有引进符合财务风险管理要求的配套管理系统，许多核算与分析工作依赖于线下人工作业，财务风险管理模式未能与时俱进，财务风控质量无法提高。总体来看，企业的财务风险管理相对松散，导致许多具体工作无法落实[2]。

（三）应收账款管理不到位

房地产开发企业通常会采取赊销方式扩大营收，持有大量应收账款，但应收账款带来的资金回收困难会给企业带来财务风险。一方面，部分房地产开发企业销售时对客户的信用甄别不到位，没有精准评估客户的偿债能力，导致后期催收工作困难，存在赊销账款无法按期回收的风险；另一方面，部分房地产开发企业缺乏健全的应收账款管理机制，缺乏对赊销权限、应收金额、应收期限等方面的约束性机制，许多应收决策存在主观盲目性，没有按照科学的管理机制操作，不仅容易形成较大的应收账款管理难度，还会对财务管理的其他环节产生不良影响。

四、新形势下房地产开发企业财务风险控制的优化策略

（一）提升财务风险识别能力，增强风险处置能力

1.科学投资

首先，科学投资必须进行合理规划，房地产行业所涉及的巨大投资数额与较长经营周期等特点决定了企业一旦进行投资就不容易再转产，因此，投资前期必须进行合理规划。结合自身资本实力，以量力而行作为基本原则，避免“贪大求多”。房地产开发企业要与本地区的同类型、同规模的相似企业进行业内的优劣势分析，通过横向比较形成对竞标胜算的合理预测[3]。

其次，科学投资必须进行项目可行性分析。可行性分析的关键内容就是风险评估，因此，该环节与财务风控管理的联系非常密切，必不可少。由于我国的房地产行业受国家政策影响较大，在进行可行性分析时，首先要增加对国家宏观政策的敏感度，对项目地址、周期、周边配套设施及环境因素开展综合分析，进而合理布局项目开发工作。

最后，对于大多数房地产开发企业来说，现阶段项目投资的选择方向上可以参与经济适用房的建设。我国作为人口大国，政策文件中多次提出要保障人民群众住房需求，因此，经济适用房的建设很大程度能缓解住房压力，这对于当下许多中小型房地产开发企业而言是较好的发展机遇。一方面，合理利用国家的各项补助政策，有效缓解企业经济压力、税收以及土地压力等；另一方面，塑造企业的服务者形象，获得良好的品牌信誉度，为推动企业的长远发展奠定基础[4]。

2.多元化筹融资

首先，当前部分房地产开发企业的筹资方式比较单一，例如，某企业的筹资来源局限于信托借款，且利率最高时期达到16%，远超银行借款同期利率，为企业带来财务风险。因此，房地产开发企业为了降低筹融资风险，就要增加筹融资方式，以多元化筹资为原则，制定适合企业的筹融资组合方案。一方面，企业可考虑多增加权益性融资，寻求资金实力雄厚的直接投资人参与项目的合作开发，或权益包销的方式增资；另一方面，对信托、银行贷款、境外融资以及私募基金等方式进行有目的的组合搭配，避免完全依赖某一方式造成财务风险无法合理分散的困局。此外，对于应收账款较多的企业，可以利用应收账款向银行或金融机构进行抵押贷款。

其次，企业在筹融资过程中要避免盲目运用财务杠杆。企业要稳中有序地谋求发展，不可急于求成。若承担了超过自身能力的项目，就会导致企业负债比例过高，特别是近年来央行提高了贷款利率，使房地产开发企业的筹融资成本加大，因此，企业要注意合理规划自身筹融资规模，避免资金链断裂导致的破产风险。

3.加强收益分配控制

部分房地产开发企业的收益分配风险相对较小，但该问题依然存在，着重体现于分配形式上，企业要对此加强重视。首先，对于企业收益分配的随意性问题，企业要制定规范化和权威性的长期利润分配制度，所有分配流程按照制度有序推进；其次，部分企业为了吸引投资，给股东分配了大量现金股利，这就减少了其后续经营所需的现金流量，因此，企业可以考虑通过合理地降低现金分配比例来降低企业的经营风险[5]。

（二）树立正确的财务风险管理意识，营造良好的风控氛围

首先，为了营造良好的风控氛围，房地产开发企业需要建立合理的内部组织架构，避免财务风险防控工作出现管理混乱的局面。企业要内设内部审计岗位，按照财务风险管理要求重新规划内部审计岗位职责，避免因各领导兼任而导致的职能重合现象，保障内部审计工作的独立性。

其次，做好有关财务风控管理的科普宣贯工作，提高全员对财务风控的正确认识，例如，企业管理者应有目的地开展财务风控为主题的培训工作会议，利用线上网课的方式定期向员工发送学习课程，并在固定期限内以寓教于乐的方式开展竞赛考试等，总的目的就是让员工了解并认可财务风控管理的重要性，以便在日常管理活动中能够积极响应财务部门工作，促进企业整体风控管理效率的大幅提升。

最后，房地产开发企业要对财务风控信息化平台多加应用，财务风控工作的有效实施离不开数据信息支持，为了快速完成相关数据信息的收集、分类以及分析工作任务，加强对财务风控系统的利用。企业要在原有的财务管理系统中加入风险控制管理模块，并将风险控制与成本控制、预算控制等各模块连接起来，使有效的财务数据信息在系统内互通有无，实现共享，提升财务风控工作的处置效率。

（三）健全应收账款管理体系

首先，对公司房地产销售情况进行记录和分析，根据自身情况来划分周期。对周期内的销售情况包括金额、面积、收到的款项、赊销款项等进行详细记录；对企业的资金情况进行实时跟踪记录；对企业未收回的款项进行分类记录，定向追踪。各种未收回款项要详细分析原因，再根据具体情况制定专业的款项收回方案，并落实到具体实施；对公司内的应收款项的回收，可以制定专门的奖惩机制，调动员工追回欠款的积极性。

其次，促销方案既要吸引消费者，又要严谨周密，切勿因为方案的宣传漏洞使企业陷入财务危机和信誉危机。

最后，企业的后续回收赊账情况与销售之前的价格制定有一定的关系，企业应该对市场情况进行仔细分析与调查，制定的销售价格应该既被消费者接受，又能使企业的利润得到增长，因此，要制定相互平衡的价格。而且对于以后的市场行情要充分预计，科学地制定销售策略，以保证企业的平稳运行，为以后的资金收回奠定基础。

（四）积极探索差异化竞争策略

为了提升房地产开发企业的市场竞争性，企业要树立差异化的竞争思路，以符合自身发展实力的项目市场。例如，部分房地产开发企业虽然经营规模与资本实力都难以与行业龙头企业抗衡，但因其具有灵活性、地理位置优势等特点，企业就应在此背景下追求差异化竞争。特别是对于某些背靠自然景区的房地产开发企业来讲，首先，企业可以结合当地环境特色与消费需求特色，建设休闲类房产；其次，房地产开发企业要与当地文化局和旅游企业达成合作，开发出个性化地产项目以达到共赢；最后，吸引外来人口在当地购置房产、落户等也可以刺激房地产行业的发展活力，这与省市的人才引进政策存在一定的关系，企业要加强与当地人社局的沟通，及时了解相关信息[6]。

除此之外，由于一线城市以及热门城市的房地产行业趋于饱和，房地产开发企业可考虑另辟蹊径，开发县市级与城乡结合地区项目，这些地区正处于生命周期发展阶段，不仅潜力较大，且开发成本较小，非常适合企业抢占竞争先机。在开发该类型地产项目时，企业要格外关注与当地大型商圈的沟通合作，还要联系相关单位协商基础设施建设规划，为谋求共同发展目标打好基础，不仅为城市的整体形象做出贡献，也要获得合理的经济收益，促进企业的良性发展。

五、结语

综上所述，近年来，受各种因素影响，国际经济低迷，国内经济增速也有所放缓，房地产行业发展面临着各种各样的新问题。新时期，房地产开发企业要想增强行业竞争力和社会影响力，就必须加强财务风险防控工作，特别是要加强对财务风险的分析与处置能力，对经营过程中的薄弱环节采取有效措施进行弥补，及时发现隐患并加以解决，提升房地产开发企业的财务风险管理质量，助力企业稳健发展。