房地产企业轻资产运营战略转型必要性研究

张 晨

（中核兴业控股有限公司，北京 100000）

由于城市化快速发展，房地产行业增速逐渐放缓，重资产运营模式出现了问题，进行轻资产运营战略转型，使房地产对土地的依赖程度降低，削弱市场对企业的影响，降低资金的投入，提升经济效益，为后续的发展提供保障。

一、房地产企业轻资产运营模式

（一）轻资产运营模式的概念

房地产企业传统的运营模式是重资产运营模式，以土地增值为主要利润来源，这种模式已经不符合现代社会经济发展的需求，要向轻资产模式转型。其中，轻资产运营模式主要是指开发公司在房地产开发中只承担投资人的角色，把其他的工作都分包给其他公司进行运营，放大公司的优势，分散危机，提升效率。对于房地产企业来说，轻资产运营模式大体可以分为四种，分别是纯品牌和管理输出模式、小股操盘模式、出售成熟物业模式以及“地产+基金”模式，这些模式大部分都是在建造环节、投资环节或者运营环节所使用[1]。其中，纯品牌和管理输出模式主要是以管理为主，依靠管理费用盈利；小股操盘模式则是通过合作拿地开发的方式，来降低企业资金的投入；出售成熟物业模式则是出售一部分持有型的物业，同时要保留物业自身的运营管理权利；“地产+基金”模式则是通过基金管理为房地产项目输入资金。

（二）轻资产运营模式的优势

第一，轻资产运营分工明确。在房地产开发、建设、销售以及后续物业管理中轻资产运营都可以参与其中，并且具有专业分工，各个参与方都会专注自身的工作领域，针对某一环节来发挥企业的管理、品牌价值、运营等优势，进而获取更高的利益，而且专业的分工能够让房地产企业对市场变化进行判断，降低运营的风险。第二，融资渠道多元化。房地产企业在发展中具有投资大、回收慢等特点，这就导致大部分的企业在资金周转方面出现了困难，而采用轻资产运营模式则可以解决资金周转慢的问题，融资渠道得到了扩展，而且多个企业同时参与一个项目，使得风险得到分担。在轻资产运营中，房地产企业不需要对筹资进行全面负责，只需要组建基金，让各方都参与到筹资中，降低企业在项目中的资金投入，降低成本，增加收入。第三，盈利模式得到优化。房地产企业转型为轻资产模式，就可以使得房企不再单独开发、运营一个项目，而是与其他人合作，由传统的土地增值收益转向为费用收益，盈利模式得到转变，使其受到市场环境的影响较小，收益也更加稳定。

二、房地产企业资产运营存在的问题

（一）利润空间压缩

随着城市化进程的加快，我国土地资源逐渐稀缺，建筑成本逐渐上涨，与此同时，调控政策也在不断收紧，这些原因都会导致房地产企业发展受到了限制，其传统的重资产运营模式也会受到严重阻碍，不能满足现在市场经济的需求。对于房企来说，土地是最重要的战略资源，而土地成本也是房企项目开发的主要成本，占比相对较大，经过长时间的开发，目前城市土地资源越来越稀缺，土地供需出现严重不平衡的现象，导致土地价格逐渐上涨[2]。在2016年时，城市土地的综合地价为每平方米3826元，发展至2022年，已经上涨到每平方米4610元，增长了46%。而且各个城市开始出现地王，这也说明了房企的土地成本快速增长，利润空间被进一步压缩。目前我国房企排名前100的企业，其平均利润已经下降了8.15%。

（二）长期需求减缓

当前，由于政府的宏观调控以及城市化进程放缓，市场内对房地产的长期需求在减少。在传统重资产运营的情况下，房地产企业对每一个项目都投入了巨大的资金，而资金回笼较慢，使企业的流动资产减少，带来巨大的财务风险。当企业的市场需求降低，资金回笼少，就会导致企业的经济效益大大缩减。在重资产运营下，项目的资金投入是由一家企业来单独承担的，不能与其他的企业共担风险，一旦出现项目亏损情况，将会影响整个房企未来的发展。因此，房企要进行转型，逐渐转变成轻资产运营，增加企业的收入来源，使其经济风险得到分散，促进企业的发展。

（三）行业竞争激烈

当前，随着房地产行业结构优化、土地资源稀缺等因素，房地产市场的竞争日益激烈，如果房地产企业仍然采用重资产的运营战略，只依靠资产进行盈利，那将很难实现健康、持续的发展。因此，房地产企业要向轻资产运营战略转型，建立集开发、建设、运营、管理、销售等一体的产业链，使各个产业可以分工合作，发挥自身的优势，形成一个竞争力强、规模完整的房地产企业，促使其可持续发展。

三、房地产企业轻资产运营战略转型的必要性

（一）优化收入结构，提升盈利能力

在2010年之后，房地产行业渐渐成熟，越发凸显出专业水平的分工格局，重资产模式不再适用。受到土地成本高的约束，很多房地产企业遇到了阻碍，企业的资金回流速度降低，很多企业遇到了财务方面的风险问题，需要优化资本结构。轻资产的运营战略减少对重资产的持续性依赖，凭借着多样化的资金融合途径，有效降低高息负债占比。在轻资产模式下，企业在诸多方面有更高发展潜力，比如，现金储备方面、研发投入方面等，轻资产模式展现出了其优势，能够有效突破重资产运营的局限性，让房地产企业的资产结构得到优化，在面临风险时，能够具有强大的承载能力，保证企业运作结构更加完善[3]。当脱离重资产的制约条件后，由于资本投入变得更低，房地产企业财务决策趋于灵活，在同样的情况下能得到高利润回报，诸多财务指标得到了改善，比如，净资产利润率等。与此同时，企业的收入来源不再单一化，得到了多种有利于提高营业收入的途径，比如，开发管理费、运营维护费等。

（二）降低市场波动影响，优化财务指标

在轻资产模式下，企业营业收入组成出现了变化，不再仅仅是销售，逐渐变成各个环节的管理工作，营收途径增加，能够削弱运营风险，同时也能够让企业灵活应对市场变化。对于处于轻资产运营形式下的房地产企业，需要加强应收账款的管理执行力，构建信用管理体系，保证资金能够安全回收。关于应收账款的管理工作，需要房地产企业根据实际情况，建立风险评估体系，应用一些针对性的指标评估客户的信用，对于信用度不高的客户，需要在应收账款方面减少投入。根据应收账款的实际情况进行分类管理，保证应收账款能够高效周转起来。在个别项目中，如果其流动性比较差，并且其资金占用比较多，企业在落实资金投入工作前，需要预先展开风险评估工作，在投资方面务必要谨慎；当项目建设完成之后，要积极开展宣传活动，促进资金快速回笼。

（三）缓解资金危机，优化资本结构

在轻资产模式下，要想脱离重资产的投入限制，房地产开发企业不再全程管理，而是开展多样化的方式，比如，合作方式、入股方式、品牌输出方式等，减少开发企业的参与，有效减少资金的投入量，缓解企业的资金使用压力。实行轻资产运营模式的企业需要深入研究新型资金筹集途径，把握自身在供应链中的优势地位，和上下游企业展开深度合作，提升信用水平[4]，择取最具有优势的方案，缩减资金筹集成本，让企业拥有更多的自有资金。在近几年的发展中，很多企业在轻资产转型过程中勇敢尝试不同的资金筹集途径，比如，部分企业借助央企背景或者应用境外资金筹集的优点，发行了许多国内和境外债券，有效缓解了自身的压力，有些企业联系金融机构，与其建立合作关系，获取社会层面的资金。在企业内部，企业逐渐优化改进资本管理机制，建立全面的信用体系，保证企业拥有充足的自有资金。

（四）深化运营模式变革，实现资产保值增值

目前房地产市场环境已经发生了一定的变化，土地成本在不断增加，利润空间也在缩小，如果仍然使用重资产运营模式，那么就会导致房企出现库存压力，经营风险也会提升，所以要深化改革，发展房企的品牌优势，实现资产的增值。首先，要弱化房企对土地资源的依赖程度，利用轻资产运营的模式，可以保证房企在没有土地资源的情况下，与其他企业进行合作开发项目，减少了房企对土地的依赖，降低经济风险。同时，房企如果持有土地开发权，那么就要尽量实现多项目的开发，充分利用土地资源，例如，在一块土地中建造住宅小区，那么就可以在零散的区域修建商业区或娱乐区，尽量充分使用土地资源，实现资产的增值。其次，要进行战略转型，由于房地产行业是周期性比较强，所以房地产企业在发运营过程中就必须要具有长期稳定的现金流，进行轻资产运营战略转型，发展多个管理、运营以及物业服务的产业，能够保证产业的经济效益得到发展[5]。

（五）充分发挥轻资产运营模式优势，实现高质量发展

在企业转型的时候，要充分发挥轻资产模式的优势。发挥轻资产运营模式中的专业分工优势，可以保证不同工作人员可以把工作重心集中在一起，其工作效率会得到大幅提升，进而增加企业的经济效益。房地产企业运营模式转为轻资产模式，由多个企业共同合作投资一个项目，可以控制发展中存在的风险，企业的资金筹集压力也会明显减少，融资的成本也在可控范围内，融资渠道得到扩展。此外，采取轻资产运营模式，通过房企与其他企业的合作开发，由土地增值的盈利模式改为费用收益的盈利模式，这种盈利模式不仅可以让房地产企业的经济效益得到提升，还能减少企业对市场、土地的依赖，实现了资本的优化。所以，只有充分发挥轻资产运营模式中的优势，才能让房企发展更有序，降低运营风险。

三、结语

综上所述，随着城市化的快速发展，房地产企业传统的重资产运营方式的缺陷逐步暴露出来，房地产企业向轻资产运营战略转型已经势在必行。通过转型，房地产企业可以优化收入结构，提升盈利能力；降低市场波动影响，优化财务指标；缓解资金危机，优化资本结构；深化运营模式变革，实现资产保值增值；充分发挥轻资产运营模式优势，实现高质量发展，从而使房地产企业的经济效益、社会效益都得到提升，进而促使企业实现高质量发展。