双碳目标下房地产企业绩效评价体系构建与应用

□ 南昌 瞿 璐 李 华

伴随全球经济快速发展和气候不断恶化，我国提出2030“碳达峰”、2060“碳中和”的重要“双碳”目标，房地产行业践行双碳受到实业界和学术界共同关注，合理的绩效评价指标体系构建有助于在双碳目标下引导房地产企业健康发展。本研究在对双碳与房地产及相关绩效评价分析基础上，研究双碳目标下房地产开发企业绩效评价指标体系构建并进行应用探讨，对于引导房地产企业双碳高质量发展具有启示性。

一、引言

伴随全球经济快速发展，温室气体大量排放、气候不断恶化。习近平同志在2020年联合国大会提出中国2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和（即“双碳”）的伟大愿景和承诺，为中国式现代化发展提供重要指引和动力（张跃胜等，2022）。房地产业作为推进城市发展的核心产业，承担减排、发展双重任务，房地产的开发、施工、运营、改造对能源和环境造成较大影响。据统计，全球有50%以上从自然界所获得的物质资源用以建造各类建筑及其附属设施，并且这些建筑中大部分属于高耗能建筑。因此，推行低碳房地产，实现可持续发展已成为国际共识，并关系到双碳目标的顺利实现。

尽管许多大型房地产开发企业已做出一些建筑、地产行业的低碳尝试，但应认识到，发展低碳房地产是一项系统工程，这就要求房地产开发企业重新认识其战略经营绩效目标，并根据其实现方式来设置企业战略经营绩效评价指标，如果缺乏一套科学合理的评价标准，将严重制约房地产双碳发展。已有传统经济模式下的绩效评价指标体系缺乏与双碳目标的关联，而一套合理的与双碳目标密切关联的绩效评价指标体系构建，有助于使低碳房地产发展进入良性循环轨道。

二、双碳与房地产绩效评价

我国由高速发展向高质量发展转型的关键阶段，应注重低能耗、低污染、低排放经济模式，以实现经济社会可持续发展。双碳目标的理想状态是充分发展阳光、风能、氢能、生物质能等多种能源形态，其本质是提升各类能源资源的利用效率、清洁优化能源消费结构、实现绿色发展。双碳发展应涵盖社会经济发展的各方面，同时双碳内涵本身也包含了具有现实意义的可持续发展思路，对企业而言，从长远、宏观和战略的发展眼光及长期生产力竞争的角度去对接双碳是必要的。房地产业作为GDP增长的重要贡献力量，一直遵循“高碳型”发展模式，然而当前这种粗放的模式与经济可持续发展产生严重冲突（赵艾健等，2014），这主要表现在：房地产行业能源消耗高、污染排放高的现象普遍严重，商品房闲置比例高，居民小区绿化率偏低，市场秩序较为混乱，新能源技术应用不普及等方面。房地产开发企业如何在行业内发展低碳，以应对全球气候变化并适应双碳目标，是当前乃至今后相当长的时期内需要研究的重要课题。

房地产开发企业要减排降碳，在房地产项目开发的基本观念、总体规划、框架设计、房屋建造、运行使用、项目维护一直到房屋废弃拆除的整个过程中，都需要切实履行双碳发展要求。根据房地产生命周期理论，房地产开发项目的生命周期包括项目决策阶段、开发准备阶段、开发建造阶段、运营使用阶段、拆除处置阶段等。根据建筑能耗研究中的建筑生命周期能耗评估模型，房地产开发生命周期能耗为项目决策阶段、开发准备阶段、开发建造阶段、运营使用阶段和拆除处置阶段的能耗总和。在房地产开发过程中，建造、维护、拆除等活动都需要消耗大量能源资源，如果在房地产开发项目的规划、设计等前期阶段就重视双碳理念，将能有效的节约能源。

企业绩效评价指运用数理统计和运筹学原理，根据特定指标体系，对照统一标准，按照一定程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩做出客观、公正和准确的综合评判。双碳目标的提出使得对企业绩效进行评价时，势必在原有体系下增加对节能减排、环境保护方面的评估（阳秋林和刘婕，2022）。传统绩效评价指标体系主要从财务效益、资产营运、偿债能力和发展能力等方面进行综合评价，并未对环境和低碳等因素给予充分考虑。这种不计环境发展经济的情况与双碳发展战略目标背道而驰（史宗华，2015），因此企业绩效评价指标体系亟须在环境、低碳环保等方面进行补充与完善。

三、双碳目标下房地产开发企业绩效评价指标体系构建

1.评价体系模型确定。在已有指标体系构建研究相关文献中，常见的评价模型主要可以归纳为五大类型，即权重不固定的指标统计模型、权重固定的指标统计模型、公众评判模型、分数累积模型和形体模拟模型。双碳下的房地产开发企业绩效综合评价体系是对房地产开发企业整体特征给予的总体评价，评价因素较为复杂，评价体系模型要求能反映定量与定性因素的结合、评价过程的模糊因素，并具有直观、可解释性特点，为此本文在评价体系架构上采用形体模拟型构成方法。这种评价体系模型的成立基础是基于经营绩效各因素之间的关系而形成，这体现在两个方面：其一，是财务、客户、内部运营、学习成长基础四绩效的并列关系，基础绩效将经营绩效整体分解为四个不同方面的子项，四者之间不存在交叉或重叠，四者在评价体系中地位相当，因此可以理解为将基础绩效这个集合分解为四个大小相当的子集；其二，双碳绩效可认为是新增的、相对独立于基础绩效因素构成之外的因素，它与基础绩效四因素属于不同层面不同等级，但双碳因素势必将渗透于基础绩效因素的各个方面，双碳绩效是对基础绩效整体性的提升策略和强化诱因，同时也是一项规制，因此它的提升或降低会对基础绩效产生一定的渗透效应。对于房地产开发企业本身而言，该结构模型可对基础绩效组成——财务绩效、客户绩效、内部业务绩效、成长绩效进行数值比较，以确定自身现阶段的发展优势。而对经营绩效进行长期追踪式评价，可从该模型形体变化特征中，推测出经营绩效的主要发展趋势和演变方式。

2.评价指标选取原则。确立评价模型后，按以下原则选取评价指标。第一，注重双碳评价指标的综合性。房地产开发企业绩效的双碳评价应当作为一种硬性考核，但盲目把双碳水平评价和其他财务或非财务指标相脱节并不可取，在企业综合绩效评价指标选取时，双碳相关指标要渗透到其他方面的评价中，同时注重指标间合理的权重分配。第二，要求指标的可操作性。绩效评价过程应尽量减少人为因素导致的评价结果偏差。因此，双碳指标的选取应该是易于在企业统计报表、会计报告或相关文档资料中找到的，或者可以通过相关显性财务数据及定量指标来判定。对于难以量化的指标，可以借助领域专家的丰富经验进行判定。第三，考虑指标设定的动态性和前瞻性。双碳背景下的经济发展并不是单期、静态的某个事件或活动，在未来对任何企业都将是一种持续的常态。因此，双碳评价指标应该体现出这种动态性，并具前瞻性，要使房地产开发企业明确对于双碳在日常业务中的渗透不仅是一个简单的过程，更是一个持续的过程。第四，注重双碳指标的激励效应。绩效评价并非终点，更重要的是需要在绩效评价基础上，作为企业进一步激励和导向的重要依据。通过衡量企业实施减排降碳措施的经济效果、与企业战略目标的一致程度，达到全员参与、共同低碳的目的，并实现企业长效持续包容增长。

3.指标体系构建。在整合上述思路基础上，改进传统平衡计分卡维度，设计评价指标以体现双碳下对房地产开发企业经营绩效综合评价的新要求。双碳、财务、客户、内部业务和学习成长五个维度下的具体绩效指标设计如下。（1）双碳维度指标。①双碳环保产品销售比率，主要考量营业总收入中，双碳环保产品销售收入所占比重，计算方法为：双碳产品销售收入/营业收入。②双碳投资比率，即投资总额中，对于低碳、环保、节能方面投资额度比例，计算方法为：本年双碳投资额/本年投资总额。③双碳专项规划，考察企业是否有关于双碳的长期专项规划，该指标由专家评分。④员工双碳观念，考量企业员工对于双碳的认识、认同程度，以及节能环保行为表现，由专家评分。

（2）财务维度指标。①流动比率，体现企业偿还短期债务的能力，流动资产越多，短期债务越少，流动比率越大，计算方法为：流动资产/流动负债。②资产负债率，为评价公司负债水平的综合指标，计算方法为：负债/资产。③总资产周转率，反映企业生产经营期间所有资产从投入到产出的流转速度，体现企业总资产的管理质量和利用效率，计算方法为：营业收入/平均资产总额。④所有者权益报酬率，是衡量股票投资者回报的指标，体现企业管理层的表现、盈利能力、资产管理及财务控制，计算方法为：净利润/平均所有者权益。⑤资产收益率，用于衡量每单位资产创造多少净利润，计算方法为：净利润/平均资产总额。

（3）客户维度指标。①客户推荐率，反映企业客户中，来源于其他客户推荐的比例，能够反映企业在客户中的口碑，计算方法为：由其他客户推荐的客户数/客户总数。②客户满意率，即满意客户所占比例，是企业尤其是服务行业企业客户绩效的关键指标，计算方法为：满意客户数/被调查客户总数。③契约遵守率，为契约被遵守的比例，如物业管理契约等，计算方法为：被遵守契约数/契约总数。

（4）内部业务维度指标。①内部制度完善程度，反映企业各项内部制度提升企业工作效率、规范运作、维护权益、促进持续发展的程度，该指标由专家给出评分。②组织机构健全程度，考察组织机构设置是否能够有效支持企业各项业务，宽度、深度是否合理，耦合程度如何，由专家评分。③执行力，反映企业各部门贯彻企业总体战略意图，完成预定目标的操作能力，为专家评分指标。

（5）学习成长维度。①员工知识水平，考察员工的学历结构、职称结构、知识结构，由专家评分。②培训费用比率，即企业培训费用投入占职工工资总额比例，反映企业对学习成长重视程度，计算方法为：培训费用/职工工资总额。③企业文化构建，反映由企业全体成员共同遵守和信仰的价值体系，该指标由专家给出评分。

四、指标体系应用探析

1.当前房地产开发企业绩效评价应用实践中，尽管在双碳节能方面一些企业有所投入，但效果差强人意。一方面，从根源和宏观上看，如果企业希望达到良好的双碳绩效，应该树立双碳的设计观和价格观。双碳设计观就是当房地产开发企业在设计开发项目时，要求站在绿色、环保、节能的角度来考虑宏观及具体细节的设计，这是企业双碳绩效得以实现的前提。另一方面，房地产的价格应该进一步衍生为“双碳价格”，即在房屋的价格中要将开发商在节能减排绿化建造方面的成本计入在内，这体现了在价格上对房地产开发商低碳开发行为的支持，以及“谁污染谁付费”的观念。

2.房地产企业转变经营管理观念需要进一步落实到一系列可操作的合理规划上。在双碳规划方面，项目选址时要选择周边良好环境的地段，更应注重对周边环境的保护；项目设计阶段则要充分考虑日照、通风、建筑物密度以及绿化设施，发挥森林碳汇作用。在此基础上，采用先进的技术才能保障规划的落实，这些技术包括但不限于地源热泵空调、节能门窗、新风系统、节能建材、节能墙体等。先进的低碳技术应用，使得房地产开发企业的双碳规划和设计得以执行，能够切实提升企业双碳绩效。

3.确定实现绩效目标关键成功因素（Critical Success Factor，CSF），构建动态评价过程是绩效评价体系实施的重点。CSF是对房地产开发企业成功起决定作用的战略要素或战略要素集合。根据所建立的房地产开发企业经营绩效评价指标体系，进一步形成关键绩效指标，如房地产的品质、项目定位、相关者权益、企业文化等。评价指标体系构建后，还需要不断根据房地产开发企业所处的不同阶段进行动态的调整。房地产开发企业所处生命周期阶段不同，其评价指标的选取、权重的分配也应当不同。当房地产开发企业处于初创阶段时，项目获取、客户寻求、市场开发等非财务工作是主要任务，因此在这一阶段，就可以考虑加大非财务评价指标的权重，财务指标中体现企业未来盈利能力的指标需要着重考虑。当进入成长阶段时，市场占有份额是企业关注的重点，此外企业开始注重企业文化建设和员工学习成长，在财务方面则主要侧重于资金周转能力。经历成长阶段之后，房地产开发企业市场份额、收入都趋于稳定，进入成熟阶段，如何更长时间维持这一阶段而不衰退是企业重视的问题。此时，企业工作应放在扩大社会影响等方面，为后续的开发项目做准备。所以在这一阶段，可以考虑将“双碳活动经费”、“双碳宣传力度”等指标加入评价体系中。房地产企业发展难免进入衰退阶段，此时企业注重资产的回收，可以将“低碳资产报酬率”指标加入体系，因为这一指标可以反映企业从最初发展双碳战略开始，整个企业生命周期的投入与回报的比率。事实上房地产开发企业的发展并非一定严格按照四个阶段的顺序进行，创新活动活跃的企业可能一直保持在中前期阶段，而面临衰退的企业也可能因为创新、政策等因素改变命运，面对这些情况，构建的指标体系都需要根据具体情形进行动态调整和修正。

五、结语

双碳目标的提出是推进中国式现代化发展进程的重要驱动力，在这一目标指引下各行业正积极探索节能降碳的路径与举措，房地产业是我国实现双碳目标的重要突破口。本研究分析双碳目标下房地产开发企业绩效评价问题，构建了绩效评价指标体系并进行了应用分析，该指标体系可作为量化和反馈房地产开发企业践行双碳目标的有效工具。未来研究还存在诸多拓展提升空间，例如部分指标评分仍依赖专家主观经验，未来可以利用机器学习等方法实现主观指标值的计算。另外，指标体系的有效性以及在不同类型房地产企业的泛化能力有待进一步验证。