导向性调研工作在项目可行性研究中的运用示例浅析

曾珏霞

（广东省建筑工程集团有限公司 广州 510010）

1 背景

可行性研究既是项目管理的前期工作［1］、也是项目管理的前决工作，它决定着项目应否继续推进。项目调研则是可行性研究工作的起点，是可行性研究的重要基础，良好的项目调研工作可令项目可行性研究事半功倍，尤其是追求利润最大化的经营类项目。如何做好调研工作，为项目管理目标服务？笔者总结过往项目经验，并以示例应用进行说明，为行业入门或需要进一步提高工作技巧的工程咨询行业从业人员提供参考。

2 一般项目调研思路

2.1 判断项目投资方向是否符合准入政策

调研的第一步应先判断项目是否属于禁止类或限制类项目：在收集、整理项目初步信息后，根据项目情况，查阅国家行业准入政策，例如国家发改委最新的《产业结构调整指导目录》、《外商投资目录》，以及针对某类特殊项目的相关管理政策，如《关于党政机关办公用房管理》等等，如若项目属于上述目录范围、为政策禁止或限制建设项目，应对项目定位进行调整，依政策开展；若项目不属于上述目录范围，则可进行进一步调查研究。

2.2 以项目管理目标为导向拟订调研内容

工程项目全生命周期可简单分为前期工作阶段、建设实施阶段、运营阶段，项目的成本、质量、进度、效益管理贯穿项目全生命周期，在不同阶段管理重心有所不同。优秀的项目管理一定是从项目前期工作阶段开始，在可行性研究阶段、在前期调研工作中即应以前瞻性、全局性的思维来组织工作开展［2］，执果索因，紧紧围绕管理目标，根据项目特点制订调研计划、引导工作走向［3］。一般而言，可按如下几方面拟订主要调研内容：

2.2.1 项目基本信息

⑴项目的具体名称。

⑵项目提出背景、理由与过程：如与项目相关的会议纪要、政策文件，工作计划及其他与项目建设有关的背景资料、附图等。

⑶建设单位概况，包括项目建设单位基本情况简介、组织结构及人员配置、法定代表人等资料。

⑷单位发展规划或专题规划。

这一类调研内容是项目的基础信息，一般通过与委托方访谈、文案调查、网络调查等方式即可获取［4］。

2.2.2 影响项目工程造价、总投资的要素

⑴项目的拟选场址及周边现状：建设地点，用地权属类别，现状地形图等。项目场址是否涉及征地拆迁安置？项目征地规模及进展情况、征拆费用标准等情况如何？

⑵拟选场址周边现有或规划配套市政设施情况。

⑶项目主要功能要求、主要建设内容、规模设想、建设标准等。

⑷ 当地规划技术条件相关规定及相关设计规范、标准等要求，教育、自然资源、规划、生态环保、卫生等部门对项目建设的初步意见或要求，行业分析资料，系统内部基建管理相关规定、办法等。

⑸建设计划与要求：包括项目开发建设管理机构与人员配置，项目实施进度要求，分期建设要求，主要节点工期要求，运营管理与使用要求等。

⑹投资估算与资金筹措：如投资限额要求、分项投资初步计划、资金筹措意向与资金来源落实情况。

该部分内容涉及工程设计、工程造价、施工组织管理、能源管理等专业知识，需要各专业咨询师的紧密配合，更需要项目负责人融会贯通能力、多专业组织协调能力，最能体现咨询师技术、经验水平及价值作用。例如在已知项目用地条件下，可根据用地条件进行项目建设指标分析，但在项目比较前期阶段、用地条件尚不稳定的情况下，则可根据当地城乡规划技术规定及规划条例实施细则等，结合咨询师专业技术经验，对项目的容积率、建筑密度、退让距离、绿地率等控制性指标初步分析，并据此计算项目建设规模、人防设施（地下室最低要求或人防工程异地建设费用估算标准）、停车场车位数、绿化工程规模、室外工程规模等，作为工程造价估算的基础。

该部分内容一般运用到文案调查法结合现场踏勘以及专家估计法、类比法、参数法、详细估算法等，涉及概念设计（部分企业要求可研阶段达到到初步设计深度）还需要专业技术工具例如CAD、PKPM、Photoshop等［5］。

2.2.3 影响项目销售、利润实现的要素

⑴土地费用。

⑵周边同类项目情况、竞争情况分析。

⑶项目初步策划、定位。

⑷项目销售定价，未来市场分析。

⑸项目建成后使用方案，运营管理机构与人员配置等。

⑹项目运营主要成本费用组成、分析。

该部分内容主要针对追求利润最大化的经营性项目，与2.2.2 小节紧密结合，二者分别影响成本和销售、位于利润链条的两端，是利润实现的两大关键。土地费用在项目投资中占了较大的比重、直接影响到项目成败，一般参考近期周边项目土地出让价格，通过市场比较法估算土地费用，并据此制定竞拍策略。在该部分市场调研分析之后，可初步明确项目概念策划、定位，将针对项目建设内容、标准、规模等进行修正，进而进一步提高项目投资估算精度、完善项目销售估计，并为项目财务分析、经济评价提供基础依据［6］。

该部分内容涉及项目初步策划定位，在2.2.2小节的基础上，对咨询师提出了更高的要求，需要更大量的现场踏勘、经验项目积累以及市场比较法等调查方法的熟悉运用［7］。

一般而言，在完整地完成上述框架内的调研任务后，项目的可行性研究框架内容已可基本成形。项目调研是一项由浅而深、由表及里、由简单到复杂的工作，调研成果之间相互影响，有一个循序渐进、逐步推进、补充完善、往复修正的过程，尤其在初始信息极其有限的条件下，基于过程中充盈的信息对于后续工作有着关键影响，需要咨询师把握好工作目标，不断地补充、调整调研思路［8］。

3 项目分享

下文以笔者较早前所接触某项目实例，分享导向性调研工作在可行性研究中的运用。

3.1 项目调研初始条件及目标要求

工作团队在与委托方初始沟通中，获知如下信息：

⑴项目初步名称及大概位置信息：广州市番禺区大兴村南浦岛中、下万益围地块旧厂房“三旧”改造项目，位于广州市番禺区大兴村南浦岛

⑵旧厂改造图库图斑号（略）

⑶地块面积：约43 9761 m2。

⑷合作单位及初步意向（略）

⑸工作要求：判断项目是否有进一步调研、推进价值，若继续推进可做何举措？

3.2 调研内容

由于项目是三旧改造项目，而初始信息有限，为了解影响项目投资效益如下部分重要因素：成本端的土地费用、建设投资及融资成本，销售端的销售定价、销售计划等［9］，影响项目决策可能性的企业相关管理制度、企业风险偏好等，展开调研情况如下：

3.2.1 土地费用

⑴文案调查法及现场调研了解项目地块基本情况

根据所获初始条件，工作团队首先通过公开渠道（主要是网络）对项目进行首次资料收集、分析，包括项目信息、地块信息、周边区域发展情况、合作单位背景情况等。由于未能在相关规划信息平台查获图斑信息、无法通过官方平台明确项目具体地址，结合所收集初步资料、工作团队到番禺区大石街现场踏勘及调研，借助电子地图（户外软件等）实地测量+设计软件等工具，以“广州市番禺区大兴村南浦岛中下”定位，结合南浦岛与大石水道的位置关系，通过向当地居民走访了解万益围旧厂厂址，初步判断项目位于番禺区南浦岛碧桂园南面、大石水道北面（见图1），并根据初始条件初步划定地块范围（见图2）。目前地块现状基本为田地、林地和荒地，零星分布养殖场，如图3所示。

图1 项目区位Fig.1 Project Area

图2 项目范围Fig.2 Project Scope

图3 地块现状Fig.3 Plot Status Map

⑵对近期周边土拍成交价调研，为下一步项目地块出让价格评估作准备

通过收集、整理自然资源局官网以及部分专业网站案例，当时番禺土地拍卖成交楼面地价均已破2万元/m2，其中“2017年番禺区官堂村地块一、地块二”由于需配建22 050 m2安置房，实际楼面地价已达33 660 元/m2。部分成交情况详如表1所示。

表1 近期土地成交情况Tab.1 Recent Land Transactions

⑶土地费用初估

参考项目时点近期周边土地拍卖成交价，以市场比较法，通过对区位、基础设施配套、交通、时间等因素修正后，评估项目地块出让价格（楼面地价）约为25 000元/m2，容积率参考近期出让地块暂按4.0计，地块总面积约439 761 m2，整体地块所需土地出让金约为440亿元；即使未来项目定位为高端楼盘，参考附近高品质楼盘情况如广州碧桂园，容积率暂按1.0计，整体地块所需土地出让金仍然超百亿，所需资金量巨大，对于企业的实力和资金筹措能力要求非常高，一般企业难以成功运作。另外，该区域部分项目楼面地价已接近周边区域二手楼价，对于投资开发成本、项目建设进度、销售进度等控制提出了极高的要求［10］，而且区域内住宅供应量巨大，本项目自身的规模体量也非常大，未来将面临高强的销售压力，开发风险很高。

3.2.2 投资匤算

⑴面积指标：参考同类项目容积率、绿地率、建筑密度等指标，匤算项目计容建筑面积、地下建筑面积、绿化面积等大致指标，作为投资匤算基础。

⑵造价指标（投资）：根据建设工程造价管理站发布的最新房屋建筑工程参考造价以及经验项目数据，以专家估计法暂估造价单价，并结合面积指标匤算项目投资。

3.2.3 销售定价

⑴周边配套及房地产项目调研

项目地块毗邻地铁2 号线“南浦站”，北临广州环城高速，西临东新高速，东临新光快速；南面江，俯瞰长隆飞鸟乐园、大维村公园等，风景优美，地理位置佳。位处成熟开发区域，周边生活配套设施完善，基本生活超市约15家、幼儿园7所、小学5所、中学2所、大型公园2个、医院1座（广州市番禺区中心医院洛浦分院）。附近大型楼盘有碧桂园、丽江花园、海龙湾、南浦海滨花园等。

地铁2 号线从地块穿过，将涉及地铁既有线路保护，未来项目设计需要有相应措施考虑、工程造价需增加专项保护措施费用。

根据房天下网站当时期二手楼交易信息，二手楼平均房价约3万/m2，部分信息如表2所示。

表2 当时期周边二手楼交易部分信息Tab.2 Second-hand Building Transactions Around during That Period （元/m2）

⑵销售定价初估

采用专家估计法、市场比较法等，初步估计销售均价，作为后续效益分析基础［11］。

3.2.4 其他

通过文案调查法、网络调查法等，调研了解到如下信息：

⑴项目所在地周边大型楼盘集聚，体量巨大，部分楼盘品质、口碑较好，市场竞争激烈；区域交通条件尚可，但与市中心城区之间通勤交通拥堵问题严重；文教卫生等配套设施建设有待进一步完善、提高；

⑵项目土地性质为工业用地及农用地，要实现旧厂房改造，规划调整是先决条件之一，难度较大。

⑶以文案调查法、公开信息调查法等开展广东省三旧改造政策、广州市三旧改造政策研究，根据三旧改造项目模式选择、土地出让模式、土地收益平衡、税收优惠政策等，进一步核验项目对于土地出让金的要求以及项目运作的可操作性、可行性［12］。

⑷同步针对合作方所提出合作意向方案进行分析，综合考虑委托方企业性质、管理水平、项目开发经验、风险偏好等因素，部分条件对于委托方而言有难以逾越的障碍。

3.2.5 效益分析

根据上述调研成果，结合参数法、扩大指标估算法、类比法等，估算项目流动资金、经营收入、成本费用等，开展财务效益初步分析，作为本阶段决策重要参考。［13］

3.3 项目初步评估

在完成本阶段相关调研任务及初步评估后，已基本可判断原初步合作意向难以达成一致。如需继续推进，则需要调整合作条件，如选择不同的出让方式、资金分配比例等条件，可进一步针对不同的方案进行比选，直至找出合理、委托方可接受的方案并与合作方展开新一轮谈判。

4 结论

⑴项目调研是可行性研究的重要基础，调研工作成果将极大地影响项目预期效益判断，而项目预期目标又反过来影响调研工作开展，这是基于项目管理目标导向所决定的。为更好地落实项目管理目标，在前期调研中即要牢牢把握好项目管理的成本、效益核心目标，并以之为导向制定调研工作方案。

⑵导向性调研工作首先将管理目标细分并逐级逆向溯源，直至基层信息面，再由基层信息面不断充实、完善、正向逐级推进信息链生长，最终作为项目预期效益目标的决策支持。前一阶段的调研成果是后续阶段调研工作的基础和依据，并应根据所在阶段调研成果对调研方案进行及时的调整、修正，更好地为管理目标服务。

⑶利用好各种工具、经验数据和分析方法，有导向性地开展调研工作，可以在项目早期所掌握信息极其有限的条件下，迅速扩充信息量、建立数据分析模型，对项目条件作出快速反应，指导项目下一步工作开展，对于不可行项目当机立断，对于具备初步可行性的项目进一步深入研究。

⑷良好地调研工作也需要咨询师具备前瞻性、全局性思维，这离不开咨询师平时工作经验积累，当个人能力不足以支持项目时，应以团队的力量推进。