房地产市场健康发展要解决的几个根本问题

2023-12-02陈文玲

经济导刊 2023年8期

陈文玲

7月24日中央政治局会议提出，适时调整优化房地产政策，因城施策，用好政策工具箱。现在政策工具箱里面的工具不少了，对于房地产的金融刺激政策的力度也非常大。现在，房地产和宏观经济发展的关联程度越来越密切。目前改变中国经济的心理预期减弱问题至关重要。

关于房地产的属性问题

房地产是消费品还是投资品？它的属性存在不同认识，我认为房地产有四个方面的属性，应该重新认识，要进一步考虑其定位。

第一，房地产是长周期的耐用消费品。40年、30年的消费品已经属于长周期的耐用消费品，而居民住房使用期有的是70年甚至更长，政策应该为长周期的房地产设计，而不是局限在短周期，这涉及政策制定的方法和着眼点。

第二，房地产具有投资品的属性或者资产属性。如果不承认这一点，对房地产的支持就可能短期化。如果当行业形势和经济形势不好时，政府出台相应的扶持政策，形势好转后又把扶持政策往回收，投资者就会无所适从。总之房地产是有投资属性的，房地产的投资价值、资产价值还是要承认的。

我理解“房住不炒”是指不能过度炒作，要防止房地产市场过度投机把市场炒乱。但是房地产交易还是应该受到保护。如果你不承认它的投资品属性，房地产市场就很难做起来。现在很多城市存量房挂牌数量达到历史的高峰，抛售二手房。

第三，要承认房地产的财富属性。我国进入高质量发展阶段，要通过房地产投资创造财富，而不是不讲究质量地盖房子。有一位建设部原来的领导讲过，我们住宅的生命周期平均26年到27年，之后就成了建筑垃圾。我们原来是粗放的高速度发展，向高质量发展转型时，有必要明确房地产的财富属性。

中国一些富人到国外买的豪宅都是具有几十年、上百年历史的那种具有财富属性的房地产，或者高价值的房产。我们现在实际上缺少适应富人需求的大宗购房，实际上是消费外溢的。一般的奢侈消费品是向国内流动，高端住房需求却是外流的，而且这几年外流得非常严重。

按照统计局和人民银行的多次调研，我国居民的财富构成中80%是房产。如果否定它的财富属性，老百姓的财富将大大缩水，这也不符合我们的发展方向。

第四，房地产业仍然是支柱产业，而且是关联性极强，带动性极强，联动性极强的支柱产业。

房地产供给方面政策要整体设计

重要的问题就是要有房地产业政策的整体设计原则，而不是单一的供给政策，比如推保障房政策，以及城市的棚户房、城中村改造等。不是单一地推出某类住房的供给，要做房地产政策的整体设计。比如市场化住房部分，政策上要放开，真正让市场发挥作用；而保障房、公租房这部分应该由政府来做。

还有一部分存量房，比如小产权房，现在到了该解决的时候了，而不是一拆了之，因为这也是社会财富，还有那么多的老百姓在那里居住。政策的制定应该避免简单粗暴的方式。现在一部分农村集体用地将来可能转为城市建设用地，它和小产权房的性质是一样的。为什么允许新的集体用地进入市场，之前的小产权房就要强令拆除？

所以我们制定政策，需要有一体化的和长周期的考虑和设计。住房市场的制度供给是非常根本的问题，不仅需要解决属性问题，还有长周期的优质制度供给问题。

需要解决存量和增量的问题

现在大家对房地产注意的焦点集中在一线城市，一线城市有不少存量，但只要政策取消对二套、三套房的限购，让市场起作用，刚性需求就会刺激弹性需求，它还是有消化的渠道。

最重要的是三线、四线城市，大量的存量房没有解决的通道，也没有解决的设计。大量的三线、四线城市，包括县城的空置房，特别是东北很多城市的空置房，问题非常严重。北京周边的一些中小城市也有大量空置房，目前存量问题是非常严重的。

对房地产增量要有一个准确判断，到底未来还有多大的发展潜力。如果住房的建筑周期是26-27年，之前房地产粗放发展时很多房子的一些关键零部件，比如上下水设施、PVC管道已经老化，房子老化后问题将越来越多。供给侧的这种替代更新或者换代发展、原来住房垃圾的清除，是很大的工作量。未来房产的置换量很可能比人口增长的量还要大。

房地产宏观经济结构性问题

解决房地产问题，要考虑宏观经济的结构性问题。其中一个重要问题是税收结构。现在房地产是地方政府50%以上的财政收入来源，税收制度不改革，房地产是支持地方政府运转的主力。我们地方政府在过去三年疫情中支出很大，现在地方财政的困难和房地产市场还有很大的关系。